Юридические проблемы, связанные со статусом апартаментов, — одна из самых сложных и неоднозначных тем в недвижимости. О правовых особенностях этого формата рассуждает Анна Пронина, юрист практики разрешения споров Rightmark Group.
На сегодняшний день рынок недвижимости, приобретаемой гражданами для личного пользования, достаточно разнообразен. Наиболее востребованы квартиры, жилые дома и земельные участки, приобретаемые под индивидуальное жилищное строительство.
Однако в крупных городах, таких как Петербург, где спрос на недвижимость высок, а мест под жилую застройку не так много, появился еще один довольно распространенный тип недвижимости — комплексы апартаментов.
При этом, несмотря на возрастающую с каждым годом популярность апартаментов, приобретаемых гражданами именно для проживания, на сегодняшний день их правовой статус нигде не закреплен.
Судебные противоречия
По жилищному законодательству к жилым помещениям этот тип недвижимого имущества отнести нельзя: в статье 16 Жилищного кодекса РФ содержится закрытый перечень видов помещений, признаваемых жилыми. К ним ЖК РФ относит квартиру, комнату или жилой дом (а также их части).
Следовательно, апартаменты, не попавшие в этот список, относятся к нежилым помещениям, хотя используются они зачастую именно в качестве жилых. Однако каких-то иных нормативных правовых актов, которые бы отдельно регулировали их правовой статус, на сегодняшний день не принято.
В связи с этим на практике зачастую возникают сложности с выбором норм права, применимых к правоотношениям, связанным с апартаментами и правом собственности на них.
Например, при решении вопроса о потребительских штрафах за неисполнение застройщиком обязательств по ДДУ суды довольно часто отказывают в их взыскании. И обосновывают решение тем, что предметом договора является нежилое помещение — апартаменты, следовательно, на правоотношения, связанные с их приобретением, законодательство о защите прав потребителей не распространяется. Встречается и противоположная позиция, согласно которой апартаменты, хоть и являются нежилым помещением, но их приобретение возможно для личного пользования, то есть проживания в них, что позволяет применить к возникшим правоотношениям Закон о защите прав потребителей (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 19.07.2022 № 33-12389/2022).
Несмотря на отсутствие в жилищном законодательстве апартаментов в перечне жилых помещений, суды все же иногда приходят к выводу о том, что использование их для проживания, в том числе самого собственника, возможно.
Однако, выбирая недвижимость для проживания и останавливая свой выбор на апартаментах, покупатели могут недооценивать некоторые их недостатки. Например, застройщику при строительстве комплекса апартаментов не требуется соблюдать те санитарные и технические нормы, которые предусмотрены действующим законодательством для жилых помещений. Также при покупке апартаментов невозможно получить налоговый вычет и пользоваться иными налоговыми льготами, предусмотренными при приобретении и использовании жилой недвижимости (как в свое время разъяснил Минфин РФ в своем Письме № 03-05-04-01/106713 от 07.12.2020).
Главное: в апартаментах, которые планируется использовать как обычную квартиру для проживания, невозможно зарегистрироваться. И эта проблема нередко становится причиной судебных споров, поскольку такая регистрация бывает необходима при устройстве детей в образовательные учреждения, оформлении льгот и пенсий и так далее.
Проблемы с регистрацией
Действующим законодательством предусмотрено два вида регистрации граждан — по месту жительства и по месту пребывания (Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»). Первая подразумевает бессрочный характер и может осуществляться только в жилых помещениях. А регистрация по месту пребывания является временной, срок такой регистрации устанавливается по соглашению с собственником (по сложившейся практике такой срок ограничен пятью годами). Такая регистрация возможна не только в жилых, но и в нежилых помещениях, например, в пансионатах, больницах, учреждениях ФСИН, гостиницах (ч. 7 ст. 5 Закона РФ № 5242-1).
Из указанных выше отличий следует, что хотя постоянная регистрация в апартаментах невозможна, так как она осуществляется только в жилых помещениях, временную регистрацию закон в них допускает, поскольку комплекс апартаментов действующее законодательство определяет как один из видов гостиниц (п. 4 Положения о классификации гостиниц, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 № 1860).
Интересно, что аналогичный вывод неоднократно отражался и в судебных актах. Отказывая в удовлетворении исков о признании незаконным отказа в регистрации по месту жительства в апартаментах, суды указывали на то, что апартаменты имеют статус гостиницы, и в данном случае в них хоть и невозможна постоянная регистрация, но не исключена временная — по месту пребывания (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 22.11.2018 по делу № 33а-20343/2018).
Однако, несмотря на теоретическую возможность временной регистрации в апартаментах, на практике она до сих пор остается невозможной, так как регистрационные органы отказывают заявителям в такой регистрации, а суды признают эти отказы обоснованными, как и в случае отказов в постоянной регистрации.
Правомерность таких отказов кажется вполне обоснованной. Правилами регистрации и снятия граждан с регистрационного учета (утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713) установлено, что органы регистрационного учета осуществляют регистрацию только в жилых помещениях, независимо от того, постоянная она или временная. В свою очередь, в нежилых помещениях временную регистрацию производят администрации соответствующих учреждений, о чем в последующем уведомляют регистрирующий орган (п. 12 и п. 14 Правил).
Следовательно, зарегистрировать по месту пребывания в гостинице (комплексе апартаментов) может только ее администрация. Однако в большинстве современных комплексов апартаментов никакого административного органа нет, так как строятся и используются они как обычные жилые дома, без какой-либо гостиничной инфраструктуры.
Получается крайне запутанная ситуация — с одной стороны, суды указывают, что апартаменты могут использоваться для проживания, и временная регистрация в них допустима. Но отказ госоргана в регистрации по месту пребывания также признается судами правомерным, поскольку сам орган регистрационного учета не наделен полномочиями по регистрации граждан в гостиницах, к которым относятся апартаменты (например, решение Анапского городского суда от 18.02.2020 по делу № 2-591/2020, решение Балашихинского городского суда Московской области от 22.07.2019 по делу № а-3836/2019 и другие).
Собственники апартаментов прибегали к попыткам обойти эту проблему путем перевода принадлежащего им нежилого помещение в жилое, ведь возможность такого перевода предусмотрена жилищным законодательством.
Но, как показывает практика, такой перевод не осуществить, когда речь идет об апартаментах. Разрешая подобные споры, суды указывают на то, что нежилое помещение (апартаменты), расположенное в здании гостиничного комплекса, не может быть признано отвечающим требованиям, установленным для жилых помещений, и переведено в жилое помещение без изменения целевого назначения всего здания на «жилое» и без изменения вида разрешенного использования земельного участка (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 24.07.2019 по делу № 33а-12126/2019).
Следовательно, на практике апартаменты оказались довольно проблемным объектом недвижимости для граждан: постоянная регистрация в них невозможна ввиду того, что апартаменты имеют статус нежилого помещения, перевод в жилое практически неосуществим. Остается надежда только на временную регистрацию, которая до настоящего времени также казалась недоступной.
Ситуация начала меняться в этом году.
Уникальное решение
Ситуация начала меняться в этом году. Причиной стало противоречащее сложившейся годами практике решение, принятое Красногвардейским районным судом Санкт-Петербурга.
Собственница апартаментов обратилась в суд с иском об обжаловании отказа органа регистрационного учета. Ей отказали в регистрации по месту пребывания сроком на 5 лет в принадлежащем ей помещении. Суд признал отказ незаконным.
Интересно, что при принятии решения суд, с одной стороны, ссылался на те же нормы, которые ранее применялись судами при разрешении аналогичных споров, однако пришел к совершенно противоположным выводам.
Суд указал на то, что апартаменты в гостиницах, как и квартиры, могут использоваться для проживания людей. Но апартаменты, в отличие от квартир, не могут рассматриваться как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан. Из чего был сделан вывод, что «апартаменты — это нежилые помещения, относящиеся к местам временного размещения (пребывания) граждан».
В решении также было отмечено, что по общему правилу лицом, ответственным за регистрацию граждан как по месту жительства, так и по месту пребывания, выступает орган регистрационного учета. Поэтому, по мнению суда, он был уполномочен рассмотреть поступившее заявление.
Заявительница просила о временной регистрации на определенный срок в помещении гостиницы (апартаментах), где такая регистрация допустима; заявление адресовано в орган, ответственный за осуществление регистрационного учета по общим правилам. Следовательно, исходя из выводов суда, все условия осуществления временной регистрации были соблюдены! Значит, отказ в регистрации по месту пребывания незаконен и нарушает права и законные интересы обратившейся в суд гражданки.
Стоит отметить, что в решении отсутствует ссылка на норму, устанавливающую особый порядок регистрации по месту пребывания в гостинице, и не дана оценка тому факту, что такую регистрацию должна осуществлять администрация учреждения. А так как этот немаловажный момент не отражен в решении суда, невозможно точно сказать, почему суд в конечном итоге вынес именно такой вердикт.
Можно только предположить, что суд исходил из следующего. При отсутствии в комплексе апартаментов административного органа обязанность по осуществлению регистрационных действий должна быть возложена на орган регистрационного учета. В противном случае отсутствие лица, ответственного за регистрацию гражданина по месту пребывания, при наличии у него такого права, приведет к нарушению конституционного права каждого на свободу передвижения и выбора места жительства.
Интересно, что, признавая отказ регистрационного органа незаконным и нарушающим права заявительницы, суд указал, что не вправе обязать ответчика совершить действия по такой регистрации. А лишь указал на необходимость рассмотрения заявления о регистрации, ставшего причиной спора.
Однако результат такого повторного рассмотрения может быть аналогичным, поскольку апартаменты имеют статус нежилого помещения, а регистрационный орган, исходя из действующих на сегодняшний момент Правил, осуществляет такую регистрацию только в жилых помещениях.
Именно поэтому в этой части решение было обжаловано заявительницей. Так как, несмотря на признание судом отказа регистрирующего органа незаконным, фактически такое решение может быть не исполнено, и права заявительницы восстановлены не будут. В конце июня состоялось судебное заседание по рассмотрению этой апелляционной жалобы, и судебная коллегия Санкт-Петербургского городского суда оставила ее без удовлетворения. Но даже несмотря на это, теперь имеется вступившее в законную силу решение суда о признании незаконным отказа регистрирующего органа в регистрации по месту пребывания в апартаментах. Остается один вопрос: насколько это решение будет исполнимо без внесения соответствующих изменений в законодательство.
Это решение на сегодняшний день можно считать уникальным, и поэтому сложно судить о том, насколько оно повлияет на практику регистрации в апартаментах. Однако появление такой позиции в судебной практике по вопросу «легализации» проживания граждан в апартаментах уже свидетельствует о том, что потребность изменения законодательства в этой области, как и установление особого правового статуса апартаментов в целом, становится неизбежной.
Авторы: Анна Пронина и Дмитрий Синочкин
Источник: газета «Недвижимость и строительство Петербурга»