Каждый гражданин, купивший квартиру, вправе получить налоговый вычет, максимальная сумма которого составляет 260000 рублей. Если жилье приобретено в браке, возникают дополнительные нюансы, о которых нужно помнить, чтобы наиболее эффективно воспользоваться правом на вычет.
Налоговое законодательство позволяет гражданам один раз в жизни получить назад часть средств, потраченных на покупку жилья. Речь идет о возврате подоходного налога, который уплачивается с «белой» зарплаты. То есть воспользоваться этим правом могут только те россияне, которые имеют официальный заработок, облагаемый налогом в размере 13%. Соответственно покупатель сможет получить обратно (в виде имущественною вычета) 13% от суммы, потраченной на приобретение недвижимости; но в законе эта сумма ограничена 2 млн рублей — то есть максимальный вычет с покупки может составить 260000 рублей.
НАЛОГОВАЯ АРИФМЕТИКА
Если, например, гражданин приобрел жилье (квартиру, комнату и даже долю в помещении) за 1 млн рублей, то он сможет вернуть из бюджета только 130000 рублей, но если квартира стоит более 2 млн рублей (сколько именно, не играет роли — пусть даже 9 млн), он сможет получить в качестве налогового вычета только 260 000 рублей.
Это сумма выплачивается не единовременно. Размер ежегодных выплат и срок их получения зависит от размера вашей зарплаты. За год государство не может вернуть денег больше, чем составили ваши налоговые отчисления. Например, вы приобрели квартиру за 3 млн рублей (то есть вычет равен 260000 рублей), а ваша «белая» зарплата, подтвержденная справкой по форме 2-НДФЛ, составляет 50000 рублей. В этом случае с каждых 50000 рублей в месяц вы уплачиваете 6500 рублей налога. За год получается 78000 рублей налоговых отчислений. Значит, по истечении года государство вернет вам только эту сумму. Через год — еще столько же (если зарплата не изменится). Соответственно при «белом» доходе в 50000 рублей гражданин будет получать вычет более трех лет, пока не выберет всю сумму. Если же «белая» зарплата составляет всего 20000 рублей, то свой вычет гражданин будет получать около десяти лет. Временных ограничений в Налоговом кодексе нет.
Обратим также внимание, что вычет можно оформить и при покупке квартиры в кредит. Причем в этом случае государство возвращает также часть уплаченных процентов, и общая сумма вычета может превышать 260000 рублей. Например, гражданин приобрел по ипотечной схеме квартиру стоимостью 2,5 млн рублей. Сумма процентов по займу составляет 1 млн рублей. Помимо стандартного вычета за квартиру, государство также вернет гражданину 13% с этого миллиона, и, таким образом, общая сумма вычета может составить 390000 рублей (260000 рублей плюс 130000 рублей).
Получить вычет можно несколькими способами. Первый — оформить разовую выплату по итогам года. Например, вы зарегистрировали квартиру в собственность в начале 2012-го. В январе 2013-го вы идете в налоговую службу и пишете заявление на вычет (предоставив договор купли-продажи или долевого участия, акт приема-передачи, свидетельство о собственности, платежные документы, справку с работы по форме 2-НДФЛ, налоговую декларацию и другие документы). Если в прошлом году вы получали ежемесячную зарплату 50000 рублей, то УФНС разово перечислит на ваш счет 78 000 рублей (те самые 13% от дохода за предыдущий год). Через год придется снова идти в налоговую службу за очередной выплатой.
Есть другой способ. Вычет можно оформить таким образом, что работодатель не станет удерживать с вашей зарплаты подоходный налог в размере 13%, и вы будете получать «надбавку» каждый месяц до тех пор, пока не исчерпаете всю сумму имущественного вычета за покупку жилья. Гражданин сам решает, каким образом он хочет получать вычет, и согласовывает данный порядок с налоговой службой.
БРАЧНЫЙ РАЗДЕЛ
Таковы общие правила. Но есть многочисленные нюансы. Например, много вопросов возникает в тех случаях, когда жилье приобретают супруги. Каков в этом случае порядок получения вычета? Согласно Гражданскому кодексу имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если только между ними не заключен брачный договор, в котором установлен иной режим.
Таким образом, оба супруга имеют право на вычет (если только они не получали его раньше) вне зависимости от того, оформлена ли квартира в их совместную собственность или в собственность одного из них. Если сумма вычета составляет 260000 рублей, то каждый из супругов, по умолчанию, вправе претендовать на вычет в размере 130000 рублей. Однако такая дележка не всегда целесообразна. Один из супругов может зарабатывать значительно больше другого, соответственно, он быстрее получит эти деньги, не растягивая «удовольствие» на долгие годы.
Законодательство позволяет распределять вычеты между супругами согласно их пожеланиям. Например, жена может вообще отказаться от вычета в пользу мужа, и, таким образом, он один будет получать 260000 рублей. Еще раз повторим: не имеет значения, на кого именно оформлена квартира. Есть лишь одно исключение. Если жилье приобретено в долевую собственность (и в свидетельстве сказано, что супругу принадлежит, например, 40%, а супруге — 60%), тогда вычет распределяется пропорционально долям супругов в квартире.
В остальных случаях распределение происходит согласно письменному заявлению супругов. Эту позицию подтверждает Минфин в письме от 27 января 2012 г. № 03-04-05/5-83.
Рассмотрим конкретный пример. Семья Н. приобрела за 4 млн рублей квартиру в строящемся доме. Договор долевого участия был оформлен на супругу. Но вскоре в семье появился ребенок, и супруга ушла в декретный отпуск. После того как дом был сдан, она оформила право собственности на квартиру, но лишившись дохода, не может воспользоваться правом на вычет. При этом муж получает высокую «белую» зарплату. Эксперты УФНС объясняют супругам следует написать заявление о распределении между ними имущественного вычета в соотношении 0% (в пользу жены) и 100% (в пользу мужа). В этом случае супруг сможет получить 260000 рублей. Это заявление должно быть представлено в службу вместе с другими документами при подаче заявки на вычет.
Но здесь важно помнить об одном нюансе. Как мы уже подчеркивали, каждый россиянин может получить вычет за покупку жилья только один раз в жизни. И если супруга отказывается от вычета в пользу мужа, она автоматически лишается возможности получить вычет в будущем (при покупке другой квартиры). Налоговая исходит из того, что в этом случае оба супруга используют свое право на компенсацию, вне зависимости от того, как между ними распределен вычет.
Есть лишь один способ обойти это положение — заключить брачный договор. В нем можно установить особый режим пользования имуществом, нажитым в браке (так называемый режим раздельной собственности). Если, например, супруга не может воспользоваться правом на вычет из-за отсутствия «белого» дохода, но хочет сохранить за собой это право на будущее, то она может вообще отказаться от доли в квартире в пользу своего мужа, который оформит жилье в единоличную собственность и будет в одиночку получать вычет. Прописав это условие в брачном договоре (который следует заверить у нотариуса), супруга сохранит право на вычет при покупке следующей квартиры. Но вряд ли на такой шаг отважатся многие покупатели и ради вычета подпишут добровольный отказ от имущества Ведь в случае развода супруга не сможет претендовать на долю в квартире.
ТОНКОСТИ ВЫЧИТАНИЯ
Если доход супругов примерно сопоставим, то резоннее всего распределить вычет поровну. Представим ситуацию: семья приобрела квартиру более чем за 2 млн рублей, каждый из супругов вправе получить вычет в размере 130000 рублей, при этом «белая» зарплата каждого из них составляет 40000 рублей в месяц. Сообща супруги вернут за год (в виде неуплаченного подоходного налога) 124 800 рублей, а всю компенсацию от государства они получат чуть более чем за два года. Если вычет будет получать один супруг, то процесс растянется на четыре года.
Определенные сложности возникают в том случае, если ранее один из супругов уже воспользовался своим правом на вычет (например, купив квартиру еще до брака). Встает вопрос: на какую сумму сможет рассчитывать второй супруг при покупке жилья во время брака? Вправе ли он получить 260000 рублей при стоимости квартиры более 2 млн рублей или его требования будут ограничены половиной этой суммы? «В разные годы на этот счет выходили противоречивые пояснения Минфина, но в итоге чиновники остановились на том, что второй супруг, не получавший вычет, сможет претендовать только на половину суммы», — говорит адвокат АК «Юринформ-Центр» Антон Лебедев. Эта позиции подтверждена в письме Минфина от 28 сентября 2011 года №03-04-05/5-690.
Чтобы с оформлением вычета не возникло проблем, нужно помнить еще о некоторых нюансах. В налоговую службу необходимо будет представить все платежки, подтверждающие исполнение финансовых обязательств дольщика. Для получения вычета необходимо, чтобы средства по договору (например, долевого участия) вносил сам покупатель, за исключением тех случаев, когда используется банковский кредит.
«Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, данный вычет не применяется, если жилое помещение приобретено гражданином за счет средств работодателя или иных лиц. Для оформления вычета оплата расходов на строительство или покупку жилья должна быть произведена за счет средств самого налогоплательщика, то есть дольщика», — напоминает Вера Рябова, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group. Из положений Налогового кодекса следует, что дольщик, который самостоятельно не произвел оплату, теряет право на вычет. Если только он не предоставит подтверждение, что денежные средства (вне зависимости от того, кто их внес) были перечислены из его доходов.
Однако это требование не распространяется на супругов. В письме Минфина №03-04-05/5-83 сказано: «Не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении».
Существует и много других тонкостей, о которых не рассказать в рамках одного обзора. В любом случае подробную консультацию лучше получить у специалистов налоговой службы. На Литейном проспекте, 53 работает информационный центр УФНС по СПб. По телефону 272-01-88 можно узнать, в какой день специалисты готовы будут проконсультировать вас по интересующим вопросам.
Автор: Роман Денисов
Источник: журнал «Квартиры в строящихся домах»