Нередко застройщики возводят дома большей площади, чем предполагает договор аренды участка. Из-за этого у них возникают конфликты с собственниками земли, например, с КУГИ или Минобороны. Крайними становятся покупатели. Они не могут оформить собственность и вынуждены обращаться суд.
Число подобных споров растет. Не успел арбитраж поставить точку в двух показательных процессах (о судьбе ЖК «Дом на Шкиперском» и «Морская рапсодия»), как появились новые дела, связанные с превышением площади застройки. В числе проблемных объектов — ЖК «Павловский», дом на Туристской ул., 28 и другие.
В КУГИ поясняют: если превышение площади составляет не более 5-7%, застройщик ничего не должен доплачивать, иначе надо делать перерасчет (согласно Поставнолению Правительства №576).
В суд вместо Росреестра
Заложниками одного из свежих дел стали покупатели квартир в сданном жилом комплексе на Слуцкой ул., 7 — 13 в Павловске. Новоселам не удается провести регистрацию в обычном порядке. Более 250 дольщиков отстаивают свои права в районном суде.
У этого объекта давняя история. Возводить его начинала небезызвестная фирма «Жилпромстрой». В 2004?м она заключила с КУГИ договор аренды участка, где собиралась возвести несколько пятиэтажек общей жилой площадью 8120 кв. м. Отчисления в бюджет составили порядка 10 млн рублей. Продажами занимался инвестор и генподрядчик — ООО «Лантан». Фирма реализовала чуть менее 20 квартир и успела лишь вырыть котлован и приступить к заливке двух фундаментов. Затем у партнеров возникли финансовые проблемы, работы на объекте встали.
Реанимировать стройку удалось только в 2009 году силами другого девелопера. Им стала корпорация «Инвестстрой», которая согласилась обеспечить жильем обманутых покупателей. Город заключил договор с подконтрольным ей ООО «ЖК «Павловский», Служба госстройнадзора выдала разрешение на строительство. К этому времени фирма изменила проект, увеличив площадь ЖК. В семи корпусах было предусмотрено 265 квартир. Год назад объект был введен в эксплуатацию.
По данным ГУИОН, жилая площадь превысила 15 000 кв. м. КУГИ потребовал доплаты, ссылаясь на изменение условий, предусмотренных в изначальном договоре аренды.
После переоценки участка чиновники пришли к выводу, что застройщик должен внести в бюджет еще 36,2 млн рублей.
Фирма не согласилась с этой суммой. «На то есть несколько причин, — объяснил «НП» представитель «Инвестстроя». — Одна из них — КУГИ не учел, что фирма добровольно обеспечила жильем обманутых дольщиков». Поскольку достичь компромисса не удалось, комитет отказался подписывать протокол реализации инвестпроекта, а без этого документа Росреестр не регистрирует собственность. В конце прошлого года застройщик обратился в арбитраж, надеясь снять разногласия в судебном порядке. Дольщикам он прямо заявил: либо вам придется ждать, пока завершится этот спор (а на это может уйти не менее года), либо можете обращаться в райсуд с исками о признании собственности. Большинство граждан так и поступило.
Служители Фемиды встали на их сторону, посчитав, что покупатели не должны становиться заложниками чужих разбирательств. К настоящему времени успеха добились свыше 150 человек. Решения выносят «под копирку». Победу омрачает лишь тот факт, что для граждан эти хлопоты сопряжены с дополнительной тратой времени и денег. Представитель компании «Инвестстрой» сообщил «НП», что фирма помогла гражданам с квалифицированными юристами, но стоимость их услуг не назвал.
Арбитражная арифметика
Случай — не уникальный. Годом ранее дольщики ЖК «Морская рапсодия» оказались вовлечены в спор между компанией «РАНТ» и КУГИ.?Площадь объекта оказалась больше, чем предполагал договор аренды, город отказался подписывать протокол и потребовал, чтобы застройщик доплатил. Впрочем, суд встал на сторону инвестора. На днях это решение оставил в силе Федеральный арбитраж.
Комплекс на пересечении улицы Нахимова и Галерного проезда введен в эксплуатацию в конце 2010?го. Фирма «РАНТ» получила участок (чуть менее 1 га) еще в 2004-м. Она обязалась за три года построить на нем жилой комплекс (с коммерческими помещениями) площадью не более 24 550 кв. м. Отчисления в бюджет составили $900 000. В дальнейшем сроки реализации проекта переносились, а инвестор скорректировал параметры застройки. Площадь, по данным ГУИОН, составила 39 077 кв. м.
КУГИ сослался на один из пунктов договора, в котором было сказано, что в случае изменений размера комплекса арендатор «обязуется произвести доплату на развитие городской инфраструктуры».
Фирма апеллировала к тому, что порядок перерасчета в договоре не определен, а чем руководствоваться — неясно. Юристы КУГИ заявили, что такой порядок установлен постановлением городского правительства № 576 (от 2004 года) «Об исчислении стоимости права на заключение инвестиционных договоров».
Но суд решил, что этот документ не применим, поскольку он вступил в силу 19 мая 2004 года, а спорный договор аренды был зарегистрирован двумя месяцами раньше.
Впрочем, есть дела, в которых арбитраж встает на сторону КУГИ. На днях суд удовлетворил иск комитета к компании «РосЖилСтрой», которая возвела жилой дом на Туристской ул., 28, корп. 1, лит. А.?Площадь комплекса составила 39 945 кв.м (вместе с подземной стоянкой), хотя договор аренды предполагал, что застройщик возведет менее 32 000 кв. м. Арендатор настаивал на том, что площадь надо считать без учета гаража, но суд отверг его доводы и постановил взыскать в пользу КУГИ свыше $800 000 (с учетом штрафных санкций). Впрочем, решение пока не вступило в силу. Фирма намерена его обжаловать.
Военный конфликт
Недавно завершилось другое громкое дело, где камнем преткновения стала площадь ЖК.?Федеральный арбитраж поставил точку в конфликте вокруг комплекса «Дом на Шкиперском» в Василеостровском районе. Из-за разногласий между инвестором и военными жильцы несколько лет не могли оформить квартиры в собственность в обычном порядке.
Объект возвела фирма «Балтийская коммерция». Военным причиталось 45 квартир (3495 кв.м) из расчета 30% от общей жилой площади. Однако инвестор внес изменения в проект и построил комплекс большего размера. Он согласился дополнительно передать военным около 500 кв.м жилья. Те потребовали еще. Однако суд отклонил их претензии.
Застройщиком в этом проекте выступала Смирновская квартирно-эксплуатационная часть Минобороны, участок площадью 1,1 га находился у КЭЧ в бессрочном пользовании.
В середине «нулевых» военные получили разрешение возвести многоквартирный дом, КЭЧ заключила инвестконтракт с «Балтийской коммерцией». Фирма собиралась вложить в проект свыше 1 млрд рублей и получала большинство помещений. Доля КЭЧ (30% жилья) рассчитывалась из суммарной площади квартир 11 870 кв. м. В контракте содержалась оговорка: если площадь изменится, перерасчет нужно будет делать, опираясь на рыночную стоимость участка на момент сдачи ЖК.?Построив комплекс большего размера (свыше 29 000 кв.м жилья), инвестор заказал независимую оценку. Затраты превысили 1,5 млрд рублей, надел оценили примерно в 240 млн рублей, а 45 «военных» квартир (3495 кв.м) — приблизительно в 230 млн рублей. В результате расчетов строители пришли к выводу, что должны передать военным еще 511 кв.м жилья.
К этому моменту Смирновская КЭЧ была расформирована. Ее правопреемником стало ФГУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны. Сотрудники ФГУ не согласились с цифрами. Они сослались на альтернативную оценку, по которой стоимость участка превышает 600 млн рублей, а значит, доля военных должна быть гораздо больше. Ведомство отказалось подписать акт. Инвестор обратился в арбитраж. Суд назначил экспертизу, которая подтвердила выводы «Балтийской коммерции» о стоимости участка. Оспорить решение военным не удалось. Недавно Федеральный арбитраж отклонил жалобу.
Похожие конфликты тлеют еще на некоторых объектах. Опрошенные юристы напоминают: в подобных ситуациях дольщики, скорее всего, без проблем смогут оформить собственность через суд. Так, в компании «Юр-Сити» рассказывают, что они неоднократно представляли интересы покупателей, ставших заложниками разборок между застройщиком и КУГИ.?Главное, чтобы компания, сдавшая дом, подтвердила: клиент выполнил все обязательства по договору. В этом случае сложностей в суде не возникнет. Имея на руках его решение, дольщик идет в Управление Росреестра и, не дожидаясь, пока строители погасят долги перед бюджетом, регистрирует собственность. Единственная проблема — судебные издержки. Впрочем, некоторые эксперты считают: дольщики вправе требовать от застройщика компенсации расходов.
«Суды признают, что отсутствие документа, подтверждающего выполнение застройщиком инвестусловий, не может быть препятствием для госрегистрации права собственности дольщика на жилое помещение, особенно если дом введен в эксплуатацию, а застройщик передал квартиру по акту, — говорит Наталья Кузьмина, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group. — При удовлетворении требований гражданина в судебном порядке он вправе получить с другой стороны по делу возмещение понесенных судебных расходов в соответствии со ст. 98 ГПК».
Автор: Роман Денисов
Источник: «Недвижимость и строительство Петербурга»