Бывают ситуации, когда по ходу стройки дольщик решает расторгнуть договор и взыскать с застройщика уплаченные средства. Но, даже получив на руки решение суда, вернуть деньги бывает не просто. Какие есть пути выхода и с какими рисками могут столкнуться граждане?
Поводы для расторжения сделок могут быть разные. Одна из распространенных причин — неисполнение застройщиком своих обязательств. Например, речь может идти о серьезном нарушении сроков сдачи объекта. Если стройка затягивается, многие дольщики предпочитают выйти из проекта, опасаясь, что дом вообще не будет сдан.
Сначала многие из них пытаются переуступить будущую квартиру по договору цессии (то есть найти нового покупателя), но если сделать это не удается, граждане обращаются к застройщику и требуют вернуть деньги. В зависимости от договора и обстоятельств они могут требовать также уплаты процентов или взыскания неустойки. Если же нарушений со стороны застройщика нет, а гражданин хочет расторгнуть договор по собственному желанию, то, скорее всего, фирма попытается удержать часть внесенных средств.
Обычно такая неустойка предусмотрена условиями сделки и составляет 10 — 15% от стоимости квартиры. Так, во время кризиса, когда цены на жилье упали, некоторые граждане приходили к выводу, что им выгоднее будет разорвать договор (даже уплатив неустойку) и приобрести квартиру по новой цене. Однако не все застройщики в этой ситуации идут навстречу попкуателям, а взыскание денег через суд может растянуться не на один год.
Долевое уравнение
Прежде всего, нужно отталкиваться от формы договора. Отношения между покупателями и застройщиком регулирует 214?ФЗ. По этому закону привлекать деньги граждан можно лишь по нескольким схемам. Застройщики имеют право заключать договоры долевого участия (ДДУ) с их обязательной регистрацией в Росреестре. Кроме того, в законе прописана возможность покупки жилья через вступление в ЖСК или ЖНК.?Прочие схемы оказываются вне закона. Исключение составляют те объекты, строительство которых началось до 2005 года, когда начал действовать 214?ФЗ. В этих случаях застройщики имеют право заключать инвестиционные договоры. В прочих случаях — нет.
Однако далеко не все участники рынка перешли на работу по новым правилам. Некоторые фирмы стали использовать обходные схемы и заключать с гражданами предварительные договоры купли-продажи или те же инвестдоговоры. До сих пор такие схемы встречаются на многих объектах. Инвесторов не смущает возможность применения к ним штрафных санкций (за каждый неправильный договор их могут оштрафовать на 500 000 рублей).
Именно такие фирмы чаще всего и нарушают сроки работ, а иногда вообще ведут стройку без разрешительных документов.
А если граждане хотят разорвать отношения, застройщики не спешат возвращать деньги, а тем более уплачивать какие-либо штрафы.
Впрочем, есть сложившаяся практика, когда суды признавали предварительные договоры недействительными (как заключенные с нарушением закона) и взыскивали с застройщиков всю внесенную сумму с учетом процентов за пользование чужими денежными средствами. Проценты рассчитываются исходя из ставки рефинансирования Центробанка.
Если компания работает по 214?му ФЗ, то санкции прямо прописаны в законе, равно как и случаи, в которых дольщик может расторгнуть договор.
«Согласно части 2 статьи 9 ФЗ № 214, в случае расторжения ДДУ застройщик обязан возвратить дольщику внесенные им денежные средства, а также уплатить проценты на эту сумму в размере 2/300 ставки рефинансирования ЦБ.?Средства необходимо вернуть в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора (если договор расторгнут по решению суда) либо в течение 20 дней, если договор расторгнут во внесудебном порядке», — напоминает Вера Рябова, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group.
Стоит обратить внимание, что не так давно Верховный суд дал пояснения по вопросам, связанным с трактовкой различных договоров, на основе которых застройщики привлекают деньги граждан (письмо Президиума № 7?ВС?368/13 от 30 января). Суд подчеркнул: если разрешение на строительство получено после 2004 года, то на все договоры (включая предварительные) распространяется действие 214?ФЗ. И если застройщик нарушит предусмотренные сроки, неустойка также составит 2/300 ставки рефинансирования (примерно 20% за год просрочки).
Впрочем, взыскивать эту сумму придется через суд.
Еще сложнее обстоит ситуация с жилищными кооперативами. Если пайщик решит расторгнуть договор, то получить обратно уплаченные средства может быть не просто. В уставе некоторых ЖСК сказано: если пайщик хочет выйти из кооператива, он подает соответствующее заявление, которое должно быть рассмотрено правлением ЖСК не позднее, скажем, полугода (а то и больше) с момента его подачи. А после того, как правление даст добро на выход, оно обязано вернуть деньги в течение двух месяцев. При этом в договоре обычно предусмотрено, что кооператив вправе удержать 10 или 15% от суммы внесенного паевого взноса.
Половинчатый успех
Если дольщик решил обратиться в суд, ему нужно помнить о том, что победа в суде — это только часть дела. «Есть второй этап, который не менее важен, чем первый, — это реальное исполнение решения суда», — говорит адвокат Екатерина Зернова. Она объясняет, что стандартная схема выглядит следующим образом. После того как решение вступило в силу, гражданин пишет заявление в суд, который выписывает исполнительный лист. Дольщик предъявляет его приставам по месту нахождения ответчика. «Процесс можно ускорить, если сразу подать исполнительный лист в тот банк, который указан в договоре с застройщиком», — говорит Вера Рябова. Если деньги на счете имеются, бывает, что банк арестовывает счет и списывает средства. Если деньги отсутствуют, то можно обратиться в другой банк, где у застройщика открыт счет.
Если реквизиты не известны, то исполнительный лист предъявляется приставам. Те запрашивают налоговую службу о счетах должника и, когда информация поступает, накладывают аресты на денежные средства. Если денег на счетах нет либо их недостаточно для погашения долга, то пристав в первую очередь обращает взыскание на движимое имущество, не участвующее в хозяйственной деятельности должника (например, с молотка могут уйти легковые автомобили, оформленные на фирму).
Если этого недостаточно, то арест накладывается на имущественные права, от которых не зависит основной бизнес компании. В третью очередь приставы обращают взыскание на недвижимость, которая не используется в хозяйственной деятельности, и только в четвертую очередь они могут обратить взыскание на имущество, которое необходимо для ведения бизнеса должника (например, офисные помещения). Нужно учитывать, что за свою работу приставы берут исполнительский сбор, который составляет 7% от суммы взысканной задолженности.
«Общий порядок прописан в ФЗ «Об исполнительном производстве», и ничего сложного в нем нет, — подчеркивает Евгений Зверев, старший юрист юридической фирмы «S&К Вертикаль». — Закон также позволяет обжаловать бездействие приставов».
«Действенной мерой для взыскателей является предупреждение генерального директора ответчика об уголовной ответственности по ст. 177 УК (Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности), — советует Екатерина Зернова. — Если после повторных предупреждений выяснится, что организация уклонилась от погашения долга, то гендиректор может быть привлечен к уголовной ответственности. Статья предусматривает штраф до 200 000 рублей, лишение права занимать определенные должности (например, быть гендиректором) на срок до пяти лет либо даже до 2 лет лишения свободы». Впрочем, как показывает практика, добраться лично до гендиректора бывает непросто.
«По опыту скажу, если денег на счете нет и не предвидится, то для того, чтобы реально взыскать средства, граждане должны регулярно приходить на прием к своему приставу и постоянно напоминать о себе, — продолжает г?жа Зернова. — Приемы происходят два раза в неделю по вторникам и четвергам. Приставы завалены делами, таких взыскателей и должников у них сотни. Иногда с момента вынесения решения суда до момента его исполнения проходят годы». Но если все время «тормошить» пристава, дело пойдет гораздо быстрее.
Есть у дольщиков и другие инструменты. Если фирма более трех месяцев не исполняет решение суда (вступившее в силу), а сумма долга превышает 100 000 рублей, гражданин может подать иск о банкротстве юрлица. Как показывает практика, в этом случае большинство компаний возвращает деньги, не дожидаясь, пока суд введет процедуру наблюдения, за которой может последовать раздел имущества должника.
Для некоторых застройщиков стало нормальной практикой возвращать деньги после получения исков о банкротстве. В числе таких фирм можно назвать ООО «ТД «Сигма», СК «Импульс», структуры ЛЭК и некоторые другие.
Но здесь возникает определенный риск. «Если процедура банкротства реально начнется, то деньги кредиторам не будут возвращены в полном объеме», — обращает внимание Евгений Зверев. Некоторые эксперты уточняют, что вообще нет гарантий возврата вложенных средств.
В процедуре есть множество подводных камней, и дольщики в ней вовсе не заинтересованы.
Если у граждан есть подозрения в неплатежеспособности фирмы, а объект находится в высокой степени готовности, то расторжение договора может оказаться не лучшим выходом. В случае банкротства дольщики с действующими договорами смогут претендовать на то, чтобы завершать объект своими силами (это предполагают специальные правила банкротства застройщиков, принятые в 2011 году), но если сделка расторгнута, гражданин сможет рассчитывать только на денежную компенсацию. Его перспективы зависят от того, какое имущество осталось у должника и каков расклад сил между кредиторами. В соответствии с новыми правилами дольщики стоят в очереди выше, чем большинство других кредиторов, но возврата денег это все равно не гарантирует.
Подчеркнем: если началось банкротство, то приставы уже не смогут обратить взыскание на имущество должника в обычном порядке.
Сейчас в состоянии банкротства находится свыше 15 компаний, привлекавших деньги граждан на строительство жилья в Петербурге и области (в их числе — «Полифас», «КитежСтрой», УМ?276, «Строй-Союз», «Строительные технологии» и многие другие, о судьбе которых наш журнал неоднократно писал). В каждом деле возникают свои нюансы, и под вопросом остается судьба нескольких тысяч граждан.
Почти все компании, оказавшиеся несостоятельными, привлекали деньги граждан в обход 214?ФЗ.?Это еще раз подтверждает тот факт, что многие риски можно предусмотреть еще на этапе выбора объекта (для начала — выбрать застройщика, работающего в рамках закона). И тогда, скорее всего, не придется в экстренном порядке расторгать договоры и пытаться взыскать уплаченные деньги.
Автор: Роман Денисов
Источник: «Квартиры в строящихся домах»