По закону застройщики не имеют права привлекать деньги граждан до регистрации договоров долевого участия. Чтобы обязать их внести предоплату сразу при заключении сделки, компании используют банковский аккредитив. Такая схема не противоречит закону, но имеет свои недостатки.
Если компания работает по 214-му ФЗ и заключает с гражданами договоры долевого участия (ДДУ), она обязана регистрировать их в Управлении Росреестра. Это исключает возможность двойных продаж.
Регистрация может занять месяц, а то и больше, но до тех пор, пока сделка не будет завизирована, фирма не имеет права принимать деньги дольщика или банковский перевод — в том случае, если гражданин использует ипотечный кредит.
Обходной маневр
Некоторые компании до сих пор пренебрегают этим правилом и требуют ввести предоплату еще до регистрации. Комитет по строительству активно штрафует нарушителей. Только в прошлом году он зафиксировал более 400 случаев, когда застройщики привлекали средства покупателей до положительного заключения Росреестра. К административной ответственности удалось привлечь девять компаний.
Некоторые фирмы пытались оспорить внушительные штрафы, но безуспешно. Например, один из застройщиков ссылался на то, что по условиям сделки компания готова была вернуть платеж в любой момент по требованию покупателя. Но суд решил, что это не оправдание.
Соблюдая закон, некоторые участники рынка вообще отказались от предоплаты. Но таких — немного (например, «ЛенРусСтрой» и «Мегалит»).
Другие нашли лазейку, чтобы законно обязать граждан вносить первый взнос до регистрации, дабы убедиться в серьезности их намерений. Сразу несколько крупных фирм стали работать через банковский аккредитив. В этом случае покупатели вносят предоплату (например, 100 000 рублей) не застройщику, а его партнеру — банку, и эти средства замораживаются на счете до регистрации ДДУ. Когда регистрация успешно проходит и банк получает подтверждение этого факта, он переводит деньги застройщику. Для дальнейших расчетов аккредитив не понадобится. Если по какой-то причине Управление Росреестра откажет, покупатель заберет предоплату обратно.
Такую схему чиновники считают вполне приемлемой. «Главное, что в этой ситуации нет самого факта привлечения средств застройщиком», — комментирует Светлана Пчелкина, начальник надзорного отдела Управления контроля и надзора в области долевого строительства.
Застройщиков, которые требуют предоплату, понять можно. Они хотят убедиться в серьезности намерений покупателя и не допустить того, чтобы к моменту регистрации договора покупатель передумал совершать сделку.
Если говорить простыми словами, то аккредитив — это разновидность банковской гарантии. Ничего рискованного для покупателей в этой схеме нет, но есть свои тонкости.
Тонкости заморозки
Застройщики, как правило, используют так называемый безотзывной покрытый аккредитив. Это означает, что стороны четко оговаривают срок его действия (например, 90 дней) и покупатель не сможет уже на следующее утро после перевода потребовать свои деньги обратно. Только если этот срок истечет, а ДДУ так и не будет зарегистрирован, дольщик получит право забрать внесенные средства.
«Гражданам следует обращать особое внимание на срок действия аккредитива. Желательно, чтобы он открывался на непродолжительное время. В этом случае при возникновении сложностей с регистрацией дольщик сможет как можно раньше забрать внесенные средства, — комментирует Владимир Комаров, управляющий партнер юридической фирмы «Лигал Студио». — Нужно помнить, что условия аккредитива — это всегда предмет соглашения сторон, поэтому дольщик вправе не согласиться с типовыми условиями».
Юристы компании Rightmark group напоминают, что за открытие аккредитива и проведение операций по счету банки взимают комиссии, а оплата обычно ложится на приобретателя недвижимости. Например, в некоторых банках размер комиссии составляет 0,1% от суммы аккредитива, но не менее 1200 рублей и не более 5000 рублей.
Определенные нюансы возникают, если гражданин покупает квартиру с использованием ипотечного кредита. В этом случае банк-кредитор также перечисляет оговоренную сумму на аккредитивный счет. Но проблема в том, что договор к этому времени еще не зарегистрирован (и нет гарантий, что будет зарегистрирован), а проценты по использованию заемных средств уже начали «капать». Если сделка по какой-то причине сорвется, то оспорить необходимость уплаты процентов будет проблематично. Покупатель должен осознавать этот риск.
Существует вариант непокрытого аккредитива. В этом случае кредитор лишь обещает перевести деньги на оговоренный счет в случае регистрации. Но, по мнению г-на Комарова, такая схема вряд ли устроит строительную организацию.
В остальном же открытие аккредитива не влечет рисков для покупателя. Наоборот, в случае неудачи с оформлением вернуть предоплату будет проще, чем если бы средства были внесены напрямую застройщику. Как показывает практика, далеко не все компании легко расстаются с деньгами.
Мнения экспертов
Вера Рябова,
юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group:
— Аккредитив как одна из форм безналичных расчетов все чаще используется на рынке недвижимости. Схема расчетов проста: будущий дольщик обращается в банк (согласованный с застройщиком в ДДУ) с заявлением на открытие аккредитива и экземпляром договора, в котором предусмотрен расчет по аккредитиву, и поручает ему перечислить со своего счета сумму взноса за квартиру или вносит деньги наличными в кассу банка. При отсутствии собственных средств аккредитив может быть открыт за счет предоставленного банком кредита.
После госрегистрации договора застройщик предоставляет в банк документы, указанные в аккредитиве: договор ДДУ с отметкой Росреестра и выписку из ЕГРП. Банк проверяет документы и только в случае их соответствия условиям аккредитива перечисляет средства застройщику. Таким образом, обеспечивается законность и безопасность расчетов по сделке. Интересы обеих сторон договора максимально защищены. Кроме того, расчет по аккредитиву дает возможность избежать передачи крупных сумм наличными, а банк гарантирует законность платежа и выдает документ, подтверждающий факт оплаты.
Однако за отсутствие риска приходится платить. За открытие аккредитива и проведение операций по счету банки взимают комиссии от суммы сделки.
Игорь Влащенко,
зам. генерального директора по экономике и финансам Setl City:
— В нашей компании аккредитивная форма расчетов применяется сравнительно недавно, но покупатели успели оценить ряд преимуществ, которые дает подобная схема.
Прежде всего, она гарантирует, что компания выполнит обязательства по регистрации ДДУ, причем срок такой регистрации четко регламентирован. Нашим партнером выступаетр банк «Санкт-Петербург».
Расчеты производятся по безотзывному покрытому аккредитиву. Это означает, что клиент вносит средства в размере первоначального взноса в день открытия аккредитива и не может отозвать их в течение срока действия счета (90 дней). Клиент может досрочно забрать средства только с письменного согласия строительной компании, в случае расторжения ДДУ.
Самое главное, что данная схема полностью соответствует 214-му ФЗ.
Сергей Новиков,
директор по продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
— Два года назад ЮИТ стал одним из первых застройщиков, которые начали работать с аккредитивами. Это было связано с поправками в 214-й ФЗ. В них говорилось, что застройщики не имеют права привлекать денежные средства до регистрации ДДУ. Но если не требовать предоплату, у компании не будет гарантий того, что клиент не передумает покупать квартиру и действительно ее оплатит. Если он откажется от сделки, то застройщик сможет снова выставить квартиру на продажу только через полгода, после завершения всех процедур по расторжению договора. Поскольку для застройщика очень важно планировать продажи и денежные потоки, ему необходимо убедиться в серьезности намерений покупателя.
Максуд Купров,
вице-президент ОАО «Международный банк Санкт-Петербурга»:
— Аккредитивная форма расчетов была разработана для снижения рисков продавца и покупателя одновременно. Ведь если застройщик не потребует предоплату, то клиент, заключив договор, может его не оплачивать, и тогда застройщик будет вынужден обращаться в суд.
Открыв аккредитив, покупатель может быть уверен в том, что надежный банк возвратит его средства, если договор по каким-то причинам не будет зарегистрирован, а застройщик, таким образом, застрахует риск неоплаты.
Автор: Роман Денисов
Источник: журнал «Квартиры в строящихся домах»