Арбитражный суд запретил выделять недвижимость целевым назначением, а также отменил понятие «стратегический инвестор». Это знаменует конец целой эпохи на строительном рынке Петербурга.
Петербургское управление Федеральной антимонопольной службы (УФАС) оспорило в Арбитражном суде городской закон, регулирующий предоставление недвижимости для строительства и реконструкции. Решение суда поставило точку в практике целевого выделения земли, которая господствовала в Петербурге с 1990 — х годов, и отменило понятие «стратегический инвестор». Таким образом, у ФАС появился рычаг для оспаривания уже реализуемых проектов. Это первая крупная победа Александра Беляева, который почти год руководит петербургской антимонопольной службой. Однако, вероятнее всего, Смольный попытается оспорить решение арбитража.
Попрощались с девяностыми
Закон, который оспорила ФАС, действовал в Петербурге с 2004 года. Тогда Валентина Матвиенко ввела в городе инструмент торгов, за который ратовала в ходе своей предвыборной кампании. При этом за стратегическими инвесторами было оставлено право получать недвижимость целевым назначением. Вне конкурса порядок касался также общежитий, находящихся в аварийном состоянии домов, гостиниц, стадионов, театров, иных сооружений культуры, науки и здравоохранения, а также промышленных зданий, нуждающихся в реконструкции.
По мнению УФАС, применяемая городскими властями схема предоставления объектов противоречила федеральному закону «О конкуренции», который не предусматривает понятия «стратегический инвестор» и запрещает ограничивать доступ участников рынка к различным ресурсам.
Арбитражный суд, куда обратилось УФАС, поддержал его требования, признав спорные нормы городского закона недействующими. Заодно отменив и само понятие «стратегический инвестор». В виде исключения без торгов застройщикам теперь можно выделять только участки для зданий религиозного назначения, объекты транспортной и инженерной инфраструктуры, а также реконструируемые промышленные сооружения.
«Это решение окончательно ставит точку на тех правилах, по которым работал рынок в 1990 — х, — уверен генеральный директор ООО «Ханса СПб Девелопмент» Олег Барков, — и приводит строительную практику в соответствие с земельным и градостроительным кодексами, а также антимонопольным законодательством».
Девелопер отмечает также, что становление местного строительного рынка давно произошло и в Петербурге имеется немало сильных самостоятельных компаний, которые не нуждаются в таком инструменте, как целевое предоставление.
Стратегические инвесторы без кураторов
А вот отмену понятия «стратегический инвестор» Олег Барков считает ошибкой. С ним согласен директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar Андрей Бойков: «На петербургском рынке не так много крупных стратегических инвесторов, способных развивать большие депрессивные территории. Для привлечения таких инвесторов город должен создавать преференции».
В структурах городской власти пока не смогли прокомментировать принятое арбитражом решение и его последствия. В комитете по строительству, юристы которого представляли губернатора в судебных заседаниях, ждут публикации мотивировочной части.
Кроме того, в судьбоносный для стратегических инвесторов момент профильное ведомство — комитет по инвестициям покинул курирующий правовые вопросы заместитель председателя Олег Лысков и отвечающий за развитие гостиничной инфраструктуры Дмитрий Кривенок.
Плюс национализация всей земли
В УФАС не исключают, что воспользуются возможностью и оспорят ранее принятые решения о внеконкурсном выделении участков. Как пояснил корреспондентам dp.ru заместитель руководителя УФАС Петр Яковлев, этот вопрос находится в стадии обсуждения.
Опрошенные эксперты скептически относятся к возможности реституции земель, выделенных целевым назначением. По мнению генерального директора юридической компании Rightmark group Александра Рассудова, оспорить законность уже принятых решений о выделении участков будет очень сложно, поскольку, заключая эти договоры, город и инвестор действовали добросовестно — исходя из действующих на тот момент норм петербургского законодательства.
«Если же предположить, что суд вдруг примет решение о возвращении участков в собственность города, новые размещенные постройки могут быть реализованы с торгов с целью возмещения причиненного инвестору ущерба», — заключает Александр Рассудов.
С десятой попытки
Антимонопольная служба и раньше пыталась оспаривать целевое выделение объектов недвижимости по отдельным случаям. Например, в мае 2011 года УФАС отпротестовало выделение целевым образом участка 6 тыс. м2 у станции метро «Старая Деревня» для строительства паркинга. Участок был выделен компании «Группа Инжиниринг» в 2007 году, но инвесторы изменили назначение объекта на сельскохозяйственный рынок и в результате потеряли участок.
Также УФАС пыталось опротестовать выделение зданий Павловских казарм на Марсовом поле и Конюшенного ведомства. В них компании, подконтрольные братьям Михаилу и Борису Зингаревичам, планируют открыть гостиницы. В ноябре 2012 года, после долгих разбирательств, суд признал законность выделения участков с историческими зданиями.
В 2011 году депутат Законодательного собрания Олег Нилов безуспешно пытался в прокуратуре оспорить выделение участка для театра Аллы Пугачевой на Васильевском острове.
Между тем в компании PMI, которая выступает инвестором строительства театра, отмечают, что в случае этого проекта целевое выделение было принципиально важно.
«Если бы нам не предложили эту землю в устье Смоленки, я думаю, что этого проекта в принципе бы не случилось, — отмечает глава PMI Евгений Финкельштейн. — Было бы странно, если бы город начал пересмотр подобных проектов, потому что они несут деньги в казну. Хотя сейчас в городе такая ситуация, что я уже ничему не удивлюсь».
Гостиничный пересмотр
Кроме новых проектов решение арбитража может затронуть программу развития гостиничной инфраструктуры. В утвержденный Смольным адресный перечень проектов гостиниц включено более 230 объектов, и далеко не все из них нашли инвесторов. «Гостиницы — это абсолютно конкурентный выгодный бизнес, и на него, на мой взгляд, целевка не нужна», — уверен генеральный директор «Охта Групп» Владимир Свиньин. «Отмена целевого назначения приведет к удорожанию, а любое удорожание критично для гостиничных проектов, где в отличие от других сфер стоимость напрямую не может быть переложена на конечного потребителя», — возражает Михаил Колесник, директор по развитию Marriott International в России и СНГ.
Однако у города в любом случае остаются и другие возможности привлечения девелоперов на гостиничные и социальные проекты, например налоговые преференции и льготы на подключение к коммуникациям.
Авторы: Павел Нетупский и Надежда Фёдорова
Источник: «Деловой Петербург»