Представим ситуацию: застройщику принадлежит участок, на котором он хочет возвести жилой дом, но градостроительные нормы не позволяют это сделать (например, в районе не хватает социальных объектов, инфраструктуры и т.?д.). Некоторые фирмы используют обходной вариант. Они строят объект, который по документам числится нежилым, но предусматривают в нем апартаменты, вполне пригодные для жизни.
Квартиры в бизнес-центрах
Мода на этот формат пришла к нам из Москвы. В столице до половины новых жилых проектов, выведенных на рынок в 2012-м, — апартаменты.
Их строительство стало популярным, когда московская мэрия перестала согласовывать жилые новостройки и возник дефицит участков. Часть таких комплексов — переделанные бизнес-центры.
В Петербурге таких строек гораздо меньше, но интерес к формату растет. Например, фирма получает разрешение на строительство МФК с отелем, офисами, торговыми зонами и предусматривает в нем десятки помещений с обычными квартирными планировками. В законе термин «апартаменты» вообще не фигурирует. По сути, инвесторы продают нежилые помещения, в которых, например, невозможно прописаться. Оговоримся, что мы сфокусируемся на проектах, где помещения можно приобрести в собственность для постоянного проживания. Существует еще сегмент апарт-отелей, или доходных домов, в которых номера, похожие на квартиры, сдают в аренду (как правило, долгосрочную).
Мы рассмотрим объекты, где апартаменты продают как альтернативу обычному жилью. Например, чуть ли не половина жилых домов на Каменном острове и несколько объектов на Крестовском де-юре оформлены как нежилые помещения (из-за проблем с согласованиями). Но фактически это обычные квартиры. Учитывая местоположение, почти все — элитные.
Показательный пример — комплекс «Пятый элемент» в парке Крестовского острова, сданный фирмой «Строймонтаж» много лет назад.
Компания «Пионер» продает апартаменты в составе МФК YE’S на пересечении пр. Просвещения и ул. Хошимина. Компания «С.Э.Р.» запланировала башню Ingria Tower на пересечении Северного пр. и проспекта Энгельса, где будет предусмотрено 490 апартаментов. Несколько примечательных проектов реализовано в пригородах. В прошлом году введен в эксплуатацию комплекс Crystal в Репино (96 помещений). Застройщиком выступала Apriori Development Group.
В Зеленогорске построен комплекс Landskrona House, состоящий из трех разновысотных корпусов, в которых предусмотрено 51 помещение.
«Такие объекты можно строить там, где жилье не предусмотрено граднормами, нет социальной нагрузки на площадь, нет заботы о парковках и прочее», — говорит Александр Рассудов, генеральный директор юридической компании Rightmark group. Как правило, граждан привлекают ценой. На апартаменты она ниже, чем на аналогичные объекты со статусом жилого помещения.
Правовой вакуум
Компании могут продавать апартаменты по 214-му ФЗ, как и обычные квартиры, заключая с гражданами договоры долевого участия (главное, чтобы это были не отдельно стоящие коттеджи, а здания, в котором у жильцов будет общее имущество). Напомним, эти договоры подлежат обязательной регистрации, что защищает интересы дольщиков.
Но помимо того, что в апартаментах нельзя прописаться, есть у подобных объектов и другие недостатки. Например, гражданин, приобретающий нежилое помещение, не может воспользоваться имущественным налоговым вычетом. То есть государство не вернет ему 260 000 рублей, уплаченного подходного налога. Это опция действует только в отношении жилья.
При покупке апартаментов нельзя использовать средства материнского капитала. В этом году размер маткапитала, начисляемого за рождение второго ребенка, превысил 408 000 рублей. Большинство родителей тратят эти средства на погашение ипотеки. В этом случае можно не дожидаться, пока ребенку исполнится три года.
Что касается привлечения ипотечных кредитов, то и здесь при покупке апартаментов возникают нюансы. Проценты по кредиту, как правило, выше, поскольку рассчитываются из ставок для коммерческой недвижимости.
Есть еще один недостаток. Он касается налога на имущество физлиц. «Ставка налога для нежилых помещений больше, чем для жилья, — говорит Александр Рассудов. — Если инвентаризационная стоимость объекта недвижимости превышает 500 000 рублей, то ставка налога на имущество физлиц для жилого помещения составляет 0,3%, а для нежилого — 2%. Разница может стать еще более существенной после введения единого налога на недвижимое имущество (ставки будут определять региональные парламенты)».
Кроме того, эксплуатация апартаментов дороже эксплуатации квартиры, поскольку расчет коммунальных платежей будет производиться по тарифам, установленным для нежилых помещений.
Мы уже упоминали, что застройщики могут продавать апартаменты по договорам долевого участия (как и обычные квартиры). Но только в данном случае это их право, а не обязанность.
«Привлекая средства граждан на строительство апартаментов, застройщик не ограничен положениями 214-ФЗ. Например, для него допустимо заключить договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, — рассуждает Евгения Петрова, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group. — Приобретателям апартаментов 214-ФЗ не предоставляет отдельных гарантий, которыми могут воспользоваться граждане, покупающие жилье в строящемся многоквартирном доме. В частности, гражданин не может потребовать от застройщика возврата денежных средств, если они были переданы в рамках сделки, прямо не предусмотренной 214-м законом. К тому же следует напомнить, что с 1 января 2014-го застройщики будут обязаны обеспечить исполнение своих обязательств поручительством банка или страхованием гражданской ответственности, но только по договорам, предусматривающим передачу жилого помещения».
При этом к отношениям по приобретению апартаментов не применяется закон о защите прав потребителей. «По смыслу этого документа потребителем является гражданин, приобретающий товар исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. А для личного проживания граждан и членов его семьи предназначены именно жилые помещения», — объясняют юристы.
Политические риски
Есть риски другого рода. Некоторые объекты, где гражданам предлагали купить апартаменты, оказывались в центре конфликтов. Наиболее показательный спор случился недавно вокруг проекта «Комаровский берег» в Зеленогорске. Так, прокуратура назвала незаконным строительство малоэтажного комплекса: дескать, под видом оздоровительного центра инвестор возводит жилые дома.
Арендатором участка выступает «Антарес-Стройинвест». Еще в 2009-м Смольный издал постановление о строительстве медицинского и оздоровительного центра на пятне 4,3 га юго-западнее пересечения Приморского шоссе и Спортивной ул. в Зеленогорске. Девелопер собрался построить апарт-отель со spa-центром, полагая, что это не противоречит регламенту застройки. На участке запланировано административное здание, несколько четырехэтажных оздоровительных корпусов с медицинским центром и зоной spa, 15 двухэтажных корпусов коттеджного типа для постояльцев.
В прошлом году у Смольного возникли претензии к застройщику: дескать, он возводит на участке жилые таун-хаузы, а об этом речь не шла. Чиновники сослались, в частности, на проектную декларацию фирмы, где упоминается возможность привлечения средств покупателей (правда, не говорится, что покупателей квартир). Представители застройщика называют обвинения беспочвенными: «Мы не открывали никаких продаж в этом комплексе и никогда не называли его жилым. По сути, речь идет об аналоге пансионата, только европейского типа». Теперь стороны выясняют отношения в судах (первая инстанция оправдала инвестора).
Есть и другой примечательный спор. Так, в арбитраже сейчас решается судьба еще одного объекта в Зеленогорске — на Малинной ул., 1. Смольный разрешил возвести здесь спортивно-оздоровительный комплекс, а теперь пытается остановить работы, полагая, что инвестор возводит дом и продает апартаменты.
Тенденция настораживающая. Похоже, власть решила воспрепятствовать тому, что под видом коммерческих и социальных объектов инвесторы возводили комплексы с жилыми апартаментами (а значит, покупателем следует быть особо бдительными).
Правда, многие юристы отмечают, что доказать вину застройщиков трудно. И дело опять-таки — в законодательных пробелах. «Напомним, что в законе термин «апартаменты» не фигурирует. Инвесторы по сути продают нежилые помещения, но если покупатель готов принять соответствующие риски, то это его выбор», — говорят юристы компании «Качкин и Партнеры».
«Странных» объектов в городе предостаточно. Так, на Краснопутиловской улице, за новым выбизнес-центром «Лидер», возводят 11-этажный «спортивный комплекс». Застройщик — фирма «Вега», генподрядчик — СК «Дальпитерстрой».
Еще в 2011 году на сайте «Дальпитерстроя» можно было найти объявления о продаже «помещений для временного пребывания спортсменов в многофункциональном комплексе», от студий за 2 млн рублей до двухкомнатных квартир за 4,6 млн рублей. Руководители компании ссылались сначала на будущую Олимпиаду, затем — на предстоящий чемпионат мира по футболу.
Генеральный директор «Дальпитерстроя» Аркадий?Скоров пояснял, что продажи «помещений для спортсменов и тренеров» были, но — по договорам о намерениях, без заключения основных контрактов и с минимальными авансами.
На самом деле «воткнуть» в этом месте жилье было нереально (по нормативам не проходило), а строительство некоего объекта с «апартаментами» — популярный обходной вариант.
Автор: Роман Денисов
Источник: Журнал «Квартиры в строящихся домах», №32(586) от 12.08.2013