В России формируют систему обязательного страхования ответственности застройщиков перед дольщиками. Механизм потребует дополнительных затрат со стороны строительных компаний, что обернется ростом стоимости жилья. При этом работать по новым правилам обяжут лишь тех застройщиков, которые реализуют квартиры в соответствии с 214-ФЗ.
ПО ЗАКОНУ, который президент РФ Владимир Путин подписал 6 января, строительные компании, работающие в соответствии с 214-ФЗ, должны выбрать один из трех способов обеспечения своих обязательств перед дольщиками — поручительство банка, страхование гражданской ответственности или вступление в общество взаимного страхования.
Застройщиков, которые реализуют квартиры по «серым» схемам (например — по предварительным договорам купли-продажи) либо с помощью механизма ЖСК, законодательные нововведения не коснутся. Ведь требование регистрировать предварительные договоры или соглашения о вступлении в ЖСК сегодня законодательно нигде не прописано.
ОСАГО для строителей
Для компаний, продающих жилье по 214-ФЗ, новый закон носит обязательный характер. Сейчас такие застройщики обязаны вначале зарегистрировать ДДУ и лишь потом могут привлекать деньги дольщиков. Согласно федеральным новациям теперь «законопослушные» застройщики будут не вправе начать регистрацию договоров долевого участия, пока не выберут один из трех способов защиты прав дольщиков.
Если строительная компания намеревается взять поручительство банка (за надлежащее исполнение обязательств по передаче жилья дольщикам), ей нужно заключить соответствующий договор с этим финансовым учреждением. При этом банк должен работать на рынке как минимум пять лет, иметь не менее 200 млн руб. уставного капитала и 1 млрд руб. собственных средств. Сумма ответственности поручителя (банка) перед дольщиком должна равняться стоимости жилья, которая указана в договоре с застройщиком. Но быть не меньше среднерыночной цены квадратного метра общей площади жилья, которую устанавливает Министерство регионального развития РФ.
Если данный способ не подходит, у застройщиков есть еще два варианта — по страхованию гражданской ответственности. Можно либо заключить договор с частной страховой фирмой, либо вступить в так называемое общество взаимного страхования. Его учредителями должны стать как минимум 30 компаний, которые строят и продают жилье в соответствии с 214-ФЗ не менее трех лет. В случае банкротства одного из участников общества остальные будут нести субсидиарную ответственность по его обязательствам перед дольщиками.
Чтобы получить страховое возмещение, у покупателей жилья должен быть судебный вердикт об обращении взыскания на предмет залога либо решение об открытии конкурсного производства.
Договор страхования с частной компанией должен действовать до момента передачи квартиры. Но при этом дольщикам оставили право получить возмещение по страховому случаю, если он наступит в течение двух лет после передачи жилья.
Новый закон не имеет обратной силы -его действие будет распространяться лишь на новые объекты строительства. Тем не менее застройщик, работающий по 214-ФЗ, обязан страховать ответственность или предоставить банковскую гарантию и в тех случаях, когда он не смог вовремя завершить возведение дома и продлевает действие разрешения на строительство.
Положения нового закона вступят в силу через год — законодатели предусмотрели для застройщиков переходный период и дали им возможность подготовиться к нововведениям.
Безнадежная страховка
По замыслу разработчиков документа (депутатов Александра Хинштейна и Александра Когана), механизм страхования ответственности застройщиков и система банковских поручительств позволят в полной мере защитить интересы дольщиков.
Тем не менее у застройщиков могут возникнуть проблемы при заключении договоров со страховыми компаниями. В настоящее время покупателей жилья страхуют лишь от потери права собственности на недвижимость — большинство участников рынка отказываются страховать риски дольщиков. И говорят, что при отсутствии должной законодательной базы и прозрачности в работе строительных компаний этот вид деятельности развиваться не будет. Эксперты отмечают, что новый федеральный закон явно не сделает работу застройщиков прозрачной, а потому многие страховые фирмы вряд ли изъявят желание страховать долевые риски.
Более того, как поясняет генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова, законопроект не предъявляет никаких требований к компаниям, у которых застройщики должны страховать свою ответственность. «Неясно, на каких основаниях покупатели должны доверять страховщику больше, нежели застройщику. К тому же при возникновении форс-мажора дольщики получат лишь заплаченные по договору деньги — право требования на жилье перейдет к страховой фирме», -утверждает Анна Максимова. Этот пробел в новом законе несет в себе немалый риск для покупателей жилья. Например, застройщику будет выгодно застраховать свою ответственность перед дольщиками в аффилированной компании, привлечь покупателей, а за несколько месяцев до сдачи дома — инициировать процедуру своего банкротства. В этом случае покупатели получат лишь заплаченные за квартиры деньги, а права на недострой перейдут к страховой организации.
Впоследствии она сможет достроить объект и реализовать квартиры в уже готовом доме — по гораздо более высокой цене. Подобный вариант развития событий вполне реален — учитывая, что закон не подразумевает участия дольщиков в выборе страховой компании.
Рекламный ход
Реализация закона, скорее всего, приведет к росту стоимости квадратных метров. Как заявлял ранее один из авторов документа Александр Хинштейн, в результате принятия закона жилье на первичном рынке в среднем подорожает на 4%.
По словам директора по развитию компании «Л1» Надежды Калашниковой, застройщикам в любом случае придется компенсировать затраты по уплате страховых взносов, что, безусловно, увеличит стоимость жилья.
Впрочем, как подчеркивает генеральный директор по финансам компании Setl City Игорь Влащенко, в тексте законопроекта нет информации о размере этих взносов. «Если компаниям нужно будет выплачивать разумную для большинства участников рынка сумму, на стоимости жилья этот факт серьезно не отразится», — уверен он.
Новый закон не защищает покупателей жилья от «серых» схем, поскольку применять его обязаны лишь компании, работающие по 214-ФЗ. Очередной механизм защиты дольщиков, скорее всего, станет дополнительной маркетинговой приманкой для привлечения покупателей: к популярному у многих застройщиков рекламному слогану «Работаем по 214-ФЗ» добавится еще один — «Участвуем в программе страхования долевых рисков».
В свое время разработчики 214-ФЗ утверждали, что главным способом обеспечения обязательств застройщиков перед дольщиками являются земельный участок и строящийся объект. Но практика показала, что случаев обмана покупателей жилья меньше не стало, продолжаются и банкротства строительных компаний. Поэтому законодатели решили, что обойтись без страхования не получится. Новый механизм пусть и не сможет в полной мере защитить права покупателей, но хотя бы сохранит их деньги.
МНЕНИЕ
Вера РЯБОВА, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmrk Сгоир:
— Введение дополнительных способов обеспечения обязательств застройщиков перед дольщиками — мера неоднозначная. С одной стороны, она в определенной степени повысит шансы участников долевого строительства получить если не обещанные квартиры, то хотя бы уплаченные застройщику деньги за жилье. Однако затраты на получение банковского поручительства или уплату страховых премий явно не будут стимулировать застройщиков отказываться от проверенных, но сомнительных (с точки зрения закона) схем продажи жилья в пользу работы по 214-ФЗ. Новый закон не гарантирует решения всех проблем, связанных с долевым строительством. Так, он не защищает права пайщиков ЖСК. К тому же нельзя исключить вероятность того, что страховщики будут по тем или иным причинам отказывать в выплате, ведь условия заключения договоров с застройщиками определяют именно страховые компании. Кроме того, изложенный в законе правовой механизм страхования ответственности застройщика рассчитан в основном на случаи просрочки передачи квартир дольщикам, хотя и может быть при определенных условиях применен для возмещения убытков дольщикам из-за некачественного выполнения работ.
Автор: Сергей Бардин
Источник: «Бюллетень недвижимости»