Часто застройщики Петербурга возводят дома большей площади, чем позволяет инвестиционный договор с городом. Крайними оказываются покупатели жилья — гражданам в большинстве таких случаев приходится оформлять право собственности на квартиру через суд.
Если площадь многоквартирного дома, возведенного на городской земле, оказывается больше изначально заявленной, правообладатель участка (чаще всего — это Комитет по управлению городским имуществом Правительства Петербурга) требует от застройщика доплатить за излишки квадратных метров. Соответствующий пункт присутствует во всех договорах, заключаемых КУГИ с застройщиком. Если компания не выполнит это требование, комитет не подпишет акт о выполнении инвестиционных условий. Из-за этого покупатели квартир могут столкнуться с проблемами при оформлении прав собственности на свое жилье.
Отголоски «инвестканикул»
Надо заметить, что изначально чиновники городской администрации сами «дали добро» застройщикам на увеличение площади возводимых ими домов. Весной 2009 года, в разгар кризиса, Смольный разработал меры по поддержке строительной отрасли: в рамках так называемых инвестиционных каникул застройщикам разрешили не доплачивать за дополнительно построенные квадратные метры, если превышение составит не более 5% от общей площади многоквартирного дома. Как уверял в то время вице-губернатор Петербурга Роман Филимонов, Правила землепользования и застройки «исключают возможность значительного превышения сдаваемой площади над изначально заявленной».
По сложившейся практике застройщикам до сих пор «прощают» лишние 5% площадей. Если же компания построила больше, она обязана доплатить «на развитие городской инфраструктуры в установленном порядке» — соответствующий пункт всегда есть в договорах, заключаемых между КУГИ и застройщиками. Но, как оказывается, участники рынка далеко не всегда выполняют это требование.
К примеру, площадь сданного в 2011 году ЖК «Морская Рапсодия» (застройщик — СК «Рант») вместо прописанных в договоре 24,5 тыс. кв. м составила 39 тыс. кв. м. Узнав об этом несоответствии, КУГИ потребовал от «Ранта» доплатить 299 млн руб. Застройщик отказался, а КУГИ, в свою очередь, не подписал акт о выполнении инвестиционных условий. Компания обратилась в арбитражный суд и потребовала обязать КУГИ подписать протокол о полном выполнении инвестусловий. Суды всех трех инстанций подтвердили правоту застройщика: служители Фемиды пришли к выводу о том, что в инвестиционном договоре не прописан порядок определения суммы доплаты. Значит, у СК «Рант» не возникло обязательств по перечислению дополнительных средств. К тому же, как сказано в решениях судов, сам по себе факт превышения площади не свидетельствует о неисполнении истцом обязательств по договору. КУГИ, скорее всего, обжалует это решение в Высшем Арбитражном Суде. Но если тот оставит решение нижестоящих инстанций в силе, городу придется подписать протокол исполнения инвестиционных условий, а бюджет, соответственно, недосчитается почти 300 млн руб.
Похожая история, но с федеральной землей, случилась после сдачи ЖК «Дом на Шкиперском». Еще в 2006 году правообладатель участка на Шкиперском протоке, 20, — ФГУ «Смирновская квартирно-эксплуатационная часть района» (структура Министерства обороны РФ) — заключило с ЗАО «Балтийская коммерция» инвестиционный договор на строительство дома. По его условиям площадь здания должна была составить 16,3 тыс. кв. м. Инвестору надлежало передать 30% всех квартир в собственность Минобороны. Контракт предусматривал и порядок определения размера доплаты в случае превышения площади дома, расчет надлежало выполнять исходя из рыночной оценки участка на момент сдачи объекта в эксплуатацию. Площадь здания составила 29,7 тыс. кв. м, инвестор заказал рыночную оценку и доплатил заказчику в соответствии с ее результатами.
В апреле 2011 года было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Однако правопреемник, «Смирновской КЭЧ» — ФГУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений», не согласился с заказанной «Балтийской коммерцией» оценкой и отказался подписывать акт реализации инвестиционного проекта. В июне прошлого года «Балтийская коммерция» подала иск об обязании ФГУ подписать акт реализации инвестпроекта и выиграла дело во всех инстанциях. Суд назначил альтернативную экспертизу, которая доказала корректность представленных «Балтийской коммерцией» расчетов.
В конце марта этого года окончательную точку в споре поставил Высший Арбитражный Суд РФ, который отказался пересматривать решения предыдущих инстанций. Теперь структуре Минобороны все же придется подписать акт реализации инвестиционного проекта.
Бесправные жильцы
Сейчас на рассмотрении арбитражных судов различных инстанций находятся с десяток дел, в рамках которых застройщики требуют обязать правообладателей участков (в большинстве случаев — это КУГИ) подписать акты выполнения инвестиционных условий. Заложниками таких конфликтов оказываются покупатели строящегося жилья, которые не могут оформить права собственности. Как отмечает юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group Наталья Кузьмина, если застройщик получил разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, факт превышения площади многоквартирного дома сам по себе не может являться основанием для отказа регистрации прав собственности покупателей квартир. «Но если у застройщика отсутствует документ, подтверждающий выполнение им всех условий перед правообладателем земельного участка (акт реализации инвестиционного проекта), регистрирующий орган может отказать в оформлении прав собственности покупателей», — рассказала Наталья Кузьмина.
В подобных ситуациях покупатели вынуждены несколько месяцев ждать завершения судебных разбирательств между КУГИ и застройщиками. Впрочем, есть альтернативный путь — зарегистрировать право собственности на квартиру через районный суд. Так, например, поступили покупатели жилья в доме на Слуцкой улице, 7-13, в Павловске. Строительство этого ЖК начала компания «Жилпромстрой» еще в 2004 году: по договору с КУГИ фирма обязалась возвести на предоставленном участке 8,1 тыс. кв. м жилья. Долгое время стройка была заморожена, после чего, в апреле 2009 года, Смольный передал права на завершение недостроя ООО «ЖК “Павловский”». В декабре 2011 года дом сдали в эксплуатацию. В процессе завершения строительства общая площадь квартир в ЖК увеличилась почти вдвое, до 15,2 тыс. кв. м.
В КУГИ потребовали доплаты и не стали подписывать акт о выполнении инвестиционных условий. ЖК «Павловский» через арбитраж потребовал обязать комитет завизировать протокол. В договоре, заключенном между КУГИ и ЖК «Павловский», не был установлен порядок определения размера доплаты. Поэтому суд первой инстанции решил, что инвестор выполнил все обязательства перед городом, а КУГИ обязан подписать протокол о выполнении инвестиционных обязательств. Разумеется, КУГИ обжаловал это решение в апелляционном суде — заседание по делу назначено на конец мая.
Не дожидаясь, пока завершатся разбирательства, дольщики стали подавать иски в Пушкинский районный суд с просьбой признать их право собственности. Рассмотрение большинства дел к настоящему времени уже завершено — покупателям удалось добиться признания своих прав на жилье.
Выхода нет
Юристы утверждают: оформление прав собственности через районный суд — это, пожалуй, самый разумный вариант действий покупателей в подобных ситуациях. «Покупатель строящегося жилья вправе обратиться в суд с иском о признании его права собственности на квартиру либо оспорить решение об отказе в государственной регистрации этого права», — уточняет Наталья Кузьмина.
Разумеется, судебные тяжбы отнимут время и деньги, тем не менее в данном случае гражданам не придется дожидаться, пока застройщик выполнит инвестиционные условия либо обяжет КУГИ через суд подписать соответствующий акт.
Как показывает практика, чаще всего суды встают на сторону покупателей жилья — но лишь в том случае, если гражданин подтвердит, что исполнил все свои обязательства по договору с застройщиком.
Очевидно, что количество случаев, когда реальная площадь многоквартирного дома оказывается больше изначально заявленной, будет расти. Типовые договоры, которые КУГИ заключал с застройщиками все последние годы, предусматривают необходимость доплаты за построенные излишки. Но часто при этом не содержат сведений о порядке расчетов. Этот пробел дает инвесторам шанс увеличивать площадь жилых комплексов и, соответственно, прибыль от реализации проекта.
Автор: Сергей Бардин
Источник: «Бюллетень недвижимости»