Многие застройщики грешат тем, что просят покупателей оплатить услуги, связанные с подачей документов в Росреестр и оформлением права собственности. Сумма доплат нередко превышает 25 000 рублей. Юристы говорят, что такие требования можно оспорить, но мало кто пытается это сделать.
С подобным явлением чаще всего сталкиваются граждане, которые приобретают квартиры по предварительным договорам купли-продажи (эта схема не соответствует требованиям 214 ФЗ, то есть фактически незаконна, тем не менее она до сих пор применяется на многих объектах). В этом случае застройщик после завершения строительства сначала оформляет помещение на себя и лишь потом заключает с покупателем основной договор. Регистрация права в Управлении Росреестра стоит для физического лица 1000 рублей, но застройщики требуют, чтобы клиент компенсировал расходы на первичную регистрацию (то есть оформление прав на юридическое лицо), а это совсем другие деньги.
Рыбное место
Например, с такой проблемой столкнулись дольщики компании «Сигма», которые приобрели по предварительным договорам квартиры в новостройке на Рыбацком проспекте, 17. Фирма выступала на объекте инвестором. Дом сдан и частично заселен, но компания не приступает к регистрации собственности, пока покупатель не уплатит ей 25 000 рублей. Это требование юристы фирмы мотивируют так: 15 000 рублей — это размер пошлины за оформление прав на юридическое лицо, 7500 рублей — пошлина за регистрацию основного договора, а остальная сумма берется за изготовление кадастрового паспорта.
Если дольщик желает, чтобы фирма взяла на себя хлопоты, связанные с последующей подачей договора на регистрацию и оформлением собственности на конечного покупателя, то за эту услугу придется выложить еще порядка 10 000 рублей, включая изготовление доверенности (примечательно, что у агентств недвижимости на вторичном рынке подобные услуги стоят 5000 рублей). Но если от этой опции можно отказаться, то выплата 25 000 рублей — обязательное требование. При этом в предварительных договорах такого пункта нет.
«Мы сразу не прописали эту сумму, поскольку не были уверены, что к моменту завершения строительства размер пошлины не изменится», — оправдываются представители фирмы.
Впрочем, с подобной проблемой сталкивались не только дольщики «Сигмы». Например, схожие требования выставляла компания ИПС. Покупатели негодуют: если застройщик (или инвестор) решил работать по такой схеме, то он должен быть готов к дополнительным тратам. Однако на практике компании не только перекладывают расходы на клиентов, но еще и пытаются заработать.
Юристы говорят, что подобные накрутки незаконны, особенно если они прямо не прописаны в условиях сделки.
«Согласно второму пункту статьи 307 Гражданского кодекса (ГК), обязательства сторон возникают из договора и требований ГК. Если договор не содержит обязанности покупателя возместить расходы, то у покупателя отсутствует такая обязанность, и продавец не вправе требовать от покупателя возместить расходы», — заявляет Ольга Карпова, старший юрист коммерческой практики компании Rightmark group.
«Оплата государственной пошлины возлагается на обе стороны сделки, и если в договоре не указано иное, то требование застройщика уплатить за него государственную пошлину — незаконно», — подтверждает Валерия Карпова, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный юридический центр».
Однако на практике отстоять правоту не так просто. Письменное обращение к застройщику (о том, что его требование неправомерно), скорее всего, не даст никакого результата. Фирма не ответит и просто притормозит регистрацию. Если у покупателя есть на руках требование о доплате, то можно обратиться в суд или Роспотребнадзор. Часто помогает обращение в прокуратуру.
Но многие застройщики стали перестраховываться. Они устно сообщают клиенту о необходимости оплатить первичную регистрацию и приглашают дольщика прийти в офис, чтобы подписать допсоглашение о том, что покупатель добровольно берет на себя все расходы. Оформив такое соглашение, спорить будет еще труднее.
Юристы подтверждают: если условие о доплатах прямо прописано в договоре и покупатель поставил под ним свой автограф, то требование застройщика уже нельзя назвать незаконным. По мнению Валерии Карповой, в этом случае придется заплатить (ведь никто не отменял свободу договорных отношений).
Впрочем, юристы Rightmark group полагают, что возможность обжаловать действия застройщика все равно остается. «Можно попробовать признать данное условие ничтожным в судебном порядке. В статье 429 ГК сказано, что из предварительного договора может возникнуть только одно обязательство — заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на определенных условиях. Какие-либо денежные обязательства возникнуть не могут», — говорит Ольга Карпова.
Можно также попытаться доказать, что застройщик навязывает эти условия, не предлагая никакой альтернативы. Сделки между застройщиками и гражданами давно отнесены судебной практикой к потребительским договорам. В частности, статья 16 Закона о защите прав потребителей запрещает обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных.
В общем, возможность для маневра остается, но проблема в том, что судебная тяжба прельщает немногих. Большинство граждан предпочитает доплатить. Если же дольщик решил пойти на принцип, он может сразу подать иск о признании собственности на квартиру и уже в рамках этого дела доказывать, что действия застройщика препятствуют регистрации.
В последние годы суды общей юрисдикции изменили подход к предварительным договорам и все чаще встают на сторону граждан. Но судебные издержки могут превысить сумму доплат. Так имеет ли смысл ввязываться в борьбу? Каждый покупатель должен самостоятельно ответить на этот вопрос.
Кто отнесет договор?
Данная проблема актуальна не только для тех, кто покупает квартиры по предварительным договорам. Требования о компенсации регистрационных услуг получают и те граждане, которые заключают договоры долевого участия (в рамках 214 ФЗ). Некоторые застройщики еще на этапе оформления сделки просят оплатить услуги, связанные с подачей ДДУ в Управление Росреестра и последующей регистрацией прав. Например, компания «Главстрой» оценивает эти затраты в 25 000 рублей.
Покупатели спрашивают: могут ли они отказаться от услуг и самостоятельно подавать документы на регистрацию?
Юристы отвечают на этот вопрос утвердительно. «Как правило, договоры долевого участия содержат формулировку: «регистрация договора и права собственности может быть осуществлена застройщиком за отдельную плату». Таким образом, у дольщика есть право воспользоваться этой услугой или произвести регистрацию своими силами, — комментирует Валерия Карпова. — Если пункт договора звучит иначе — например, «дольщик обязан оплатить услуги застройщика по регистрации…» или «в стоимость договора входит услуга по регистрации…» — дольщик вправе отказаться от данного пункта сделки, так как этим нарушаются его права. Ничто не препятствует дольщику самостоятельно обратиться в Росреестр».
Другие юристы также подтверждают, что у покупателя есть выбор.
«В шестнадцатой статье 214 ФЗ сказано, что дольщик вправе подать документы на регистрацию собственности в любое время после подписания акта передачи или иного документа о передаче дольщику объекта долевого строительства. Подать документы может и застройщик, если дольщик выдаст соответствующую доверенность. Но размер пошлины в любом случае составляет 1000 рублей, поскольку речь идет о регистрации собственности физического лица независимо от того, кем поданы документы. В связи с этим взимание с дольщика большей платы не может само по себе рассматриваться как возмещение расходов застройщика на регистрацию».
Отметим, что некоторые фирмы вообще не берут денег за свои услуги по подаче документов в Управление Росреестра. В качестве положительного примера можно привести компанию Setl City.
Часто нарекания граждан вызывают и сроки регистрации. Некоторые застройщики обязуются подать документы в Росреестр для оформления прав на квартиру в течение 12 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, хотя 214?й закон предписывает сделать это за десять дней.
В конечном счете, вопросов и спорных моментов, связанных с регистрацией, возникает немало. Однако до судов дело доходит нечасто. Ведь регистрация — это последний шаг, который предстоит сделать дольщику, чтобы стать собственником. Большинство желает расправиться с этим как можно быстрее, если даже придется выложить лишние десятки тысяч рублей. Понимая это, многие застройщики не отказываются от возможности заработать.
«У потребителя всегда есть возможность обратиться в суд и попытаться признать условия договора, ущемляющими его права. Однако это бывает не часто, так как отечественный потребитель склонен прежде всего заботиться о получении желаемой квартиры, а не о защите своих прав», — резюмируют юристы компании «Адвокат ФРЕММ».
Автор: Роман Денисов
Источник: журнал «Квартиры в строящихся домах»