Редкий дом строится безупречно, без дефектов и недостатков. Их исправление зависит от правил приемки. Об особенностях процедуры рассуждает Олег Лодянов, старший юрист корпоративной практики, слияния и поглощения Rightmark Group.
В 2024 году действует особый порядок приемки помещений в многоквартирных домах, построенных по договорам долевого участия. Он был установлен в 2022 году, на период с 23 марта 2022 года по 30 июня 2023-го, постановлением правительства РФ № 442, и затем продлен на весь 2024 год, без каких-либо изменений, постановлением правительства РФ № 2380.
Нововведения должны были поддержать финансовую устойчивость застройщиков в условиях нестабильности экономики и санкций.
Опыт применения временного порядка в 2022 — 2023 годах показывает, что он оказался менее эффективен в плане защиты бизнеса, чем многие другие меры. В практике известных мне застройщиков и в доступных судебных решениях не удалось выявить хотя бы один случай, когда он был бы реализован от начала и до конца. Тем не менее сторонам следует иметь его в виду и учитывать сложности, которые могут возникнуть.
Для начала следует отметить некоторые важные и относительно бесспорные положения.
Во-первых, до одного месяца сокращен срок составления одностороннего акта передачи помещения при уклонении дольщика от осмотра помещения (ранее — два месяца). Поэтому дольщикам важно не игнорировать предложения об осмотрах передаваемых помещений. При составлении одностороннего акта начисление неустойки за нарушение сроков передачи помещения прекращается.
Во-вторых, есть все основания полагать, что дольщик не вправе отказываться от подписания акта приемки помещения при наличии несущественных недостатков. Он должен подписать двусторонний акт передачи помещения, с включением в него перечня недостатков. При этом на застройщике в полном объеме сохраняется обязанность их устранить. Если же дольщик, в нарушение этого порядка, отказывается подписать двусторонний акт приемки, застройщик может составить односторонний акт со всеми вытекающими последствиями. Во всяком случае, пока судебная практика подтверждает этот вывод.
В-третьих, дольщик при наличии несущественных недостатков в первую очередь может требовать только их исправления. Лишь при бездействии застройщика он может предъявлять остальные требования (о соразмерном уменьшении цены помещения, возмещении расходов на устранение недостатков).
Что касается сложностей, они в первую очередь связаны с непродуманностью всей процедуры в целом.
Общий алгоритм, заложенный постановлениями правительства, следующий.
Законодатель ввел в процедуру дополнительную фигуру — «независимого специалиста». В большинстве случаев стороны должны привлечь его к осмотру помещения. Такая необходимость отсутствует только если недостатки несущественные и у сторон нет разногласий по их перечню.
Также законодатель жестко разделил процедуру на две части: при наличии и при отсутствии существенных недостатков (чего ранее не было). В отличие от временного регламента, общий порядок передачи помещений предусматривает, что при наличии любых недостатков дольщик может отказаться от приемки квартиры, предъявить по своему выбору требования об устранении недостатков, снижении цены или возмещения расходов на устранение недостатков. Если недостаток существенный, то он позволяет дополнительно расторгнуть договор.
Теперь же при выявлении несущественных недостатков дольщик может только подписать акт приемки с недостатками. Если их не устранили, дольщик может потребовать снижения цены или возмещения расходов на их устранение. Если у сторон есть разногласия в перечне несущественных недостатков, они для его подтверждения в установленном порядке должны провести осмотр с участием указанного выше специалиста.
При существенных недостатках обязательно составление акта осмотра с участием специалиста. Дольщик после осмотра может либо расторгнуть договор, либо предъявить требование об устранении недостатков. Если дольщик выбрал исправление дефектов, далее алгоритм тот же, что и при наличии несущественных недостатков.
Что касается сложностей, то коснемся лишь некоторых.
Во-первых, недостаточно четко определено, когда действует временный порядок. Распространяется ли он только на ДДУ, заключенные в период его действия, или же он действует в отношении любой приемки, независимо от даты заключения ДДУ?
Немногочисленная практика склоняется к тому, что временный порядок распространяется на любые ДДУ.
Во-вторых, законодатель в качестве отправной точки всей процедуры взял крайне неопределенное оценочное обстоятельство — существенность недостатка. Ни застройщик, ни дольщик не могут быть уверены в правильности того пути, по которому они решили пойти. При обычном порядке оценка существенности недостатка — это не начальный, а конечный «пункт» процедуры приемки. Она влияет лишь на право расторгнуть ДДУ. И если дольщик ошибся в своей оценке, суд признает это действие ничтожным.
Видимо, именно с этим связано то, что суды при применении временного порядка часто не обращают внимания на нарушение процедуры. Так, в одном из дел суд удовлетворил требования дольщика о возмещении расходов на устранение недостатков в отсутствие заключения специалиста, хотя его привлечение было обязательным. Суд сам определил существенность недостатка.
В-третьих, значительные сложности связаны с фигурой специалиста. Найти лицо, которое бы соответствовало требованиям к нему, сложно. Специалист должен иметь стаж работы по специальности не менее 10 лет, стаж работы инженером — 3 года, и, главное, он должен быть включен в специальные публичные реестры.
При этом кандидатура специалиста определяется по соглашению сторон. Если стороны не договорятся или не найдут желающих, то процедура приемки фактически останавливается. Думается, здесь наиболее вероятен сценарий, при котором в этих случаях суды не будут блокировать реализацию дольщиком его прав. Наличие и существенность недостатков будут определяться судебной экспертизой.
В заключение следует сказать, что временный порядок рождает больше вопросов, чем дает ответов. Хотя положительную роль он также сыграл.
Автор: Олег Лодянов
Источник: газета «Недвижимость и строительство Петербурга»