Бывает, что один из супругов вкладывает личные сбережения в покупку квартиры и по какой-то причине не хочет, чтобы вторая «половина» могла на нее претендовать. Помимо брачного договора, есть и другие способы получить жилье в единоличную собственность. Правда, во всех случаях возникают свои нюансы.
Согласно Гражданскому и Семейному кодексам, имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов. Даже если квартира зарегистрирована на одного из них, это не лишает второго супруга прав на жилье. В случае развода он сможет претендовать на половину объекта.
Наше законодательство гарантирует равноправие мужа и жены, но как раз это и не устраивает многих граждан. Причины могут быть разные. Например, богатый жених может опасаться, что невеста выходит замуж не по любви.
Брак по расчету
Для подобных ситуаций резонно использовать брачный договор.
Положение о нем появилось в российском законодательстве в 1996 году. Документ определяет имущественные права и обязанности супругов в браке и при его расторжении.
Договор может быть заключен как до брака, так и в период супружества. Он составляется в письменной форме и должен быть обязательно заверен у нотариуса. Типовой формы договора нет. Главное, чтобы его условия были прозрачны и законны. Брачный договор регулирует только имущественные отношения и не ставит их в зависимость от внеправовых факторов. Например, в договоре нельзя прописать, что нажитое имущество перейдет в собственность мужа в случае неверности супруги. В России такое условие неприменимо.
Договор касается только имущества и не может, например, регулировать обязанности супругов в отношении детей.
В остальном он позволяет установить долевой режим в отношении практически любого совместно нажитого добра. Часто стороны предусматривают в договоре, что имущество будет разделено по принципу: на кого оформлено, тому и принадлежит. Если, например, квартира будет зарегистрирована на имя супруги, то муж не вправе будет претендовать на помещение. И жена сможет в любой момент его перепродать, не спрашивая согласия своей «половинки».
По словам юристов, практика применения брачных договоров в целом отработана. Оспорить их можно только в особых случаях. Например, документ может быть признан недействительным, если выяснится, что один из супругов подписал его под влиянием обмана, угрозы и т.?д.
Другие риски возникают, если супруги заключили договор, чтобы обезопасить одного из них от нападок со стороны кредиторов. Бывали случаи, когда суды признавали фиктивными те договоры, по которым все имущество передавалось в собственность одного из супругов явно в ущерб интересам второго.
Вообще, юристы не советуют использовать брачные договоры для раздела имеющейся недвижимости (могут быть разные коллизии, о которых наш журнал рассказывал в №?17/2013), а вот при покупке нового жилья — это вполне надежный механизм. Особенно, если в договоре будет не просто закреплен принцип «на кого оформлено, тому и принадлежит», а будут прописаны реквизиты конкретной квартиры, которая переходит в единоличную собственность одного из супругов. И в данном случае не имеет значения, на чьи деньги она приобретена. Если богатый муж согласился таким способом «подарить» жене апартаменты, то потом будет поздно что-то менять. Гораздо чаще супруги хотят сохранить за собой именно то имущество, покупку которого сами же и оплачивают.
Вот только многие граждане до сих пор полагают, что делить имущество до заключения брака не совсем этично по отношению к своей «половинке».
Для таких покупателей существуют иные способы получить квартиру в единоличную собственность. Правда, у этих схем есть свои минусы.
Подарок с сюрпризом
Один из вариантов: обратиться за помощью близкого родственника и использовать механизм дарения. Например, мать готова помочь женатому сыну получить квартиру в единоличное владение. Он дает ей деньги, она покупает квартиру на свое имя, регистрирует ее, а затем оформляет дарственную на сына. «Семейный кодекс РФ прямо предусматривает, что имущество, полученное в период брака в дар, является личным имуществом супруга», — напоминает Евгения Станиславская, старший юрист практики разрешения споров компании Rightmark group.
Подобный договор дарения может быть составлен в простой письменной форме. Его не требуется заверять у нотариуса, хотя и желательно (с точки зрения возможной уязвимости сделки: вдруг иные родственники задумают претендовать на жилье и захотят доказать, что мать не отдавала себе отчет в том, что делает). Важный момент: если мать также находится замужем, то ее супруг должен дать нотариальное согласие на сделку, как совладелец объекта.
Договор дарения подается в Управление Росреестра вместе с другими правоустанавливающими документами на квартиру. Если никаких изъянов в документе нет, Росреестр переоформит квартиру на сына и выдаст новое свидетельство.
Отметим, что подобная сделка не влечет налоговых последствий только в том случае, если дарителем выступают близкие родственники (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, а также братья и сестры — в том числе неполнородные). Если же недвижимость «подарит» тетя или друг, то одариваемый должен будет заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.
Но важно другое: кто бы ни выступал дарителем, такая схема все равно будет сопряжена с определенными рисками. «Главный риск в том, что конечному приобретателю квартиры приходится полагаться на честность своего доверенного лица», — говорит адвокат Екатерина Зернова.
«Никогда нельзя исключить того, что близкий родственник, получив квартиру в собственность, затем откажется передавать ее в дар, или на каком-то этапе откажется от достигнутых договоренностей, — развивает тему Евгения Станиславская. — В таком случае получить квартиру или переданные за нее деньги будет практически невозможно, если только обещание подарить квартиру (с указанием индивидуализирующих ее признаков) не было зафиксировано в письменной форме».
Схема с изъяном
Некоторые риэлторы говорят, что существует и третья схема получить квартиру в единоличную собственность. Но с ней все еще сложнее. Речь идет о заключении сделки в пользу третьего лица (которая предусмотрена статьей 430 ГК). Например, супруг привлекает к сделке своего близкого друга, которому дает деньги и поручает купить квартиру. Друг заключает договор с застройщиком и вносит полную оплату, но при этом в договоре стороны прописывают, что сделка совершена в интересах третьего лица (того самого супруга, который хочет скрыть покупку от жены).
Но загвоздка в том, что в Семейном кодексе прямо не сказано, что подобная сделка позволяет получить квартиру в единоличную собственность супруга. В статье 36 СК лишь говорится, что в совместную собственность не переходит имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам. Вопрос в том, можно ли отнести договор в пользу третьего лица к тем самым «иным безвозмедным сделкам».
Здесь юристы расходятся во мнениях. Некоторые напоминают, что по логике Гражданского кодекса такие договоры не являются безвозмездными: друг (или родственник), оплативший квартиру, может потребовать от будущего собственника компенсировать ее стоимость. А значит, долг возникает в семейном бюджете, и супруга собственника также сможет претендовать на это жилье.
«Конечно, если дело дойдет до судебных разбирательств, то друг, оплативший квартиру, может настаивать на том, что это был его подарок и никакого долга нет, а значит, сделку следует признать безвозмездной, но тогда возникают налоговые последствия. С такого подарка супруг должен заплатить налоги», — рассуждает Екатерина Зернова.
Другие юристы также не советуют «рисковать» с этой схемой и все-таки рассматривать в качестве основной — заключение брачного договора.
Мнения экспертов
Евгения Станиславская, старший юрист практики разрешения споров компании Rightmark group:
— Самый надежный из описанных способов (получить объект в единоличное владение одного из супругов) — это брачный договор. Именно он предназначен для изменения установленного законом режима совместной собственности. Если муж или жена по какой-то причине не хотят заключать брачный договор, тогда, пожалуй, лучшим решением будет оформить отношения дарственной. Что касается договора в пользу третьего лица, то Семейный кодекс прямо не предусматривает подобную сделку в качестве основания для поступления имущества в личную собственность супруга, хотя его, в общем-то, можно отнести к «иным безвозмездным сделкам», о которых идет речь в ст. 36 Семейного кодекса.
Екатерина Зернова, адвокат:
— Схема покупки жилья через доверенных лиц всегда сопряжена с определенными рисками. Если даритель решит обмануть, то есть оставить объект себе, он может это сделать совершенно спокойно с юридической точки зрения.
К тому же нужно убедиться, что у этого доверенного лица все в порядке со второй половиной, которая может начать претендовать на купленный объект, потребовав (даже без развода) его раздела и признания за собой прав на 50%-ю долю. Кроме того, в случае дарения она может не дать нотариального согласия на сделку.
В-третьих, если доверенное лицо вдруг умрет, не успев подарить объект, то на него могут претендовать родственники доверенного лица, которым будет намного труднее объяснить, что сделку оплачивал не их наследодатель. Чтобы подстраховаться от таких рисков, можно взять расписку от доверенного лица о том, что он принял деньги в такой-то сумме от такого-то гражданина на приобретение конкретного объекта по конкретному договору долевого участия. В случае наступления вышеозначенных рисков эта расписка может помочь в суде. Но стопроцентной гарантии не дает.
Автор: Роман Денисов
Источник: журнал «Квартиры в строящихся домах»