Некоторые думают, что самое главное — это чтобы дом построили, чтобы стенки были прямые и потолок не проваливался. Однако это даже не половина дела: бывает, что дом стоит, а жить в нем нельзя. Или в физическом пространстве квартира вроде бы есть, а в юридическом не существует. В таких печальных раскладах гражданам приходится добиваться своего через суды.
Вообще-то регистрация права собственности в судебном порядке — это исключительная ситуация, форс-мажор. Например, это случается при банкротстве застройщика.
Но есть схемы, для которых путь через суд — обычная практика, и судебная перспектива предусмотрена изначально. Это «серые зоны» российского девелопмента, схемы, не урегулированные законом, допускающие двойное толкование. Самые массовые и наиболее известные варианты — многоэтажки на землях ИЖС и переоборудование чердаков под мансарды.
Нелегкая доля
Кстати, в словосочетании «многоэтажный особняк» ничего криминального нет. «Особняк» согласно толковому словарю — это просто дом на одну семью (или — предназначенный для одного учреждения). А вот «многоквартирный особняк» — нонсенс. Первые «многоквартирники» в зонах ИЖС появлялись полуподпольно: разрешение выдано на один объект, строится другой. Иногда готовое удавалось узаконить, иногда нет.
Практика создания многоквартирных домов на индивидуальных участках стала массовой с началом дачной амнистии (соответствующий закон приняли в 2006 году). Намерения у законодателя были самые лучшие: упростить регистрацию построенного. Но оказалось, что есть незапланированные последствия: можно и строить без разрешения, и сдавать в упрощенном порядке. «НП» писала об этих случаях неоднократно: по такой схеме работали компании «Плазма» и «Аксиома», СЗНК и «Золотые ключи».
Обычно компании покупают несколько соседних участков ИЖС.?Застройщики прилично экономят: надел, где можно возвести дом на одну семью, стоит гораздо меньше участка, предназначенного для многоквартирного здания.
Иногда застройщик не доживает до сдачи: «Плазма» обанкротилась, «Золотые ключи» — в процессе. При самом благоприятном раскладе проблемы начинаются после завершения стройки: Росреестр отказывается регистрировать права покупателей. Если ИЖС — откуда квартиры? Юристы видят обходные варианты: можно разделить построенное на доли, зарегистрировать право каждого покупателя на долю, а потом, после ввода в эксплуатацию, требовать «выделения в натуре». (Подробнее см. мнения экспертов на стр. 15.) Но эти маневры срабатывают далеко не всегда: дом на Утиной улице признали самовольной постройкой, строящийся дом на Межозерной улице (см. «НП», № 45/2012) требуют снести и пр. То есть риски очень высоки.
Государство озаботилось положением дел, когда число потерпевших стало исчисляться десятками, а Озерки начали превращаться в спальный квартал бизнес-класса. С начала года на сайте КЗРиЗ вывешен список «адресов повышенного риска»: весной в нем было 188 позиций, осенью — уже более 220… Создана рабочая группа; в нее вошли представители КЗРиЗ, КУГИ, Службы госстройнадзора и прокуратуры. Чем занимается эта группа на практике, нам установить не удалось. Специалисты земельного комитета пополняют список, продолжают собирать документы по спорным адресам, рассылают запросы в органы власти, готовят судебные иски. В комитете говорят, что таким объектам существовать все равно не позволят: земля используется незаконно.
По данным КЗРиЗ, 27 домов из общего перечня зарегистрированы как первичные объекты недвижимости. То есть они введены в эксплуатацию, а застройщики получили свидетельства о собственности. В этих домах права общедолевой собственности оформили 147 граждан. Перспективы у остальных — не самые радостные: в Краснодарском крае и в Подмосковье «многоквартирники» начали сносить; Верховный суд и ВАС прояснили несколько спорных моментов относительно «самовольных построек». Пространство для юридического маневра сужается. Впрочем, статистики выигранных и проигранных процессов нет, обобщения судебной практики — тоже.
Сторонники таких проектов обычно приводят аргументы в духе «каждый имеет право на недорогое жилье» — то есть правовым аспектам противопоставляют социальные.
Крыша приехала
Обустройство мансард — хлебная тема для «расследовательской» журналистики. Специального законодательства в этой сфере нет, федеральное оставляет зазоры для произвольных толкований, судебная практика крайне противоречива.
В 2002 году Смольный распорядился зарегистрировать право города на четыре сотни нежилых помещений в жилых домах (чердаки и подвалы). Некоторые из них передали инвесторам. В 2010?м администрация распорядилась «узаконить» спорные адреса — в списке оказалось 128 объектов. Конфликты возникают, когда проигнорированы интересы жильцов (самый частый вариант) или когда строители откровенно перестраивают памятники (дом Лобанова-Ростовского, дом на углу Невского и Караванной и пр.).
Принципиально важными получились два судебных процесса. Жители дома на Фонтанке, 18 с помощью экспертизы доказали, что никаких нежилых помещений на чердаке в принципе не было и что сотрудники ПИБа и КУГИ совершили подлог. Аналогичный сюжет развернулся и в споре вокруг мансарды на Итальянской, 37 — с тем же исходом. Однако у нас не прецедентное право, и по другим адресам инициативным группам приходится проходить весь путь с нуля.
В ноябре госстройнадзор приостановил сооружение двух незаконных мансард — на Школьной ул., 48 и на Академика Лебедева, 12 А. В обоих случаях зафиксированы работы без разрешения на строительство. (По второму адресу у застройщика есть даже заключение экспертизы, но комплект документов все равно не полон.)
Мнение госстройнадзора (цитируем по публикации ИА REGNUM): «В законодательстве нет четких критериев реконструкции с устройством мансарды и переоборудованием чердачного помещения. Поэтому в большинстве случаев застройщики идут на нарушение закона».
Недавно депутат ЗС Алексей Ковалев направил запрос губернатору Георгию Полтавченко. Повод — незаконное строительство мансарды на доме Бернштейна (Каменноостровский пр., 54/31). Нарушений по этому адресу более чем достаточно. Город передал инвестору 1467 кв.м, инвестор оборудует 13 квартир общей площадью 2339,2 кв. м. Большинство жильцов высказались против проекта; строители игнорируют запрет, наложенный Петроградским судом; параметры дома-памятника изменены. (КГИОП ответил на один из запросов: «Крыша не является предметом охраны…»)
Cтроительные работы продолжаются — параллельно с судебными тяжбами. 19 ноября заседание в Куйбышевском суде по иску жильцов о незаконности разрешения КГИОП на мансарду, 17 декабря — в Петроградском суде, о запрете стройки.
Между тем в Интернете уже висят объявления о продаже квартир в еще не готовой мансарде. За «двушку» общей площадью 111 кв.м застройщик рассчитывает выручить более 20 млн рублей…
Вице-губернатор Игорь Метельский ответил (опускаем подробности): строительство ведется законно. В конце ответа — важная приписка: «В настоящее время город и КУГИ… не осуществляют действия, направленные на заключение новых договоров, предусматривающих реконструкцию мансард и чердаков». (Речь идет о том самом списке из 128 адресов.)
Сделки по приобретению жилья в мансардных помещениях тоже относятся к операциям повышенного риска. Продолжаются судебные процессы по Невскому, 3, Миллионной, 4; остается неясной ситуация с мансардами на углу Миллионной и Аптекарского переулка, на Невском, 88…
Росреестр не любит неопределенности и обычно отказывает в регистрации.
«МВК районов не уполномочены выдавать разрешения на возведение мансард, ГАСН также не может этого делать, а без разрешения на строительство Росреестр не регистрирует собственность», — объясняет Евгений Богомазов?Пуссер, генеральный директор IBI Invest LLC (приводим цитату по публикации на портале BN.ru).
Заложники параграфа
После кризиса десятки компаний оказались в состоянии банкротства, не исполнив обязательства перед дольщиками. Судьбу тысяч граждан решает арбитраж. В прошлом году вступили в силу поправки в закон о несостоятельности. В нем появился «параграф № 7», посвященный банкротству застройщиков. Теперь дольщики должны заявлять свои требования в рамках арбитражного процесса. Все покупатели уравнены в правах (вне зависимости от договора) и при этом имеют преимущество перед основной массой кредиторов. Но в законе есть много «подводных камней», и получить жилье не так просто, особенно если речь идет о незавершенке.
Некоторые дольщики успели «отскочить», еще до начала банкротства создали ЖСК и добились разрешения на достройку домов своими силами. Например, кооператив граждан будет завершать за банкротом жилой комплекс «Славбург» во Фрунзенском районе. Другой объект, который предстоит достраивать покупателям, — комплекс «Кристалл» на Институтском проспекте (город успел оформить переуступку, не дожидаясь, пока суд признает банкротом фирму «Окстрой»).
Обновленный закон также позволяет передавать незавершенные объекты кооперативам. Но в документе оговорены несколько условий, которые не всегда исполнимы (см. «НП», № 5/2011). В сложной ситуации оказались те граждане, которые заключали договоры не с застройщиком, а с инвесторами и подрядчиками. Объект, передаваемый ЖСК, должен находиться в собственности банкрота, а оформить ее, не обладая правами на участок, проблематично.
Показательна история фирмы «Полифас», которая разорилась, не достроив вторую очередь комплекса «Рай в шалаше» под Сестрорецком (два дома на 156 и 158 квартир). Граждане были не прочь самостоятельно устранять недоделки, но по бумагам застройщиком территории числится ООО «Коттеджстрой». Теперь с этой фирмой идут непростые переговоры.
Два незавершенных дома остались у фирмы «КитежСтрой», которая возводила ЖК в Девяткино. Когда арбитраж сформирует реестр требований, граждане намерены поставить вопрос о передаче объекта ЖСК. Правда, дольщики уже умудрились создать несколько кооперативов, а по закону все должны вступить в один. Если договориться не получится, ситуация зайдет в тупик.
Передачи объектов ЖСК добиваются многие обманутые покупатели. Дальше всего продвинулись дольщики фирмы «ЖилСоцСтрой». У банкрота остался незавершенный жилой дом на улице Красных Военлетов (между домами 7 и 9) в Гатчине. Большинство помещений в 135?квартирном здании оказались нераспроданными. Суд применил новые правила банкротства; в реестр требований включены 48 дольщиков, их претензии оцениваются в 149 млн рублей (прочих кредиторов — на 47,2 млн).
Получив большинство голосов, дольщики стали «рулить» банкротством. Сейчас в арбитраже рассматривается ходатайство управляющего о передаче объекта кооперативу. Подчеркнем, что большинство банкротов продавало жилье по инвестиционным и предварительным договорам. Однако в «черный» список попали не только те, кто работал по «серым» схемам. Например, фирма «УМ № 276» заключала договоры долевого участия по 214?ФЗ, но даже это не защитило граждан от банкротства (см. «НП», № 45/2012).
По данным «НП»
Мы попросили юристов оценить, каковы шансы города добиться сноса многоквартирных домов, которые строятся на землях ИЖС, и чем рискуют граждане, которые уже оформили права на долю?
Юрий Халимовский, старший юрист компании «Пепеляев Групп»:
— Решение вопроса о наличии или отсутствии признаков многоквартирного дома требует специальных познаний, которыми суд не обладает. Необходима экспертиза. На основании проектной, рабочей, исполнительной документации, в том числе из схемы планировки участка, архитектурных и объемно-планировочных решений, из сведений об инженерных системах можно увидеть, какой именно дом спроектирован и строится. Но нельзя быть уверенным в исходе такого дела. Практика знает примеры, когда экспертиза не смогла выявить признаков многоквартирного дома (например, есть определение Петербургского городского суда № 33 — 4091 от 06.04.2011).
Каковы риски граждан в том случае, если застройщик введет такой дом в эксплуатацию как односемейный, а затем будет проведен раздел долей и граждане оформят право собственности на квартиры? Регистрация собственности не исключает возможности подачи иска о сносе самовольной постройки. Но вероятность сноса, на мой взгляд, невелика.
Налицо противоречия в законах. К сожалению, градостроительное законодательство не учитывает возможности разделения единого объекта капстроительства на помещения как самостоятельные объекты. Градкодекс, ПЗЗ и иные подобные акты даже практически не оперируют понятием «помещение». В практике судов встречается позиция, согласно которой градрегламенты в части разрешенных видов использования не распространяются на встроенные нежилые помещения или бывшие жилые, переведенные в нежилой фонд.
Аналогичное рассуждение: если объект был создан в соответствии с регламентами, а потом в силу законных (или не запрещенных) действий разделен на отдельные помещения, то не нарушены требования к видам разрешенного использования, параметрам строительства и т. п.
Такой подход следует букве закона, но подменяет его дух. Достаточно ввести объект в эксплуатацию как индивидуальный дом, а затем можно превратить его во что угодно. Это упущение законодателя и дефект регулирования, который, по идее, надо исправлять не судебными актами.
Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:
— Для объектов ИЖС законодательно установлены лишь два основных критерия — этажность не выше трех этажей и предназначение для одной семьи. На этапе строительства единственным прямым доказательством может служить нарушение этажности. Признаки создания многоквартирного жилья под видом ИЖС, такие как огромная площадь объекта, свободная планировка, отсутствие перегородок, проемы в капитальных стенах и т. д., могут вызвать сомнения в искренности застройщика, но с правовой точки зрения доказательствами не являются.
Законодательство не ограничивает строителя объекта ИЖС ни по площади строения, ни по планировкам, что осложняет доказывание. Иногда суды выносят решения без учета действующих норм права и установленных критериев.
Физическое разделение дома на квартиры и проживание нескольких различных семей упрощает доказывание статуса многоквартирного дома. Однако российское право не содержит понятия «семья», и в этой ситуации при желании жильцы могут устроить сюрпризы. Например, дружно заявить о ведении общего хозяйства и наличии фактических семейных связей. Исход такого дела предсказать сложно.
Для требований о сносе самовольной постройки установлен общий срок исковой давности в три года, исчисляемый с даты, когда уполномоченный орган узнал о нарушении. На случаи, когда самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за собственниками участка, если не допущено существенного нарушения градостроительных норм. Оформленное право собственности на землю может предоставить собственникам проблемных квартир дополнительные возможности при попытке сноса дома.
Наталья Кузьмина, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group:
— Если застройщик соблюдает градостроительные нормы и СНиПы, получил разрешение на строительство индивидуального жилого дома, то на этапе постройки будет достаточно трудно доказать, что на участке ИЖС возводится многоквартирный дом.
При отсутствии проектной документации (для объектов ИЖС высотой не более трех этажей она не требуется) факт нарушения может подтвердить только экспертное заключение по результатам визуального осмотра или заключение строительно-технической экспертизы, а также — анализ документов, на основании которых продаются доли в таком доме. Многочисленные договоры (предварительные) по отчуждению долей могут свидетельствовать о том, что объект предназначен для проживания нескольких семей, исходя из чего такой дом может быть признан многоквартирным.
Но даже если нарушения не будут установлены на этапе строительства, после проведения технического учета владельцы смежных участков, иные заинтересованные лица или госорганы могут обратиться в суд с иском о признании этого дома самовольной постройкой и его сносе.
Стоит отметить, что законодательство позволяет судам признавать право собственности на самовольные постройки за владельцами участков, если сохранение объекта не нарушает прав и интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и т. д.
Авторы: Дмитрий Синочкин, Халмурат Касимов
Источник: «Недвижимость и строительство Петербурга»