КУГИ меняет правила работы с государственными объектами нежилого фонда. Помещения в исторической части Петербурга будут предлагать в основном в аренду, а не в собственность. Подвалы и цоколи в жилых домах КУГИ намерен сдавать ТСЖ. На какие встройки смогут претендовать жилтоварищи? И почем им достанется городская недвижимость? Вправе ли ТСЖ передавать эти площади в субаренду? И в каких случаях гражданам имеет смысл судиться с городом по поводу имущества, которое они считают общедолевым?
Эти и другие вопросы стали предметом дискуссии, организованной нашим еженедельником. Разговор между представителями власти и ТСЖ получился шумным и очень эмоциональным. Претензий к чиновникам накопилось много, и, пока они не будут сняты, рассчитывать на конструктивный диалог вряд ли стоит.
Кирилл Федоров:
— До недавнего времени КУГИ в основном продавал освободившиеся объекты нежилого фонда. Теперь мы намерены поменять вектор и сначала предлагать это имущество в аренду. Новшества касаются объектов в четырех центральных районах, а также в Московском (частично). Именно на этих территориях у КУГИ было много судебных споров с ТСЖ по поводу общедолевого имущества в жилых домах. Граждане (в одних случаях обоснованно, в других — нет) полагают, что подвальные и цокольные помещения городу не принадлежат.
Мы признаем, что в реестре государственной собственности периодически появляются объекты, относящиеся к общему имуществу конкретного дома. Еще в феврале 2009?го КУГИ издал приказ №10?П, в котором сформулирован порядок исключения этих встроек из нашего реестра и из ЕГРП. Сначала мы руководствовались в основном техническими критериями. ГУИОН проводил соответствующую экспертизу, и вопрос решался в зависимости от того, обнаруживалось ли в помещении общее имущество.
Однако 2 марта 2010-го Президиум Высшего арбитражного суда издал постановление №13391/09, расставившее все точки над «i». ВАС ввел правовой критерий оценки, подчеркнув, что наличие транзитных труб или другого оборудования не является безусловным основанием, чтобы считать тот или иной подвал общим имуществом.
Высший арбитраж счел, что, если на момент приватизации первой квартиры в доме спорное помещение использовало государство, а не жильцы как общее имущество, оно признается государственным. В противном случае — перейдет в общедолевую собственность. Руководствуясь постановлением ВАС, КУГИ внес соответствующие поправки в свой приказ.
В 2009 — 2010 гг. по этой схеме мы исключили из государственного реестра 91 объект, в 2011?м их было пять, с начала 2012?го — 21. Причем процесс сейчас идет по нарастающей.
Тем не менее значительная часть помещений принадлежит городу на законных основаниях, что подтверждают и решения судов. Понимая, что в этих подвалах и цоколях могут быть заинтересованы жильцы дома, губернатор согласовал новую схему распоряжения такими объектами. Как я уже говорил, в историческом центре и на Московском проспекте (по всей его длине) КУГИ предложит такие встройки в аренду ТСЖ. Мы планируем применять ставки, предусмотренные массовой методикой для коммерческих функций.
При этом ТСЖ получает свободу действий и может сдавать эти площади в субаренду или использовать их любым другим способом. Если товарищество откажется, город выставит право аренды помещений на аукцион. Если такие торги не состоятся дважды, встройки поступят на продажу. Тем самым мы стараемся соблюсти некий баланс интересов. С одной стороны, город должен распорядиться своим имуществом наиболее эффективно. С другой — ТСЖ при желании могут получить подвалы целевым назначением.
Анастасия Ясинская:
— Сколько таких помещений город уже готов предложить ТСЖ в аренду? И сколько их может быть в принципе?
Кирилл Федоров:
— Пока в этом списке 29 адресов. Он будет пополняться по мере истечения договоров с нынешними арендаторами встроек.
Вопрос из зала:
— Выходит, чтобы отремонтировать коммуникации или ликвидировать аварию, председатель ТСЖ должен взять подвал в аренду? (Про другие дома, где товарищества не созданы, речь вообще почему-то не идет.) Но это же абсурд.
Кирилл Федоров:
— Если подвал не принадлежит городу, то и в аренду мы его не предлагаем.
Марина Акимова:
— Как так вышло, что вы продаете или сдаете имущество, которое в 1991 году было обещано государством гражданам и является необходимым для обслуживания дома?
Кирилл Федоров:
— Мы руководствуемся законом. Статья 36 Жилищного кодекса четко описывает, что относится к общему имуществу. Конечно, споры хозяйствующих субъектов неизбежны. Для этого и существует суд. Как я уже говорил, ВАС обобщил арбитражную практику по таким делам, сформулировав правовые критерии разрешения споров.
Изначально все имущество у нас было государственным. Затем началась приватизация. ВАС исходил из того, что, как только в конкретном доме первая квартира стала частной, там возникла долевая собственность и соответственно общедолевое имущество.
Вопрос из зала:
— Я председатель совета дома. Он у нас небольшой: «сталинка» на три подъезда. Подвал технический. В нем, в частности, проходят магистральные трубы центрального отопления. Когда-то помещение сдавали в аренду под склад ближайшего магазина, потом там случился пожар. Вот, кстати, следствие нецелевого использования такого имущества. Еще в 1985?м договор был прекращен. Приватизация квартир идет в доме с 1992 года. Тем не менее в 2005?м КУГИ, никого не спросив, оформил подвал в собственность казны Петербурга. Ту часть помещения, где не было индивидуального теплового пункта, продали. Остальные площади остаются городскими.
В 2006?м суд признал подвал техническим, но не общедолевым, потому что представители КУГИ и ГУИОН представили доказательства, что это самостоятельное помещение, предназначенное под склад. Как нам быть и можем ли мы воспользоваться процедурой, предусмотренной в приказе №10?П?
Анастасия Ясинская:
— Есть ли шанс пересмотреть судебное решение, поскольку разъяснения ВАС появились позже?
Кирилл Федоров:
— В суд по одному и тому же вопросу обращаются только один раз. Однако в данном случае можно подать заявление в первую инстанцию о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам.
Андрей Пинчуков:
— Наша комиссия пристально изучает вопрос общедолевого имущества уже около двух лет. Опыт накоплен примерно по 40 российским городам. Везде ситуация довольно острая, но в Петербурге, пожалуй, особенно. Естественно, сказывается и повышенный интерес коммерсантов к тем помещениям, о которых мы говорим.
Замечательно, что диалог с властями начался. Однако позвольте точно процитировать постановление президиума ВАС, на которое ссылается уважаемый Кирилл Валентинович. В нем сказано: «Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены) и сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцев, то право долевой собственности на эти помещения не возникло».
То есть недостаточно, чтобы город сдавал подвал в аренду на момент приватизации первой квартиры в доме. Нужно, чтобы этот подвал был изначально спроектирован или реконструирован для самостоятельного использования. Он должен обладать соответствующими техническими характеристиками, отвечать требованиям СНиПов и регламентов. Его необходимо поставить на кадастровый учет и т. п.
Второй момент: надо разобраться с тем, что значит «фактическое использование помещения в качестве общего имущества домовладельцев». Совершенно необязательно там должны быть кладовки. Достаточно, чтобы обслуживающая организация с определенной периодичностью проводила в нем работы, например, по прочистке канализации. Ведь инженерное оборудование размещают в подвалах неслучайно. Его следует эксплуатировать в специальных условиях. Для этого предусмотрен особый уровень освещенности, вентиляции и пр. Если эти требования не соблюдать, вред можно нанести всему дому.
Давайте договариваться, не дожидаясь судебных разбирательств. Не должна администрация, которую народ поставил управлять городом, через суды разговаривать с людьми. У них для этого нет средств, образования и времени.
В некоторых городах подвалы из госсобственности возвращают при помощи специально созданных межведомственных комиссий. В Москве счет идет уже на десятки помещений. В Костроме решено приостановить программу приватизации на 2012 год, пока эксперты не рассмотрят все спорное имущество в жилых домах.
Кирилл Федоров:
— Мы пришли сюда не с целью конфронтации, а как раз для диалога. Повторюсь: у нас уже создана процедура, позволяющая миновать суд. Приказ №10?П, в котором отражена позиция ВАС, работает. В документе четко прописаны критерии, по которым оценивается конкретное помещение. Их несколько, просто не обо всех я говорил. Мы стремимся всесторонне разобраться в вопросе и судимся, только если это не удается.
Вопрос из зала:
— У нас в доме на улице Чудновского КУГИ сдавал в аренду технический подвал со всеми инженерными коммуникациями. Договор заключен в 2001 году, когда приватизация квартир уже шла полным ходом. Запросы ТСЖ о том, на каком основании помещение занимал арендатор, остались без ответа. Между тем зданию нанесен огромный ущерб. Подвал углублен на 1,5 метра, пробит новый проем. По сути, сделана самовольная перепланировка, потому что в техническом паспорте она никак не отражена. По дому в результате пошли трещины. Город не дает нам возможности правильно обслуживать здание. Мало того, при проведении работ в подвале коммуникации засыпали песком, и теперь мы нанимаем за свои деньги рабочих, чтобы все это разгрести. Кто возместит убытки?
В 2012?м КУГИ это помещение реализовал, не спросив согласия остальных собственников. В суд мы еще не обращались, но будем бороться за наш подвал. Почему вы продали его сторонней организации, а не предложили в первую очередь ТСЖ?
Кирилл Федоров:
— Потому что мы не имеем права так поступать. Есть закон о приватизации, в его рамках все имущество, принадлежащее Петербургу, продается на аукционе. Целевым выкупом могут воспользоваться только арендаторы по 159?ФЗ.
Вопрос из зала:
— Но почему вы даже не уведомили ТСЖ о предстоящем аукционе?
Кирилл Федоров:
— Мы не считаем, что закон в данном случае нарушен. Предмет нашей встречи — попытка обсудить новую схему распоряжения подвалами, а не спор по поводу конкретных встроек.
Александр Рассудов:
— Я бы не стал говорить здесь о вопиющих нарушениях со стороны города. Он вправе самостоятельно распоряжаться своей собственностью, если доказал ее наличие в суде либо безусловно полагает, что то или иное имущество принадлежит государству. Давайте научимся уважать законы и собственность.
Оксана Васнева:
- На ул. Севастьянова, 4 у нас примерно такая же история. Арендатор самовольно перепланировал помещение, где находится водомерный узел, пробил фасадную стену. В подвале устроили баню с бассейном. Теперь договор расторгнут, а помещение выставили на продажу, не приводя его в первоначальный вид. Вправе ли КУГИ делать это?
Кирилл Федоров:
— Вправе. Запрета на приватизацию перепланированных помещений нет. Мы полагаем, что новый собственник распорядится объектом значительно лучше, чем город. Какой смысл убирать сейчас оттуда баню, если покупатель решит использовать объект по этому назначению, узаконив перепланировку?
Оксана Васнева:
— Но ведь именно из-за этой перепланировки у города и появилась возможность превратить часть подвала в самостоятельное помещение и выставить его на торги.
Кирилл Федоров:
— Давайте отдельно разбираться с документами по объекту, потому что сейчас обсуждать частные вопросы у нас не получится.
Реплика из зала:
— Это общий для всех вопрос. Мы хотим лишь соблюдения законов, которые вы игнорируете.
Марина Акимова:
— Народ обозлен, потому что вы отняли у нас помещения, необходимые для обслуживания домов. В результате, например, одному ТСЖ пришлось установить тепловой пункт под лестницей. Пришла жилищная инспекция и оштрафовала их на 100 000 рублей. Как вам это нравится? Вы же представляете государство. Неужели не стыдно?
Реплика из зала:
— Ваша единственная обязанность как органа власти — соблюдать права и свободы граждан. Почему собравшиеся здесь так накалены? Потому что вы сдаете помещения людям с криминальным поведением. Дело ведь до драки доходит.
Евгений Протченко:
— ТСЖ теперь по закону признали управляющей организацией, поэтому вы в принципе должны решать все вопросы с нами. Между тем городские арендаторы чего только не делают. В нашем доме на М. Конюшенной, 4/2 грунт в полуподвале тоже убирали на глубину 1,5 — 2 метра, причем почти на всей площади. Здание 1827 года постройки, пошли трещины и перекосы, нарушена гидроизоляция. Когда мы подняли шум, никто не обратил внимания. В районном КУГИ нас просто не видят и не слышат. Собственникам квартир пришлось потратить около 3,5 млн рублей на укрепление конструкций, разрушенных арендаторами, а сами они последние полтора года вообще не платят за техническое обслуживание.
Кирилл Федоров:
— Если помещение, принадлежащее Петербургу, ухудшается, договор, конечно, надо расторгать и взыскивать ущерб.
Реплика из зала:
— Но вы же не признаете своих ошибок.
Кирилл Федоров:
— Почему же не признаем? Объекты ведь исключаются из госреестра.
Наталья Николаева:
— Я представляю ТСЖ на пр. Добролюбова, 19. Нам удалось вернуть подвал без суда по схеме, прописанной в приказе №10?П. Хочу поделиться, как в такой ситуации надо действовать. Нужно заказать выписку из ЕГРП по этой «энке». Кроме того, должна быть справка о том, когда в доме приватизирована первая квартира.
Скорее всего, это произошло в начале 1990?х, а помещение оформили как городское уже в середине «нулевых». Это повод обратиться в районное агентство КУГИ и написать заявление с просьбой вернуть объект в общедолевую собственность, ссылаясь на постановление ВАС и приказы комитета. Уверена, что счет подвалам, которые следует передать жильцам, должен идти не на десятки, а на сотни. По нашей оценке, из реестра следует исключить 80% помещений, если не все 90.
В связи с этим хочу спросить: проводил ли КУГИ аудит тех 29 объектов, которые сейчас предлагают ТСЖ? Насколько оправданно они находятся в собственности города?
Кирилл Федоров:
— Конечно, мы их проверили.
Наталья Николаева:
— То есть в каждом конкретном случае вы гарантируете, что помещение было учтено раньше, чем первая приватизированная квартира?
Кирилл Федоров:
— Мы считаем, что эти встройки находятся в реестре законно, именно поэтому и предлагаем их в аренду.
Ксения Тараненко:
— У нас на Кронверкском, 29/37 есть городское помещение. Судить о том, насколько правомерно им владеет государство, я не берусь, но недавно встройка как раз освободилась. Причина, по которой съехал прежний арендатор, — завышенная ставка. Отсюда вопрос: на каких условиях вы предложите этот объект ТСЖ? У нас ведь нет специальной статьи расходов на аренду помещений. Значит, его придется сдавать в субаренду, и нужно хотя бы покрыть затраты. Будет ли это нам выгодно?
Кирилл Федоров:
— Любое имущество, принадлежащее Петербургу, сдается по определенным правилам. В городском законе предусмотрены два способа оценки нежилого фонда: массовый и индивидуальный. Арендную ставку по массовой методике можно уточнить в районном агентстве КУГИ. Если вы с этой цифрой не согласны, то вправе заказать отчет независимому оценщику, который учтет все нюансы помещения.
Вопрос из зала:
— Какой тогда ТСЖ резон брать эти помещения?
Кирилл Федоров:
— Мы тоже над этим размышляли. Есть два варианта развития событий. Теоретически можно передать подвалы и цоколи в безвозмездное пользование. Однако если помещение лучше всего подходит для торговли, там все равно откроют магазин: жизнь не обманешь.
Анастасия Ясинская:
— Но если город изначально предлагает встройку по рыночной ставке, как ТСЖ сдаст ее в субаренду и окажется при этом в плюсе?
Марина Акимова:
— ТСЖ вообще не стоит заниматься коммерческой деятельностью.
Кирилл Федоров:
— Мы все вместе пытаемся построить гражданское общество, основанное на обратной связи. Именно поэтому представители КУГИ и пришли сюда с некой инициативой. Мы хотим предложить вам правила игры, чтобы потом четко по ним работать. Если вы уверены, что такие помещения в принципе не могут сдаваться в аренду, значит, будем думать над другими вариантами.
Наталья Николаева:
— Если ТСЖ предлагает использовать конкретное помещение в социальных целях, готов ли КУГИ предоставить его в безвозмездное пользование?
Кирилл Федоров:
— Если вы подтвердите, что не желаете заниматься коммерцией, мы согласны рассмотреть вопрос об индивидуальной оценке объекта. При этом в техническом задании, выданном оценщику, будут указаны некоммерческие цели использования, а в договоре аренды, который мы с вами заключим, КУГИ установит запрет на торговлю.
Наталья Николаева:
— Это хорошая новость, потому что пока у нас нет помещений, где могли бы, например, собираться подростки.
Марина Акимова:
— Какие уж тут подростки! Начнем с того, что у нас, как правило, нет места для правления ТСЖ. Поэтому невозможно организовать нормальную работу товарищества.
Анастасия Ясинская:
— Сергей Викторович, разъясните, как город оценивает помещения с ограниченными вариантами использования?
Сергей Грибовский:
— Такая практика в Петербурге есть. В данном случае мы определяем не рыночную, а инвестиционную стоимость объекта. Иначе говоря, стоимость для конкретного пользователя, преследующего совершенно определенные цели.
Анастасия Ясинская:
— При этом, если считать по массовой методике, арендные ставки для общественных организаций в Петербурге тоже ведь весьма гуманные…
Кирилл Федоров:
— 10% от рыночных.
Наталья Николаева:
— Если вам нужна обратная связь, мы за безвозмездную передачу и некоммерческие цели использования.
Вопрос из зала:
— Хочу задать вопрос, ради которого мы все здесь собрались. С какой целью город предлагает собственникам жилья арендовать помещения? И совпадает ли она с основной задачей ТСЖ — достойное содержание многоквартирных домов в условиях недостаточного финансирования? Будет ли это способствовать более комфортным условиям проживания петербуржцев? Ведь власти должны думать, прежде всего, об этом. Логично было бы в тех домах, где нет конфликта интересов, где город и жильцы договорились относительно общедолевого имущества, передавать площади в управление ТСЖ и ЖСК безвозмездно или по социальным ставкам. А затем общее собрание с участием представителей КУГИ решает, как потратить средства, поступившие от коммерсантов?субарендаторов, на текущий капитальный ремонт и благоустройство дома. Если наши цели совпадают, есть смысл продолжать диалог. Если нет, конфликт интересов никогда не будет исчерпан.
Кирилл Федоров:
— Думаю, наши цели вполне совпадают. Все зависит от того, каким образом ТСЖ планирует использовать помещения.
Марина Акимова:
— Наша задача — разобраться, какое имущество государство передает гражданам, как его определить и зарегистрировать. Потому что по мере продолжения жилищно-коммунальной реформы и увеличения тарифов этот вопрос приобретает особое значение. А КУГИ нужно обратить внимание на то, какой урон наносят жилым домам их арендаторы, даже если находятся в помещениях вполне законно, и решить, кто обязан вносить коммунальные платежи за таких пользователей, если сами они этого не делают.
Дмитрий Деев:
— На мой взгляд, предлагать помещения ТСЖ — это правильная инициатива. Хотя она и таит в себе определенные опасности. Все плюсы и минусы надо тщательно взвешивать. Отсутствие ответственности КУГИ за состояние помещений, переданных в аренду, на самом деле вопрос болезненный. И решать его надо совместно с ассоциациями ТСЖ.
Анастасия Ясинская:
— Надеюсь, участники «круглого стола» обменяются координатами, чтобы поддерживать пресловутую обратную связь. Наш еженедельник тоже готов поучаствовать в этом процессе. Присылайте в редакцию свои предложения, сообщайте о конфликтных ситуациях с ТСЖ.?Обещаем передать всю информацию в КУГИ. Важно довести до чиновников вашу аргументированную позицию, иначе получается не диалог, а выброс накопившегося пара.
Участники «круглого стола»
Кирилл Федоров,
заместитель председателя КУГИ
Дмитрий Ножевников,
начальник отдела приватизации юридического управления КУГИ
Ольга Прончатова,
заместитель начальника методического управления КУГИ
Сергей Грибовский,
заместитель генерального директора ГУП «ГУИОН»
Марина Акимова,
председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Санкт-Петербурга
Андрей Пинчуков,
председатель комиссии Межрегиональной Ассоциации по содействию развития ТСЖ и ЖСК
Александр Рассудов,
генеральный директор компании Rightmark group
Дмитрий Деев,
руководитель брокерского отдела МК ПСБ
Сергей Федоров,
заместитель директора компании Jones Lang LaSalle в Петербурге
Анастасия Ясинская,
модератор, главный редактор «НП»
Оксана Васнева,
председатель правления ТСЖ «Наш дом»
Евгений Протченко,
председатель ТСЖ «Малая Конюшенная 2/4»
Наталья Николаева,
ТСЖ «Добролюбова 19»
Ксения Тараненко,
ТСЖ «Кронверкская 29»
Источник: «Недвижимость и строительство Петербурга»