Если собственник решил реконструировать здание, не выводя его из эксплуатации, он должен быть готовым к тому, что оформлять права на новый объект придется через суд. Причем арбитражная практика складывается весьма противоречиво.
Только за последний год арбитраж Петербурга рассмотрел десятки подобных конфликтов. Многие инвесторы стали заложниками противоречий между Службой госстройнадзора и Управлением Росреестра. Служба отказывается согласовывать реконструкцию, ссылаясь на то, что эксплуатируемые дома не являются объектами строительства, а значит, и предметом ее надзора. Инвесторы, как правило, обращаются за согласованиями в районную администрацию (если только речь не идет о памятниках) и там же получают акт о вводе нового объекта в эксплуатацию. Но когда они пытаются зарегистрировать здание или встройки, площадь которых изменилась, Управление Росреестра отвечает отказом.
Негабаритные офисы
Например, с такой ситуацией столкнулась компания «СЭТ», которая обустроила мансарду в доме 8/7 по Садовой улице. В 2005-м администрация Центрального района издала распоряжение о реконструкции чердачных помещений по указанному адресу. КУГИ заключил инвестдоговор. Работы завершились в 2007-м, три года спустя районная администрация утвердила акт о приемке объекта. ГУИОН выдал паспорта на три новых помещения. Инвестор попытался оформить их в собственность, но получил отказ Росреестра. Основание: заявитель не представил разрешение госстройнадзора на реконструкцию и не подтвердил, что объект введен в эксплуатацию. Фирма обратилась в арбитраж. Юристы сослались, в частности, на 51-ю статью ГК, где сказано, что в некоторых случаях разрешение на строительство не требуется. Например, если в результате работ не изменились основные параметры здания, а в данном случае наружные габариты остались прежними. В итоге суд обязал Управление Росреестра провести регистрацию. Решение устояло в трех инстанциях.
Однако все оказывается гораздо сложнее, если в ходе работ инвестор изменил изначальные габариты здания. Например, компания «Лотос» реконструировала нежилой дом на ул. Моисеенко, 24 под офисный центр. Теперь фирма никак не может оформить новый объект в собственность.
В начале нулевых «Лотос» выкупил все помещения в четырехэтажном здании. Собственник решил поэтапно реконструировать постройку под коммерческие цели. В 2004-м он приступил к перепланировке помещений, согласовав проект с МВК Центрального района. В 2005-м фирма получила разрешение КГА на реконструкцию чердака под офисы. К началу прошлого года фирма завершила работы. Вновь созданные помещения она поставила на кадастровый учет и обратилась в Росреестр, чтобы оформить право собственности. Но ведомство ответило отказом. По данным ГУИОН, в ходе реконструкции изменились внешние границы здания, в частности габариты чердачных помещений, а КГА не разрешал менять конфигурацию крыши. Фирма обратилась в арбитраж, требуя признать отказ незаконным. Однако суд счел, что все формальные причины для такого решения у Росреестра были. На днях вторая инстанция оставила вердикт в силе.
В «Лотосе» решают, что делать дальше. Некоторые юристы советуют подавать иск о признании собственности на реконструированный объект как на самовольную постройку. В этом случае придется заказывать экспертизу, чтобы подтвердить, что в ходе работ соблюдены СНиПы и требования безопасности. Правда, истцу еще предстоит убедить судей в том, что он пытался получить необходимые разрешения, но по объективным причинам не смог.
Уход в самоволку
Положительные примеры в практике есть. Так, ОАО «Дом Мод» через арбитраж оформило право собственности на самовольно реконструированное здание на Большом пр. П.С., 29А, лит. Б. Фирма владеет этим объектом с 1995 года. Его площадь составляла около 4800 кв.м. В здании расположены торговые помещения, офисы и мастерские. В 2008-м общество направило запрос в КГА о возможности реконструировать четырехэтажный дворовый корпус и надстроить мансарду. Чиновники утвердили временный регламент застройки. После этого фирма обратилась за разрешением в Cлужбу госстройнадзора. В ноябре 2008-го ей пришло уведомление о том, что проект не подлежит госэкспертизе, поскольку не относится к капитальному строительству. Инвестор направился в администрацию Петроградского района, где получил добро на выполнение работ. В 2009-м объект был введен в эксплуатацию (работы принимала районная комиссия). Площадь здания увеличилась, изменились его наружные границы. Зарегистрировать право собственности на «новую вещь» фирма не смогла. Ей пришлось обращаться в арбитражный суд, ссылаясь на статью 222 Гражданского кодекса, в которой определен порядок признания прав на самовольные постройки (ответчиком стала районная администрация). Суд пришел к выводу, что ОАО «Дом Мод» добросовестно пыталось получить разрешение на реконструкцию, но безуспешно. При этом независимая экспертиза подтвердила безопасность объекта.
Есть и противоположные примеры. Например, под вопросом оказалась судьба Ушаковских бань, которые были самовольно реконструированы арендатором. Банный комплекс на ул. Зои Космодемьянской, 7, построен в конце 1920?х. После перестройки здание было отнесено к городской собственности. На тот момент его площадь составляла 4465 кв.м. Затем на объекте сменилось несколько арендаторов. В 2006?м Смольный нашел инвестора, который решил пристроить к бане спортивно-оздоровительный центр. КУГИ передал постройку ООО «Олимп». Однако реализовать проект не удалось, а помывочные были приспособлены под коммерцию. В 2009?м ГУИОН провел кадастровый учет объекта. Оказалось, что площадь здания выросла до 6228 кв.м. Эксперты зафиксировали самовольную надстройку нескольких этажей и многочисленные перепланировки. В 2010?м КУГИ обратился в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности Петербурга на вновь созданный объект. Однако Управление отказало. К этому времени власть забили тревогу: комплекс Ушаковских бань стремительно ветшает, перекрытия могут рухнуть. Но без регистрации прав на здание Смольный не может даже провести тендер на выполнение ремонта. КУГИ обратился в арбитраж, требуя признать право собственности на здание как на самовольную постройку. Суд назначил экспертизу, чтобы определить безопасность объекта, но ее итоги оказались неутешительными. Специалисты констатировали: помещения не соответствуют требованиям СНиП. В результате суд отказал в иске. Возникла коллизия. Выход пока не найден.
В такой ситуации может оказаться любой собственник, самовольно приступивший к реконструкции. Опрошенные юристы подтверждают, что полагаться на оформление прав через суд — очень рискованно. «Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты. По общему правилу, такая постройка вообще подлежит сносу. Лицо, обратившееся в суд с подобным иском, должно доказать, что оно было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном порядке (по независящим от него причинам), хотя предпринимало для этого надлежащие меры», — комментирует Евгения Петрова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group.
Памятный прецедент
Особняком стоят конфликты, связанные с реконструкцией объектов культурного наследия.
До недавних пор Управление Росреестра придерживалось мнения, что и в этом случае инвестору необходимо разрешение Службы госстройнадзора на проведение работ. Но арбитраж опроверг эти доводы. Причем практику по таким спорам можно назвать сложившейся. Так, владельцы бизнес-центра «Кондратьевский» одержали победу в трех инстанциях, чтобы оформить в собственность реконструированный памятник на Кондратьевском пр., 15, корп., 3. Дело имело прецедентное значение, поскольку от его исхода зависела судьба еще нескольких памятников, у владельцев которых возникла проблема с регистрацией (например, на Фурштатской ул., 24).
Девелопером БЦ «Кондратьевский» выступала ИСГ «Сплав». В собственность подконтрольного ей ООО оформлено здание бывшего литейного цеха (более 7700 кв.м). В 2001?м КГИОП включил его в перечень объектов культурного наследия. В 2007?м инвестор решил реконструировать здание под деловой комплекс класса В, существенно увеличив площадь. Фирма согласовала проект с КГИОП.
В 2010?м она завершила работы, получила от комитета акт приемки, провела кадастровый учет, после чего обратилась в Росреестр. Служба отказала в регистрации, ссылаясь на то, что нет разрешения госстройнадзора.
Девелопер оспорил отказ в суде. Точку в соре поставил федеральный арбитраж, подтвердив, что в данном случае визы КГИОП было достаточно.
Мнение эксперта
Евгений ШИРСТОВ, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:
— Ситуация, когда инвестор создает новый объект недвижимости путем реконструкции, но без вывода здания из эксплуатации, законом не урегулирована. В таких случаях оформить право собственности без решения суда практически невозможно.
При этом судебную практику нельзя назвать сложившейся. Каждый случай индивидуален, и многое зависит о того, на каком праве исходный объект принадлежал застройщику, каков статус здания, какие имеются согласования, какие строительные работы выполнены. Обжалование отказа Росреестра в большинстве случаев не даст никакого результата. Чаще всего у регистраторов есть для этого формальные основания. Наиболее эффективным является предъявление исков о признании права собственности. Основания могут быть разные: например, выполнение инвестусловий, создание объекта в рамках переоборудования или перепланировки, признание прав на самовольную постройку и т.д. Но шансы на успех никогда не являются стопроцентными.
Автор: Роман Денисов
Источник: «Коммерческая Недвижимость»