Считается, что торги в рамках банкротства — шанс задешево купить привлекательный объект. Бывает и такое. Но это скорее исключение, чем правило. Об особенностях такой покупки рассказывает Алиса Чужмарова, старший юрист практики разрешения споров компании Rightmark Group.
Покупка квартиры, реализуемой на торгах, проводимых в рамках процедур банкротства, может быть перспективным финансовым вложением. Однако неопытного покупателя могут поджидать серьезные риски, способные затянуть в бюрократический кошмар, который отнимет нервы и время.Основной риск — потеря времени.
Торги могут быть признаны недействительными, например, из-за нарушения порядка их проведения. В этом случае, если победитель торгов уже заключил договор купли-продажи, сделка может быть оспорена, а квартиру придется вернуть в конкурсную массу. Если конкурсный (при банкротстве юридического лица) или финансовый (должник — физическое лицо) управляющий успеет распределить полученную от реализации квартиры сумму между кредиторами, придется ожидать возврата денег в конкурсную массу, а требование будет погашено в соответствии с реестром текущих обязательств должника.
В квартире могут оставаться зарегистрированные лица, в том числе дети. В этом случае процедура «выселения» может затянуться на многие месяцы и даже годы. Это не редкий случай, если должник — физическое лицо, а квартира — единственное жилье, купленное в ипотеку и находящееся в залоге у банка. После того, как удастся «освободить» квартиру, существует риск, что бывшие жильцы, в лучшем случае, немного подпортят ремонт, а в худшем — сделают квартиру полностью непригодной для проживания, требующей капитального ремонта.
На квартиру могут быть наложены запреты на регистрационные действия, аресты, в том числе в рамках уголовных дел. Несмотря на прямое указание закона о банкротстве, на практике бывают случаи, когда совершить регистрационные действия с имуществом должника невозможно, в связи с наложенными на него запретительными мерами. Если арбитражный управляющий до проведения торгов не позаботился о снятии обременений, покупатель может в дальнейшем затратить на это большое количество времени.
Ошибочно полагать, что квартиру, реализуемую на торгах, проводимых в рамках процедур банкротства, всегда можно купить со значительным дисконтом. Зачастую такие квартиры покупают по рыночной цене, а иногда даже выше рынка. На первом аукционе цена предложения начинается, как правило, с рыночной, на втором — на 10% ниже. Мало кто готов предложить такую цену, учитывая возможные риски, связанные с банкротством бывшего владельца. Разве что покупатель нацелен на приобретение именно этого объекта недвижимости. В основном квартиры, пройдя через первые и повторные торги, реализуются в дальнейшем на торгах путем публичного предложения, где цена поэтапно снижается. Однако в большинстве случаев сделки заключаются уже на первых этапах снижения цены, при этом итоговая стоимость оказывается меньше рыночной максимум на 10 — 15%.
Мифы о том, что квартиры в банкротстве, как и десять лет назад, когда процедура реализации не была так строго регламентирована, можно приобрести на 50 — 90% дешевле рынка, скорее связаны с уникальным везением покупателей. Ориентироваться на отдельные успешные сделки не стоит. Случаются и разного рода махинации, когда обещание низкой цены служит лишь для привлечения доверчивых клиентов.
Минимизировать риски можно. Для этого до подачи заявки на участие в торгах следует выполнить следующие действия.
- Ознакомьтесь с отчетом оценщика, размещенном на Федресурсе в карточке должника. Если оценка рыночной стоимости объекта существенно занижена, лучше выяснить причину, чтобы не пришлось столкнуться с оспариванием торгов.
- Ознакомьтесь с сообщением о проведении торгов, размещенном на электронной торговой площадке, Федресурсе и газете «Коммерсантъ». В нем должны быть указаны все нюансы, касающиеся реализуемого имущества, имеющие существенное значение. Если после покупки выяснятся неприятные подробности об объекте, к примеру, что дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу, сделка может быть оспорена.
- Закажите выписку из ЕГРН или запросите ее у организатора торгов, из нее вы увидите все имеющиеся на текущую дату обременения объекта.
- Запросите у организатора торгов копии всех правоустанавливающих документов, а также справку по форме № 9 (о зарегистрированных лицах). Если должник — физическое лицо, уточните, не находится ли он в браке и не находится ли его супруг/супруга в процедуре банкротства. Уточните, согласована ли реализация совместного имущества в том числе с его/ее финансовым управляющим. Выясните у организатора торгов все об объекте, как если бы вы просто покупали квартиру на вторичном рынке.
- Проведите осмотр квартиры, сфотографируйте. Это пригодится, если после перехода права собственности состояние квартиры будет сильно отличаться в худшую сторону. Бывают случаи, когда бывшие жильцы полностью уничтожают отделку квартиры, вплоть до вырывания розеток и разбивания сантехники.
Но если вы нацелены на покупку определенной квартиры и готовы к возможным трудностям, лучше минимизировать вероятные негативные последствия и досконально проверить объект. Иногда юридические и экономические риски оправданы, например, если покупатель нацелен приобрести эксклюзивный объект для личных или инвестиционных целей.