Госдума отказалась от задуманной Дмитрием Медведевым глобальной реформы Гражданского кодекса РФ. В первую очередь это решение затронет сделки с недвижимостью, которые можно будет оформлять без нотариуса. Только петербуржцы смогут ежегодно экономить на таких услугах около 2,5-3 млрд рублей.
За честные сделки
Реформа гражданского права (цивилистики) была основной идеей уже бывшего президента России. В мае парламентарии одобрили 800-страничный проект закона, который планировалось ввести в действие уже с 1 сентября. Но десятки тысяч замечаний от различных общественных, предпринимательских и иных профессиональных организаций вынудили отложить быстрое принятие фактически новой «экономической конституции России».
По словам главы профильного комитета Госдумы Павла Крашенинникова, документ решено разделить на пять законопроектов и принимать последовательно. Поэтому ко второму чтению была подготовлена «усеченная» версия законопроекта: всего 21 страница — поправки только в первые три с половиной из почти восьмидесяти глав Гражданского кодекса РФ. Именно ее 18 декабря и одобрили парламентарии.
В первую очередь новый закон защитит участников рынка недвижимости, в том числе продавцов, покупателей, а в некоторых случаях — даже арендаторов жилья (квартир, комнат, домов, участков и пр.). Законодатели отказались от заложенной в первоначальный проект идеи обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым и иным подлежащим государственной регистрации имуществом.
Такой механизм, по замыслу самих нотариусов, должен был гарантировать безопасность собственникам жилья и надежность его приобретателям. Ведь частнопрактикующий служитель юстиции обязан будет внимательно изучить все документы и обстоятельства сделки, разъяснить сторонам их права, а также помочь им зарегистрировать договор в Росреестре (управление которого исторически именуется в Петербурге ГБР).
«Такие сделки нужно квалифицированно сопровождать, — убеждена президент Федеральной нотариальной палаты Мария Сазонова. — Исторически все страны континентальной Европы видят решение этих проблем путем нотариального удостоверения». В подтверждение приводился опыт Франции, в которой, мол, «стариков за квартиры не убивают» и т.д. При этом стоимость оформления документов у нотариусов (не более процента), по их мнению, несоизмеримо ниже комиссий, которые берут риэлторы (якобы до десяти процентов). Служителей юстиции активно поддерживал основной куратор «цивилистической реформы» — бывший председатель Высшего арбитражного суда РФ, советник президента России Вениамин Яковлев.
Первым против введения такой навязанной «помощи» выступило бизнес-сообщество (Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП), Торгово-промышленная палата, «ОПОРА России» и т.д.). Ведь услуги нотариусов по оформлению сделки между компаниями (например — по продаже торгово-развлекательного комплекса, завода) обойдутся сторонам даже не в десятки тысяч, а в миллионы рублей. В итоге еще летом профильный комитет Госдумы согласился исключить из-под «опеки» нотариусов сделки исключительно между юридическими лицами.
Согласно же законопроекта, принятому во втором чтении 18 декабря, нотариальная форма является обязательной только в случаях, предусмотренных законом (его пока нет и не предвидится). В то же время вводится специальный льготный механизм: нотариус может самостоятельно передавать документы в регистрирующий орган (ГБР), что избавляет участников сделки от обязанности личной явки, в том числе стояния в очередях.
Свободный рынок
Само нотариальное сообщество расценивает отказ от долгожданной поправки как «два шага назад». И надеется, что парламентарии все же «одумаются». «По большому счету, современный законодатель утратил вкус к смелым и системным решениям, основанным на глубоком знании предмета, а не на информационном шуме и распространяемых таким образом заблуждениях, — заявила РАПСИ Мария Сазонова. — Кстати, одно из них — об алчущем чужой копейки нотариальном лобби, которое если и существует, то только в воспаленном воображении отдельных «экспертов» и иже с ними. Нотариусы — это люди государства, действующие от его имени в интересах процветания, спокойствия и стабильности всех и каждого, а не только самых ловких и изворотливых. Мы уравниваем шансы на успех всех. И это кому-то сильно не нравится».
Однако и юридическое, и профессиональное сообщество не разделяет ее мнение. Опрошенные журналистом «БалтИнфо» трезвомыслящие и вполне квалифицированные эксперты единогласно поддерживают идею отказа от обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью.
«Указанное предложение изначально вызвало острые дискуссии и обоснованные сомнения в реальном обеспечении защиты добросовестных лиц, — констатирует Татьяна Терещенко из адвокатского бюро «Прайм Эдвайс Санкт-Петербург». — Введение повсеместного нотариального удостоверения сделок необходимостью повлекло бы возникновение дополнительных денежных и временных затрат у участников гражданского оборота (например, из-за необходимости получения «свежих» выписок из ЕГРЮЛ), а также распространение ситуаций, при которых нотариусы смогли бы отказывать в оформлении сложных сделок в связи с невозможностью их точной оценки на предмет соответствия законодательству. Кроме того, в настоящее время отсутствуют экономически оправданные тарифы на услуги нотариуса».
Юрист коммерческой практики компании Rightmark group Мария Козлова также сомневается в целесообразности участия нотариуса в сделках с недвижимостью: «Основным риском в таких сделках является возможность последующего оспаривания прав на нее третьими лицами. Спасти от этого может проверка «юридической чистоты» объекта недвижимости, чего нотариус не делает, как не проверяет он и подлинность документов».
Члена совета Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленинградской области Александра Гиновкера удивляет попытка нотариусов сравнивать собственные тарифы с комиссией риэлторов: «Никто никого не подменяет — нотариусы выполняют государственные функции, риэлторы — это специалисты по продажам. Или нотариусы хотят заняться продажами? Средняя комиссия агентств недвижимости сегодня составляет около четырех процентов, но разделить маркетинговую и юридическую составляющую сложно. Тогда как клиент не лишен права нанять адвоката, юриста или обратиться к тому же нотариусу. К тому же, в отличие от почти всех иных профессий, риэлтор получает вознаграждение только за конечный результат, а не за процесс».
Объем вторичного рынка Северной столицы жилья Александр Гиновкер оценивает примерно в 60 тысяч сделок в год, при средней стоимости квартиры около 5 млн рублей. Таким образом, ежегодный оборот только в сфере жилой недвижимости и только в Петербурге составляет около 300 млрд рублей. Даже при минимальных ставках (0,75-1 процент) услуги нотариусов обойдутся горожанам примерно в 2,5-3 млрд рублей в год. То есть в среднем каждый из 386 не «алчущих чужой копейки» членов петербургского нотариального сообщества смог бы заработать на лоббируемом ими законе по 7,8 млн рублей в год.
Кредит недоверия
Татьяна Терещенко также убеждена, что существующая система нотариата не позволяет обеспечить необходимый уровень доверия общества к профессионализму частнопрактикующих служителей юстиции.
Эти выводы подтверждаются практикой: ежегодно только в Петербурге незаконными признаются десятки совершенных нотариусами действий. Нередки случаи, когда почерковедческая экспертиза подтверждает, что якобы явившийся в нотариальную контору собственник ничего не подписывал. Есть случаи, когда к нотариусам являлись даже мертвецы (сделка от имени владельца квартиры была оформлена через три месяца после его смерти). Однако профессиональное сообщество активно защищает своих членов от какой-либо ответственности за ошибки.
Так, по утверждению президента Нотариальной палаты Петербурга Надежды Романенко, в подавляющем большинстве случаев действия признаются недействительными не по вине нотариуса. «Подделка документов — это общая проблема, и решать ее необходимо на государственном уровне, а не в отдельно взятом том или ином сообществе. Специалисты подтверждают, что в большинстве случаев только специальная техника может установить факт подделки денежной купюры, паспорта или иного документа. Нотариусы не обязаны иметь в своих нотариальных конторах такую технику, не обязаны в каждом случае проводить почерковедческую экспертизу», — убеждена Надежда Романенко.
Автор: Павел Нетупский
Источник: BaltInfo