По сложному вопросу перехода прав на участок, на котором построены два многоквартирных дома или более, высказался Верховный суд. Нюансы этой нередкой ситуации поясняет Евгения Петрова, руководитель практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group.
Законодательство допускает строительство на одном земельном участке двух и более многоквартирных домов. После их ввода в эксплуатацию застройщик заинтересован в исключении из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) сведений о его правах собственности на участок, занимаемый домами.В общем виде правовое регулирование выглядит следующим образом. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен данный дом и иные объекты для его обслуживания. Такой участок, в силу прямого указания закона, входит в состав общего имущества многоквартирного дома.
Для случаев долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок, составляющий общее имущество, поступает в долевую собственность собственников помещений дома. При этом права застройщика на этот земельный участок прекращаются.
Таким образом, право общей долевой собственности на участок как на общее имущество многоквартирного дома возникает в силу закона и независимо от факта его государственной регистрации.
На практике основные сложности связаны с определением границ и размеров участка, поступающего в состав общего имущества многоквартирного дома.
После ввода в эксплуатацию любого многоквартирного дома Росреестр решает вопрос об отнесении участка под ним к общему имуществу. Одновременно с государственным кадастровым учетом многоквартирного дома, без соответствующего заявления, органом регистрации прав погашается залог, возникший в силу закона в отношении принадлежащего на праве собственности застройщику земельного участка. Запись о залоге погашается только в отношении участка, составляющего общее имущество дома. При госрегистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно, без соответствующего заявления, осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, составляющий общее имущество. Кроме того, погашается запись о государственной регистрации права собственности застройщика на такой участок (также без заявления).
Неверная, поверхностная оценка наличия или отсутствия оснований для отнесения земельного участка к общему имуществу повлечет недостоверность сведений ЕГРН. Поскольку право общей долевой собственности на участок, составляющий общее имущество, возникло в силу закона, а в ЕГРН сохраняется запись о праве собственности застройщика.
В практике подготовки уведомлений о приостановлении (отказе) в регистрации Росреестр приходит к выводу, что в условиях, когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов, положения законодательства о поступлении такого участка в состав общего имущества не могут быть применены, и государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок не может быть осуществлена.
При этом не всегда ясно, исходя из каких сведений органом регистрации прав был сделан вывод о том, что нет оснований отнести земельный участок к общему имуществу дома.
Вследствие указанной позиции застройщики сталкиваются с отказами Росреестра в регистрации прекращения их прав в случае, если на одном земельном участке введен в эксплуатацию единый жилой комплекс в составе двух корпусов и более — многоквартирных домов с общей территорией и благоустройством. Более того, отказ содержит требование осуществить раздел единого земельного участка на участки под каждым из корпусов.
Как правило, суды поддерживали позицию Росреестра. В том числе и Арбитражный суд Северо-Западного округа. Вместе с тем Верховный суд РФ в деле А56-21432/2021 поставил под сомнение такую практику. Что позже было применено судами при новом рассмотрении этого дела.
Верховный суд РФ пришел к выводу, что при возведении и последующей эксплуатации двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, допускается формирование единого участка, что влечет возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
Более того, суд подчеркнул, что прежде всего требует оценки проектная документация. Обосновано ли в ней размещение на одном участке двух корпусов (двух многоквартирных домов) с едиными коммуникациями и благоустройством, включая места для парковки, озеленение, игровые площадки, проезды. Возможен ли раздел участка с учетом необходимости соблюдения в отношении каждого из корпусов (домов) установленных градостроительных требований.
Предложенный судом подход применим ко всем случаям возведения на участке двух и более корпусов. Участок, предназначенный для размещения нескольких многоквартирных домов (корпусов), с необходимой для обслуживания жильцов единой инфраструктурой, не подлежит разделу и в целом в силу закона поступает в долевую собственность собственников помещений в них.
Отдельной темой для обсуждения остается вопрос: может ли возникнуть долевая собственность у одного лица? Это вполне реальная ситуация, когда второй собственник помещения в многоквартирном доме зарегистрирует свое право гораздо позже первого.