Задержка со сдачей дома — явление обычное. Чтобы не попадать под санкции, предусмотренные 214-ФЗ, застройщики «с запасом» указывают сроки передачи квартир по ДДУ. Но даже их не всегда соблюдают. В этом случае граждане вправе обратиться в суд за взысканием неустойки.
В 214-м законе прямо сказано, что застройщик должен указать в договоре срок передачи объекта покупателю. Как показывает практика, фирмы не устанавливают конкретную дату, а пишут, например, что объект должен быть передан по акту не позднее IV квартала 2013?го. Это значит, что крайний срок — 31 декабря 2013-го. После этого начнут «капать» штрафные пени — в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ (действующей на день исполнения обязательства) от цены договора за каждый день просрочки. Если покупателем является физлицо, то пени уплачивается застройщиком в двойном размере.
Штрафная математика
Рассмотрим, как рассчитывать пени, на конкретном примере. Гражданин заплатил за квартиру 3 000 000 рублей. По договору долевого участия (ДДУ) застройщик должен был передать квартиру во II квартале 2012-го, то есть не позднее 30-го июня, но подписал акт приема-передачи только 20 ноября. Это значит, что просрочка составила 142 дня. Ставка рефинансирования ЦБ составляла в июне 2012?го 8% (на данный момент она увеличилась до 8,25%). Расчет производится по следующей формуле. Делим 8% на 300, умножаем на 3 000 000 (стоимость квартиры), затем умножаем на 142 дня просрочки, делим полученную цифру на 100 и умножаем на два (поскольку покупателем является физлицо). Получается, что размер неустойки составляет 227 200 рублей.
Правда, нужно учитывать, что если сумма неустойки будет слишком большой (например, сопоставима с ценой трети квартиры), то суд может признать ее несоразмерной нарушению и уменьшить по своему усмотрению. Например, вместо 1 млн взыщет 200 000 рублей, а то и меньше. Тут невозможно заранее предсказать вердикт. «Все зависит от субъективного представления конкретного судьи о том, какая сумма неустойки является явно несоразмерной», — говорит Евгения?Станиславская, юрист практики судебных споров компании Rightmark group.
В целом юристы называют судебную практику сложившейся. Непунктуальным застройщикам крайне редко удается выйти сухими из воды. «Суды массово взыскивают неустойку в случае просрочки. Оправданием для застройщика может быть неисполнение дольщиком своих обязательств (невнесение платежей по договору)», — говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям фирмы «Качкин и Партнеры»
Хитрость не спасает от санкций
Как мы уже отмечали, многие фирмы с запасом указывают сроки исполнения обязательств. Например, в рекламе застройщика сказно, что планируемый срок сдачи дома — III квартал 2012-го, но в договоре застройщик может указать срок передачи квартиры — не позднее III квартала 2013-го. Важный момент: если компания работает по 214-ФЗ, то во всех ДДУ (которые подлежат обязательной регистрации) она должна указывать единый срок передачи квартир. Некоторые компании, которые понимают, что не укладываются в обещанные сроки, предлагают гражданам заключать допсоглашения с указанием новых дат. Но фирма не может принудить к этому дольщиков, с которыми уже подписаны ДДУ.
«У застройщика нет законных оснований навязывать подобные соглашения», — говорит Евгения Станиславская. С ней солидарен Дмитрий Некрестьянов: «Согласно 214-ФЗ ДДУ можно скорректировать по правилам Гражданского кодекса об изменении договора, что означает необходимость свободного взаимного волеизъявления сторон».
Зато застройщики нередко навязывают допсоглашения новым клиентам.
Некоторые компании пытаются привязать сроки передачи квартир к моменту ввода дома в эксплуатацию. Например, они указывают в договорах, что предполагаемый срок завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию — IV квартал 2012-го, а передать квартиру дольщику фирма обязуется не позднее, чем через 60 дней после получения акта о вводе. Российская практика знает много примеров, когда договоры с подобными условиями успешно проходили регистрацию, и Росреестр признавал, что по ним можно определить срок передачи квартир (в данном случае — начало марта 2013-го), хотя некоторые юристы считают, что подобные условия договоров некорректны.
Споры возникали в тех случаях, когда застройщик задерживал сдачу дома, но при этом официально продлевал разрешение на строительство. Когда истекал указанный срок, граждане обращались в суд. Застройщики пытались оправдаться: дескать, раз акт о вводе дома не получен, а разрешение на строительство продлено, значит, и срок передачи квартир автоматически сдвигается. К настоящему времени есть показательные решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции, которые опровергают аргумента застройщиков.
«Однозначной позиции по этому вопросу нет, однако практика все же больше склоняется на сторону дольщиков, — говорит Евгения?Станиславская. — Например, по мнению Высшего арбитражного?суда, нужно руководствоваться сроками сдачи дома и передачи квартиры, предусмотренными договором, и если в него не вносились изменения, то срок будет считаться нарушенным (например, на сей счет есть постановление Президиума ВАС РФ по делу №А13 — 16297/2009). Кроме того, Санкт-Петербургский городской суд в одном из дел указал, что продление сроков разрешения на строительство не является основанием для освобождения застройщика от ответственности, поскольку не относится к числу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств (определение Горсуда №33 — 14707/2012)».
Важно отметить, что нарушением может считаться именно срок передачи квартиры, а не задержка ввода дома в эксплуатацию. Например, фирма обещала сдать объект в IV квартале 2012-го, а передать квартиру не позднее чем через 6 месяцев после получения разрешения на ввод. Представим, что компания сдала объект только в мае (т.?е. с задержкой). Но уже в июне передала квартиру дольщику. В этом случае нарушения не будет, так как оговоренный срок соблюден.
Договор без срока передачи
Подчеркнем, что далеко не все застройщики работают по 214-ФЗ и заключают с гражданами ДДУ. Так, если компания начала строить объект до 2005 года (т.?е. до вступления в силу 214-го закона), она вправе продавать жилье по инвестиционным договорам. Если фирма нарушит указанные сроки передачи объекта, покупателю придется отстаивать свои права, оперируя законом о защите прав потребителя. В принципе, этот закон предполагает еще больший размер пени, чем 214-ФЗ (3% в день от цены договора за каждый день просрочки). Впрочем, суд наверняка уменьшит размер неустойки до адекватного уровня.
«Опираясь на практику судов общей юрисдикции, можно утверждать, что особой разницы между применением 214-ФЗ и закона о защите прав потребителей нет. Суд зачастую немотивированно определяет сумму неустойки, которая подлежит выплате в конкретной ситуации. Конечно, повышенный размер компенсации по закону о защите прав потребителей оставляет больше шансов на то, что присужденная сумма в итоге будет крупнее», — рассуждает г-н Некрестьянов. Но у 214-ФЗ есть много других преимуществ.
В отличие от ДДУ инвестдоговоры не подлежат регистрации, и в каждом новом договоре застройщик может указать иной срок передачи объекта исходя из реальных темпов строительства.
Хуже обстоит ситуация для граждан, которые приобретают жилье в по предварительным договорам (принимать по ним деньги застройщики вообще-то не имеют право, что подтверждено судебной практикой, но многие фирмы работают в обход закона). Заключая такой договор, фирма лишь обязуется подписать в будущем основной договор купли-продажи. Например, она может указать, что обязуется заключить его не позднее чем через полгода после сдачи дома в эксплуатацию. И в данном случае дольщику будет сложнее взыскать неустойку за неисполнение сроков строительства. Согласно ГК, если в предварительном договоре не указан конкретный срок заключения основного, он считается действующим один год. То есть через год его нужно снова перезаключать. Если застройщик нарушил условия, покупатель может потребовать вернуть вложенные средства с учетом процентов. Но, как правило, дольщикам интереснее получить жилье.
Плохо защищены от задержек со сдачей дома те граждане, которые приобретают жилье через вступление в ЖСК (такая схема закону не противоречит). «У членов ЖСК существенно меньше гарантий. В случае с ДДУ срок передачи квартиры прямо определен в договоре. При вступлении гражданина в ЖСК такой срок не может быть установлен», — говорит Дмитрий Некрестьянов.
Мнение
Ксения Миронова, юрист адвокатского бюро «S&К Вертикаль»:
— Взыскание неустойки — это право дольщика, предусмотренное 214-ФЗ и не зависящее от условий договора.
Взыскивая пени, суд оценивает соразмерность заявленной неустойки последствиям допущенного нарушения. Зачастую суд снижает ее в соответствии со ст. 333 ГК. Он оценивает степень готовности объекта, финансовое положение застройщика, а также наличие иждивенцев или невыплаченного кредита у дольщика, его затраты по найму временного жилья и т.?д.
Если исполнительные органы власти продлевают разрешение на строительство, это не может расцениваться как причина для неисполнения застройщиком договорных обязательств.
В случае если застройщик не может завершить стройку в срок, предусмотренный договором, он обязан не позднее чем за два месяца до истечения этого срока направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора (с указанием новых сроков). Недобросовестные застройщики любыми способами принуждают дольщиков заключить допсоглашение. Но подписав этот документ, вы соглашаетесь с изменением срока передачи квартиры, а значит, в дальнейшем не сможете претендовать на неустойку. В отличие от ДДУ, который обычно подписывают в офисе компании, дополнительное соглашение, как правило, направляют дольщику по почте. У многих возникает вопрос: может ли считаться оставленное без ответа письмо согласием? Ответ однозначен. Неподписанное допсоглашение не является заключенным. Равно как и соглашение, не прошедшее регистрацию.
Обратите внимание, что застройщик не имеет права расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если дольщик откажется подписать соглашение. Если фирма этим угрожает, она нарушает закон.
Предъявлять требования о взыскании неустойки могут не только граждане, заключившие ДДУ, но и те, кто приобрел квартиры, например, по договорам инвестирования. А вот граждане, вступившие в ЖСК, лишены такой возможности. Покупка квартиры по кооперативной схеме не гарантирует конкретных сроков передачи объекта. Правление кооператива может их переносить. Это обусловлено тем, что пайщики, как правило, не связаны договорными отношениями напрямую. Мы рекомендуем перед вступлением в кооператив внимательно изучить договор между застройщиком и кооперативом, а также устав ЖСК.
Автор: Роман Денисов
Источник: журнал «Квартиры в строящихся домах»