Чтобы не платить налог с продажи квартиры, находящейся в собственности меньше трех лет, граждане обычно указывают в договоре заниженную цену. Но это незаконно и невыгодно для покупателя. Некоторые риелторы утверждают, что можно не платить налог 13%, если вложить полученные деньги в другую недвижимость. Это не совсем так. Хотя законный способ уменьшить сумму выплат, действительно, существует.
Многие граждане вообще не рассматривают варианты с покупкой квартир, которые находятся в собственности меньше трех лет. Ведь нет гарантий, что предыдущая сделка проведена чисто и не нарушены интересы прежнего владельца. Общий срок исковой давности составляет три года. В течение этого времени бывший собственник может потребовать вернуть имущество.
Если же в течение трех лет квартира неоднократно меняла хозяев, риски возрастают еще больше.
Фиктивная цена
Впрочем, короткий период владения квартирой — еще не повод заподозрить продавца во всех тяжких. Например, речь может идти о покупке квартиры в новом доме. Как известно, многие граждане вкладывают деньги в новостройки, чтобы заработать. Большинство из них старается перепродать квартиры по более высокой цене еще до регистрации собственности — по переуступке, но есть и те, кто выставляет жилье на продажу после оформления прав.
Но здесь возникает нюанс: если продавец владеет квартирой менее трех лет, то при заключении договора купли-продажи он, скорее всего, захочет указать заниженную цену, чтобы уйти от налогов. Ведь согласно налоговому кодексу, гражданин, продавший квартиру более чем за миллион рублей, обязан уплатить в бюджет 13% от полученного дохода. Например, если он получил квартиру в наследство и продал ее за 3,5 млн рублей, то он должен заплатить налог с 2,5 млн рублей (оставшийся 1 млн рублей не будет облагаться налогом, поскольку на эту сумму гражданин может получить имущественный вычет). Иной расклад возникает в том случае, если гражданин купил квартиру не более трех лет назад, а теперь продает ее по более высокой цене. Ему придется заплатить налог с суммы чистого заработка. Например: два года назад он приобрел квартиру за 2 млн рублей (что должен подтвердить, представив договор купли-продажи), а теперь продал ее за 3,5 млн рублей. В этом случае он должен заплатить налог с 1,5 млн рублей.
Если указать в договоре заниженную цену, то возникают риски для покупателя. Если по какой-то причине сделка будет оспорена и признана недействительной, то он сможет вернуть только ту сумму, которая указана в договоре.
Широкое распространение получила следующая схема: в договоре купли-продажи стороны указывают сумму 1 млн рублей (если даже квартира стоит 5 млн), а остальные деньги продавец получает под расписку, в которой, например, говорится, что покупатель оплачивает произведенные в квартире улучшения. Но здесь возникают свои нюансы.
«Ни один из способов продажи квартиры по заниженной цене не позволяет полностью нивелировать риски покупателя и продавца, — рассуждает Наталья Кузьмина, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group . — Вариант с отнесением оставшейся суммы на «неотделимые улучшения» не дает покупателю гарантий возврата всех денег. Расписка, либо иной документ, подтверждающий оплату улучшений, существует отдельно от договора купли-продажи. Следовательно, признание договора купли-продажи недействительным не обязывает продавца вернуть средства, указанные в расписке. В данном случае покупателю придется доказывать факт занижения стоимости квартиры в суде».
«Стоимость ремонта вообще является частью стоимости квартиры, и его оплата может считаться доходом продавца, с которого также необходимо платить налог. Фактически у покупателя будет на руках доказательство, что продавец ушел от налогов», — добавляет Татьяна Чекунова, старший юрист фирмы «Лигал Студио». — Существует и альтернативные схемы, но и они имеют свои недостатки. Например, можно внести в договор пункт о штрафных санкциях. Там будет сказано, что при расторжении сделки по вине продавца, покупатель сможет выставить штраф, соответствующий разнице между фактически переданной суммой и той ценой, которая указана в договоре. Но на практика взыскать такую неустойку проблематично. Всегда лучше указывать в договоре полную сумму».
Хитрости вычитания
«Занижение цены не только неправомерно, но еще и невыгодно для покупателя, ведь у него которого есть право на имущественный налоговый вычет, часть которого он может потерять», — говорят опрошенные юристы.
Напомним, налоговое законодательство позволяет гражданам после сделки вернуть себе часть потраченных средств. Получить такой вычет с покупки недвижимости каждый россиянин может лишь один раз в жизни. Право на вычет имеют те граждане, которые уплачивают налог на доходы физлиц (подоходный налог) по ставке 13%, то есть имеют «белую» зарплату. Соответственно покупатель получит в виде имущественного вычета 13% от суммы, потраченной на приобретение недвижимости; но сумма эта ограничена 2 млн рублей — то есть максимальный вычет с покупки может составить 260 000 руб.
Если указать в договоре купли-продажи стоимость равную 1 млн рублей, то покупатель сможет вернуть из бюджета только 130 000 рублей.
Такая потеря устроит далеко не всех граждан, которые вправе рассчитывать на вычет. В итоге, сделка может вообще не состояться.
Некоторые риелторы, которые преследуют собственные интересы, уверяют доверчивых граждан: мол, платить налог 13% вообще не нужно, если совершаешь встречную покупку, то есть вкладываешь полученные деньги в другую недвижимость. В таком виде это всего лишь миф. «Продажа одного объекта и покупка другого — это два совершенно разных действия с точки зрения налогообложения», — уточняет Наталья Кузьмина.
Впрочем, способ уменьшить налоговые отчисления (а в некоторых случаях свести их к нулю), действительно существует: если продавец в тот же год вложил деньги в другую квартиру, и до сих пор не воспользовался вычетом, который полагается раз в жизни. Юрист Татьяна Чекунова предлагает рассмотреть ситуацию на конкретном примере. Представим, что в 2011 году гражданин Иванов продал однокомнатную квартиру, находившуюся в его собственности менее трех лет, за 3,5 млн рублей. В этом же году он приобрел «двушку» за 5 млн рублей. Получается следующая схема. За проданную квартир он должен заплатить налог в виде 13% от суммы 2,5 млн рублей (один миллион ему «скостили», приняв за имущественный вычет), то есть 325 000 рублей. А за покупку жилья ему причитается другой налоговый вычет (если, конечно, он не получал его раньше) в размере 260 000 рублей — это, напомним, максимально возможная сумма. Вычитаем из 325 000 рублей 260 000 и видим, что гражданину остается заплатить налогов — только 65 000 рублей.
«Если Иванов совершил обе сделки в 2011 году, то ему необходимо было подать налоговые декларации, в которых он заявит о своих вычетах, до 30 апреля 2012 года (см.п.1 ст.229 НК РФ), — обращает внимание Татьяна Чекунова. — Если первую сделку он совершил в 2011-м, а другую квартиру купил в 2012 году, то использовать эту схему уже не получится».
Юристы обращают внимание на еще один важный аспект. Вместо того, чтобы использовать налоговый вычет в фиксированном размере — 1 млн рублей из стоимости проданной квартиры, он может воспользоваться другим положением Налогового кодекса. В 220-й статье сказано, что продавец вправе уменьшить сумму своих облагаемых доходов «на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов». Проще всего объяснить эту «заковырку» на схеме продажи загородного дома. Представим, гражданин сам построил коттедж, работы обошлись ему в 3 млн рублей. Через год после оформления собственности он продал коттедж за 3,5 млн рублей. В этом случае он вправе заплатить налог только с оставшихся 500 000 рублей, но он должен подтвердить свои расходы, представив в налоговую различные сметы, чеки, накладные и прочие документы.
В случае с квартирой гражданин вправе вычесть из стоимости жилья средства, затраченные, например, на ремонт помещения. Впрочем, на практике обосновать эти затраты очень сложно. Чаще всего граждане нанимают частных рабочих и рассчитывается с ними не через кассу.
Также можно вычесть из облагаемой суммы проценты по кредитам, которые были взяты на покупку имущества. В общем, альтернативные варианты есть.
Однако большинство петербуржцев по-прежнему используют привычные схемы ухода от налогов, и если и продают квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет, по-прежнему указывают заниженную стоимость, невзирая на всевозможные риски.
Мнение экспертов
Владимир Мечтаев, генеральный директор компании «Адвокат ФРЕММ»
Занижать цену в договоре всегда рискованно. Выдача расписок о получении
денег сверх цены, указанной в договоре, никак нельзя назвать «чистой и прозрачной» схемой.
Оплачивать отдельно улучшения несерьезно, ведь если они неотделимые, то их стоимость должна входить в цену квартиры. Дополнительное соглашение о повышении цены подлежит госрегистрации. Если же улучшения отделимые, то расторжение или признание недействительным основного договора, не влечет автоматически тех же последствий к договору об улучшениях. Хотя, конечно, лучше иметь хоть какой-то документ, чем никакого, и расписка на полную сумму повышает вероятность возврата денег. Но рассуждая о всех этих хитростях, нужно не забывать об уголовной ответственности за уклонение об уплаты налогов.
Автор: Роман Денисов
Источник: журнал «Квартиры в строящихся домах»