В Петербурге растет число объектов, где на продажу выставлены жилые апартаменты. Их не отличить от обычных квартир. Но только де-юре они таковыми не являются. С какими рисками могут столкнуться покупатели подобных помещений?
Госдума внесла поправки в Налоговый кодекс. Они касаются, в частности, имущественных вычетов за покупку жилья. Теперь граждане могут получать вычет несколько раз, пока не вернут 260 000 рублей уплаченного НДФЛ.?Кроме того, депутаты решили налоговую коллизию, связанную с приобретением жилья супружескими парами.
Поправки в закон уже подписаны президентом и опубликованы. Они вступят в силу с 1 января 2014?го.
Прежний порядок действовал с начала 2000?х. Менялась только максимальная сумма вычета, да Минфин разъяснял отдельные спорные моменты.
Вычет с умножением
Напомним, каждому гражданину РФ раз в жизни при покупке жилья полагается налоговый вычет в размере 13% от стоимости объекта. С 2008 года максимальная стоимость ограничена 2 млн рублей. Это значит, что если гражданин приобрел квартиру, например, за 5 млн рублей, то вычет он получит только с суммы 2 млн. Таким образом, он вправе вернуть от государства не более 260 000 рублей, уплаченного подоходного налога.
Сумма выплачивается не единовременно. Размер ежегодных выплат и срок их получения зависит от «белой» зарплаты. Например, гражданин приобрел квартиру за 3 млн рублей (то есть вычет равен 260 000 рублей), а его заработок, подтвержденный справкой 2 НДФЛ, составляет 50 000 рублей в месяц. В этом случае с каждой зарплаты он уплачивает 6500 рублей налога. За год получается 78000 рублей налоговых отчислений. Значит, по итогам года государство вернет ему эту сумму. Через год — еще столько же, если зарплата не изменится. Соответственно, при «белом» доходе в 50 000 рублей гражданин будет получать вычет более трех лет. Временных ограничений нет. Главное, обратиться в налоговую в течение трех лет после покупки квартиры.
Дополнительный вычет можно оформить при покупке жилья в кредит. В этом случае государство возвращает также часть уплаченных процентов. Например, дольщик приобрел по ипотечной схеме квартиру стоимостью 2,5 млн рублей. Сумма процентов по займу составляет 1 млн рублей. Помимо стандартного вычета за квартиру, государство также вернет гражданину 13% с этого миллиона, и, таким образом, общая сумма вычета может составить 390 000 рублей (максимальная сумма процентов до сих пор не была ограничена).
Получить вычет можно несколькими способами. Первый — оформить разовую выплату по итогам года (например, ИФНС переведет деньги на вашу сберкнижку) либо оформить ее таким образом, чтобы работодатель удерживал с вашей зарплаты подоходный налог в размере 13%, и вы будете получать «надбавку» каждый месяц до тех пор, пока не исчерпаете всю сумму.
В законе было много «спорных» положений, вызывавших недовольство отдельных покупателей. Так, до настоящего времени вычет можно было использовать при покупке лишь одного объекта недвижимости. Если, например, гражданин приобрел жилье стоимостью 1 млн рублей (например, комнату в коммуналке), то он мог получить вычет только 130 000 рублей. И при покупке нового объекта уже не мог претендовать на налоговую опцию.
Депутаты решили устранить эту несправедливость. Согласно поправкам в НК, теперь граждане могут использовать вычет при покупке нескольких объектов, пока не выберут всю максимально разрешенную сумму — 260 000 рублей.
Необходимо учитывать, что закон не имеет обратной силы (во всяком случае, никаких указаний на сей счет пока нет). «Новые правила применяются к правоотношениям, возникшим после вступления закона в силу. К правоотношениям, не завершенным на день вступления закона в силу, применяется прежняя редакция ст. 220 НК РФ. То есть граждане, которые уже обратились за получением вычета, смогут получить его только по одному объекту недвижимости2», — уточняет Вера Рябова, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group.
Семейные тонкости
Эксперты признают, что возможность получать вычет при покупке двух объектов скорее актуально, для жителей регионов, чем для петербуржцев и москвичей. В нашем городе дешевле 2 млн рублей непросто найти даже однокомнатную квартиру в новостройке. И все-таки для многих горожан это важное новшество.
К тому же поправки этим не ограничиваются. Есть приятные известия для супружеских пар, которые приобретают недвижимость в период брака. В этом случае для граждан возникают дополнительные налоговые нюансы. Согласно Гражданскому кодексу, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если только между ними не заключен брачный договор, в котором установлен иной режим.
Таким образом, оба супруга имеют право на вычет (если только они не получали его раньше) вне зависимости от того, оформлена ли квартира в их совместную собственность или в собственность одного из них.
Законодательство позволяло распределять вычеты между супругами согласно их пожеланиям. Например, неработающая жена могла вообще отказаться от вычета в пользу мужа, и, таким образом, он один получал 260 000 рублей. Было лишь одно исключение. Если жилье приобретено в долевую собственность (и в свидетельстве сказано, что супругу принадлежит, например, 40%, а супруге — 60%), тогда вычет распределялся пропорционально долям.
Однако неприятный момент заключался в следующем: как бы супруги ни поделили вычет, они лишались в дальнейшем возможности еще раз воспользоваться этой опцией, чтобы каждый мог получить по 260 000 рублей. Возникал и другой вопрос: может ли один из супругов получить всю сумму вычета, если ранее второй супруг уже воспользовался своим правом? На сей счет в разные годы выходили противоречивые разъяснения ФНС и Минфина. Некоторые юристы говорят, что в этом случае налоговая служба вправе предоставить второму супругу только половину суммы. Для того чтобы обойти эту «заковырку», некоторые граждане даже заключали брачные договоры. Если согласно этому документу квартира находится в единоличной собственности гражданина, то никаких оснований для отказа в выплате 100% суммы у налоговиков точно не будет.
Теперь в подобных «хитростях» отпала необходимость. Согласно принятым поправкам, вычет привязан не к конкретному объекту, а к налогоплательщику. Если гражданин не получал вычет, он сохраняет за собой это право, вне зависимости от того, состоит он в браке или нет.
«Участник общей долевой или общей совместной собственности, не обратившийся лично в налоговый орган за получением вычета при приобретении имущества в общую долевую или общую совместную собственность, сохранит право на получение имущественного налогового вычета по другому объекту в полном объеме. Новая редакция ст. 220 позволяет сделать вывод, что каждый из супругов вправе получить вычет на предельную сумму 260 000 рублей при покупке одного или нескольких объектов», — считает Вера Рябова.
Однако не ясно, смогут ли супруги, купившие квартиру в совместную собственность, скажем, за 5 млн рублей, получить на двоих суммарный вычет 520 000 рублей (то есть каждый с двух миллионов)? Опрошенные юристы не уверены, что налоговая именно так трактует законодательные новшество. «Насколько я могу судить, общая сумма вычета при покупке одного объекта остается прежней», — говорит адвокат АК «Юринформ-Центр» Антон Лебедев.
«Многое будет зависеть от разъяснений Минфина и ФНС», — добавляет Вера Рябова.
Документальное подспорье
Еще одно новшество касается вычетов по ипотечным процентам. Как мы уже подчеркивали, до сих пор максимальная сумма не была ограничена. Теперь законодатель определил верхний барьер. Он составляет 13% от 3 млн рублей, то есть государство «возместит» налогоплательщику не более 390 000 рублей уплаченных процентов. Причем данный вычет может быть предоставлен в отношении лишь одного объекта недвижимости.
Эксперты говорят, что в принципе этот «потолок» установлен с запасом. По статистике ипотечных кредиторов, сумма процентов не часто превышает 3 млн рублей.
Напомним, для того, чтобы получить вычет необходимо собрать целую кипу бумаг. В большинстве случаев (например, при покупке жилья на вторичном рынке) право на вычет возникает с момента регистрации собственности. Но если гражданин приобрел квартиру в новостройке по договору долевого участия по 214 ФЗ, то право а вычет возникает с того момента, когда дольщик подписал акт приемки-передачи квартиры. При этом гражданин может получить вычет за весь год, вне зависимости от того, когда именно был подписан акт (в начале года, или в конце).
В этом случае он подает в районную инспекцию ФНС следующие документы.
Во?первых, заявление на возврат НДФЛ, в котором гражданин сообщает о покупке квартиры и указывает, на какую сумму вычета он претендует (зависит от стоимости жилья и от того, будет ли вычет поделен между супругами).
Второй документ — справка 2 НДФЛ с места работы, которая подтверждает официальный доход.
Третий документ — налоговая декларация по форме 3 НДФЛ. Ее заполняет сам гражданин, претендующий на вычет. В ней должны быть отражены все доходы налогоплательщика за календарный год, а также указаны реквизиты приобретенной квартиры. Обычно такая декларация занимает шесть печатных страниц.
Следующие документы — это копии зарегистрированного договора долевого участия (ДДУ) и акта приемки-передачи квартиры, а также копии всех платежных документов, подтверждающих перечисление денег за квартиру. Например, можно представить копии квитанций к приходно-кассовым ордерам. Важный момент: для получения вычета необходимо, чтобы средства по договору вносил сам покупатель (или супруга), за исключением случаев, когда используется банковский кредит.
Если, например, жена, на которую оформлена квартира, хочет отказаться от вычета в пользу мужа, она в свободной форме пишет отказное заявление в ИФНС по месту регистрации супруга. При этом необходимо представить копию свидетельства о браке. Наконец, понадобятся копии паспортов обоих супругов (заполненных страниц) и копии свидетельств о постановке на налоговый учет.
Автор: Роман Денисов
Источник: Журнал «Квартиры в строящихся домах», №31(585) от 05.08.2013