При улучшении жилищных условий в некоторых ситуациях бывает выгоднее прибегнуть не к привычной для всех сделке купли-продажи, а к договору мены. Эта схема заключения сделки менее распространена, но в некоторых случаях она оказывается более удобной и менее затратной.
Мена (бартер) использовалась с древнейших времен, когда еще не было денег, следовательно, и не могла существовать купля-продажа. А в советские времена жилье вообще нельзя было купить или продать, им только обменивались. С приходом рыночных отношений схема купли-продажи значительно потеснила мену. Однако бартерная схема нередко может оказаться более выгодной для обеих сторон сделки.
Имеет смысл заранее предостеречь читателя от возможной путаницы — здесь речь идет о «мене», а не об «обмене». Хотя в языке данные слова многим представляются синонимами, но в юридической практике мена — это взаимная передача прав собственности, она касается только приватизированных или купленных квартир (домов, участков). А обмен недвижимости осуществляется только при операциях с квартирами, в которых граждане проживают по договору социального найма.
Два в одном
По сути, мена равна двум договорам купли-продажи, где каждый участник сделки является и покупателем и продавцом.
Условия мены регулируются Гражданским кодексом РФ (гл. 31). Договор мены — это разновидность гражданско-правового договора, при котором одна сторона берет на себя обязательство передать другой некое имущество и получить с нее нечто равное по стоимости. Причем «равное» с точки зрения сторон договора, то есть люди сами оценивают, выгодна ли для них сделка, и добровольно меняются имуществом.
Выгода в этом случае состоит в том, что стороны имеют возможность занизить стоимость передаваемых по мене объектов недвижимости, чтобы при последующем исчислении НДФЛ (налог на доход физических лиц) получилась ощутимо меньшая сумма налога.
Конечно, очень непросто найти собственника, готового передать свое имущество взамен вашего, и считающего обмен равноценным. Поэтому в сделке по схеме мены все-таки могут участвовать деньги — тот, кто приобретает более ценное имущество, доплачивает разницу тому, кто пошел на уступки. Это уже не чистая бартерная сделка, ведь один из участников все-таки получает доход.
Тому, кто продал (неважно, по купле-продаже или мене) квартиру, правами собственности на которую обладал более трех лет, об НДФЛ беспокоиться не нужно — доходы в этом случае не облагаются. Тому же, кто владел квартирой менее трех лет и продал ее, НДФЛ платить придется, но при этом ему предоставляется имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. (ст. 220 НК РФ). Это значит, что если вы продали квартиру стоимостью 3 млн руб., то с вычетом облагается только 2 млн. По желанию налогоплательщика, вычет может быть заменен на сумму расходов на приобретение этой квартиры. Допустим, два года назад вы купили ее за 3 млн руб. Затем продали за 3,4 млн. В итоге обложению подвергается разница — всего 400 тыс. руб.
Порой граждане уходят от уплаты налога, выдавая мену за равноценную, а доплата вносится «без лишнего официоза». Специалисты настоятельно не рекомендуют «передавать деньги в конвертике». При регистрации прав собственности в Управлении Росрегистрации, пусть и с небольшой долей вероятности, но могут возникнуть вопросы. И не исключено, что регистрация будет приостановлена. А скорее всего, вопросы возникнут позднее — у налоговой инспекции.
«При мене объектов, которые могут быть признаны неравноценными, во избежание проблем с регистрацией перехода прав, — рассказывает юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова, — желательно указывать в договоре, что мена осуществляется с доплатой разницы в цене объектов либо подробно обосновать равноценность имущества, исходя из его состояния, места расположения, наличия обременений и т. д.».
Свои люди — сочтемся
К мене особенно часто прибегают родственники или просто близкие люди, доверяющие друг другу: они уже обо всем договорились и не имеют взаимных претензий. Либо претензии существуют, но путем переуступки прав собственности через мену конфликт благополучно разрешается.
Имеет смысл привести характерный пример, когда договор мены представляется лучшим решением жилищной проблемы. У супругов была совместно нажитая двухкомнатная квартира, которую они купили после продажи двух комнат в коммуналках, в которых проживали до свадьбы. Как это, к сожалению, нередко случается, брак распался. К тому моменту в семье уже был ребенок.
По закону квартира принадлежала мужу и жене в равных долях. Однако разделить ее на две полноценные однокомнатные без вложений дополнительных средств невозможно, поскольку денег от продажи бывшего семейного гнездышка хватило бы только на две комнаты. В этом случае супруги снова стали бы собственниками комнат в коммуналках. К тому же им обоим хотелось сохранить квартиру ради ребенка.
В итоге был найден следующий выход. Бывшая жена при поручительстве бывшего мужа взяла ипотечный кредит под залог их общей квартиры и купила комнату, в которую и переехал отец семейства.
Такой способ «раздела» имущества весьма распространен. Чаще всего в общей квартире остаются супруга и дети. А супруг, считая это справедливым или не видя иного выхода, идет на ухудшение жилищных условий.
Казалось бы, здесь и сказке конец. Но для «бывшего» жизнь продолжается, и желательно, чтобы она продолжалась не в коммунальной квартире. А для того, чтобы начать улучшать свои жилищные условия, ему необходимо получить право собственности на эту комнату (ведь приобрела ее «бывшая»).
Они уже имели определенный опыт сделок с недвижимостью, когда продавали свои комнаты в коммуналках и покупали общую двухкомнатную. Из этого опыта супруги помнили о таких схемах как «купля-продажа» и «дарение». Первую отмели сразу, так как на деле никто ни у кого ничего не покупает. Поэтому решили напоследок «одарить» друг друга. Но догадались сначала проконсультироваться у специалиста, где им открылось, что при дарении тоже придется платить налоги — дарение не облагается, только если имущество принадлежало близкому родственнику, а наши герои давно разведены. Специалист порекомендовал им договор мены. Муж получает по мене комнату, жена — его долю в «двушке».
Проще простого
Договор мены составляется в простой письменной форме и регистрируется в Росреестре. Юридически грамотные граждане могут совершить такую сделку самостоятельно, хотя лишняя консультация с юристом, работающим в сфере недвижимости, никому не помешает. Он же поможет составить договор так, чтобы у регистратора не возникло никаких сомнений в законности cделки.
«Такие проблемы проще всего решать путем заключения договора мены, — рассказывает генеральный директор компании КЦДС Анна Максимова. — Единственное, что может помешать — это банк, в котором был получен кредит на покупку комнаты, ведь квартира у него в залоге. Но, вероятно, банк пойдет навстречу, так как ему должно быть выгодно иметь в залоге собственность не в долях, а принадлежащую одному собственнику».
Если мена проводится не среди своих, то тем более имеет смысл воспользоваться помощью профессионалов. Этот вид сделки не является сложным, но шанс получить «нехорошую» квартиру не исключен. И совет проверять юридическую чистоту квартиры универсален во всех случаях, даже если сделка «безденежная».
Договор мены должен содержать точное описание объектов недвижимости: общая и жилая площадь, количество комнат, адрес, план, стоимость по оценке проектно-инвентаризационного бюро или оценщиков. В договоре также указывается свидетельство о собственности. Если квартира или дом находится в долевой собственности, то указываются все собственники. Если в квартире или в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, то для мены необходимо разрешение опекунского совета. В общем, порядок подготовки документов тот же, что и при совершении купли-продажи, потому что мена по сути — то же самое. Только расчет производится не деньгами, а имуществом.
Автор: Вячеслав Березниченко
Источник: BN.ru