Банкротство компании-застройщика — к сожалению, достаточно распространенная ситуация. Закон защищает права дольщиков в процессе банкротства. Однако не все дольщики равноправны: одним «положены» квартиры или компенсации, другим — то, что останется из активов банкрота. О нюансах и коллизиях, которые возникают в таких случаях, рассказывает Таисия Ларина, юрист практики разрешения споров Rightmark Group.
Чем опасно приобретение нескольких квартир в случае банкротства застройщика?
По общему правилу, если кредитор имеет неденежное требование к банкроту, оно не подлежит исполнению в натуре, а трансформируется в денежный эквивалент и включается в реестр требований кредиторов.
Однако параграф 7 Закона о банкротстве, регулирующий особенности банкротства застройщиков, предусматривает возможность заявления участниками строительства неденежных требований, а именно — требований о передаче жилых помещений «в натуре». Это же правило применяется в отношении машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 кв. м. Это исключение до настоящего времени остается единственным в законе о банкротстве и отражает избранный законодателем приоритет в обеспечении гарантий прав граждан — участников строительства.
Верховный суд РФ в своем определении от 22.08.2022 № 305-ЭС22-7163 напомнил, что повышенные гарантии прав участников строительства, выраженные в праве предъявления застройщику-банкроту требования о передаче жилых помещений в натуре, должны применяться не во всех случаях, когда участником строительства является физическое лицо.
Судебная коллегия, решая вопрос о возможности или невозможности предъявления требования о передаче жилого помещения, считает необходимым исходить из цели приобретения гражданином жилого помещения. Это может быть удовлетворение личных потребностей и потребностей семьи в улучшении жилищных условий или удовлетворение экономических интересов. К ним относятся: сбережение денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и пр.
Если жилье приобретено с инвестиционной целью, гражданину должно быть отказано в предоставляемой параграфом 7 гарантии получения жилья «в натуре». Его требования приравниваются к требованиям юридического лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, и включаются в денежном эквиваленте в четвертую очередь реестра требований кредиторов застройщика.
Один из явных признаков инвестиционной цели приобретения жилья — приобретение гражданином значительного количества квартир.
При этом Верховный суд призывает к проявлению разумности и рациональности в указанном вопросе и отмечает: «Само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, близких лиц». В таком случае требования по той части квартир, которые необходимы гражданину и его семье, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений.
Однако на практике возникает ряд вопросов, касающихся «вычленения» таких квартир из ряда инвестиционных. Одно дело, когда у гражданина и его семьи не имелось собственного жилья, что свидетельствует о личной необходимости. Или когда гражданин приобретает квартиру для своего ребенка, поступающего в вуз в указанном городе: можно документально подтвердить факт поступления, и, как следствие, необходимости в жилье. Однако как гражданину доказать, что конкретная квартира приобреталась им для переезда из уже имеющейся, но менее просторной квартиры? Как доказать намерение перевезти своих пожилых родителей из другого города, где у них тоже имеется жилье? Как расценивать желание гражданина приобрести еще одну квартиру в области, чтобы иногда отдыхать там от городской суеты?
В таких случаях доказывать, что жилье приобреталось для улучшения личных жилищных условий крайне сложно, и судам следовало бы руководствоваться лишь заявлением гражданина и членов его семьи об их намерении пользоваться избранным жильем в личных целях.
Иное приведет к ущемлению реализации прав граждан на приобретение жилья, и единственное жилье будет считаться «необходимым и достаточным».
На практике уже возникают проблемы, связанные с выделением квартир для личного пользования из числа инвестиционных. Так, Арбитражный суд Северо-Западного округа в определении от 03.04.2023 по делу А56-76787/2017, поддерживая суд апелляционной инстанции, не принял довод гражданина о приобретении им нескольких квартир для личного использования со ссылкой на то, что «указанные квартиры определены заявителем в апелляционном суде произвольно в отсутствие доказательств того, что при приобретении квартир заявитель действовал в целях обеспечения личной потребности в жилище». При этом суд не пояснил, какими именно доказательствами необходимо было подтвердить намерение гражданина приобрести указанные им квартиры для себя и членов своей семьи.
Практика в отношении данного вопроса еще незначительна и не позволяет выстроить универсальную линию защиты. От банкротства не застрахован ни один застройщик, в связи с этим гражданам, если они решили купить несколько квартир, следует заранее, еще на этапе заключения ДДУ, озаботиться сбором доказательств того, что они приобретают их именно в личных, а не в коммерческих целях.
Автор: Таисия Ларина — юрист практики разрешения споров Rightmark Group
Подготовил: Дмитрий Синочкин
Источник: газета «Недвижимость и строительство Петербурга»