С начала 2013 года изменился порядок ввода домов в эксплуатацию и передачи помещений собственникам. Пока новый порядок приживается сложно: за полгода строители сдали более 100 объектов, однако на учет поставили только два из них. Не будучи пророком, в ноябре-декабре можно смело прогнозировать светопреставление в отдельно взятых МФЦ и Росреестре.
Проблему обсуждали на «круглом столе», организованном редакцией «НП», филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» по Санкт-Петербургу и Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу.
Теперь, чтобы получить разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщику необходимо изготовить технический план здания. Для кадастрового учета здания необходимо разрешение на ввод и тот же технический план. Пока новый дом не учтен в едином кадастре недвижимости, дольщики не могут оформить права на отдельные помещения (квартиры). Новый порядок введен постановлением Правительства РФ175 от 01.03.13 и 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
В Петербурге зарегистрировано 650 кадастровых инженеров — то есть специалистов хватает.
Поправки в закон о кадастре были опубликованы заранее, прокомментированы юристами.
Тем не менее процесс тормозится.
Даниил Пильдес:
— Пока мы не понимаем, с чем связана эта проблема. Чтобы получить разрешение на ввод дома, в госстройнадзор нужно представить технический план здания, после этого он передается для оформления кадастрового паспорта. То есть сам документ у компаний есть. Далее нужно переходить к квартирам. Каждая квартира также должна иметь техплан и получить кадастровый номер. Без этого невозможна государственная регистрации прав. Кто будет ставить квартиры на учет?
Безусловно, Кадастровой палате хотелось бы, чтобы это делали застройщики. Потому что, когда вы сдаете большой дом, в котором 500 — 1000 — 1500 квартир, вы можете заказать у кадастрового инженера подготовку технических планов на все помещения. Он выполнит документы по единому стандарту, утвержденному Росреестром. Соответственно, плавно бумаги сдали — плавно кадастровый учет будет проведен в установленный срок, и плавно получите на руки кадастровые паспорта. А затем передаете вашему дольщику или покупателю кадастровый паспорт.
Если это переложить на плечи дольщиков, то каждый из них пойдет искать на рынке кадастрового инженера. А они разные, и подготовка у них разная. Мы обрушим прием в МФЦ, завалим этими документами Кадастровую палату. Увеличится количество ошибок, приостановок, отказов в государственном кадастровом учете. И ваш покупатель или дольщик не дойдет до государственной регистрации прав.
Финансовую модель можно обсуждать. Но я думаю, что, если вы в свой пакет услуг добавите подготовку технических планов помещения, сдачу документов в орган кадастрового учета, будете выдавать на руки кадастровый паспорт объекта недвижимости и возьмете за это адекватные деньги, скорее всего, ваш покупатель на это согласится.
Позволю себе еще раз сформулировать проблемы. Первый вопрос: почему не ставятся на учет многоквартирные дома? Второй: как ставить на учет помещения, чтобы обеспечить максимально эффективный результат?
Арсений Волков:
— Вопросы, связанные с кадастровым учетом, наверное, находятся немножко в стороне от деятельности госстройнадзора, наша основная задача — ввод объектов в эксплуатацию. Эти мероприятия отрегулированы требованиями действующего законодательства, и у нас все в принципе идет планомерно, в соответствии с графиками, которые утверждают застройщики.
Дмитрий Синочкин:
— То есть в госстройнадзоре все в порядке? Может быть, застройщики просто не знают, что здания нужно ставить на кадастровый учет?
Даниил Пильдес:
— Нужно понимать, чем это может закончиться. Если начать эту процедуру в октябре, то месяц будет идти учет, примерно в ноябре нужно будет подавать на регистрацию прав. То есть в декабре вы сбросите на Кадастровую палату и Управление Росреестра, по нашим подсчетам, 20 000 — 30 000 объектов недвижимости, включая квартиры.
Михаил Егоров:
— Мы ежегодно испытываем огромные перегрузки к концу года. Сейчас, например, начали работать с недвижимостью Министерства обороны — это 16 000 объектов. Если к ним к декабрю добавятся квартиры из тех домов, которые стоят без движения, то даже с учетом усилий города и МФЦ, которые взяли на себя еще и прием документов на регистрацию, мы просто не справимся с объемами и опять образуются очень большие задержки. И этот ком будет к концу года нарастать.
Андрей Тетыш:
— Вы не первый руководитель Росрегистрации в этом городе. Как-то лет 15 мы эти проблемы решали и были долгое время впереди всех регионов РФ по прогрессивным практикам. Регистрировали мы документы и в течение дня, и со строительным комплексом решались проблемы.
Вопрос в следующем: подобные проблемы — явное следствие изменения политики Росреестра в связи с приходом нового руководства. Если раньше в таком формате риэлторское сообщество, строители и Росреестр встречались не реже одного раза в месяц или квартал, то теперь у нас первая встреча за два года. С точки зрения бизнес-сообщества, Росреестр превращается в систему, которая работает прежде всего для себя, имеет слабые связи с бизнес-сообществом, не ведет диалог с теми людьми, для которых должна работать.
Сергей Никитин:
— Мне не совсем понятны претензии к Росреестру. Мы начали с того, что обратились к застройщикам с просьбой уточнить, по какой причине сто домов не поставлены на кадастровый учет. Что касается госрегистрации за один день — тогда наша организация и называлась по-другому, и управлялась на уровне субъекта Федерации, и финансировалась иначе.
Но сейчас-то мы собрались, чтобы все-таки прояснить ситуацию, когда на нас рухнет 20 000 — 30 000 объектов, и как нам выходить из проблемы, как ровнее распределить нагрузку.
Михаил Егоров:
— По поводу впервые организованной встречи. Уважаемый господин Тетыш, наверное, не в курсе, что совместно с Ассоциацией риэлтеров, с Петербургской палатой недвижимости и Гильдией риэлторов мы уже в этом году неоднократно встречались по данным проблемам и вырабатывали общую схему их решения и выход на федеральный уровень.
Даниил Пильдес:
— По сути. Раньше в Петербурге государственный кадастровый учет не проводился, учет зданий осуществлял Комитет по земельным ресурсам, учет помещений — по-моему, тоже КЗР, что-то делал ГУИОН. С 1 января только один орган проводит государственный кадастровый учет. И добавились квартиры, чего раньше не было. В связи с этим и возникают наши опасения и наши вопросы.
Алла Эккерман:
— Хочу прийти на помощь коллегам и вернуться к вопросу, который мы сейчас обсуждаем. Рынок этих услуг формируется на протяжении полугода. На объектах, которые сдаются в эксплуатацию в 2013 году, договоры долевого участия были заключены пять, четыре, три года назад и т. д.
Все знали, что переходный период закончится 1 января 2013?го, но я думаю, никто из застройщиков не закладывал в типовую форму ДДУ стоимость техплана, который сейчас необходимо сделать для регистрации прав. Она варьируется от 5000 до 7000 рублей на каждую квартиру. Эти деньги должен кто-то заплатить: либо застройщик, либо дольщик.
Александр Рассудов:
— Я возглавляю и курирую всю юридическую работу в группе строительных компаний «Лидер».
Даже если мы берем 200?квартирный дом — это всего 1 млн рублей, в рамках структуры затрат не такие значительные деньги. Это, скорее, связано с некоторой инертностью отдельных застройщиков.
Я разговаривал с «ЛенСпецСМУ», с ЦДС — у них тоже это вызвало некоторое недоумение: всем понятно, что теперь существует новый порядок. Никакого фурора это не произвело, потому что закон давно опубликован, просто эти нормы вступили с некоторой отсрочкой.
Чем вызвана задержка — предположить трудно. Не исключены, конечно, злоупотребления со стороны единичных частных застройщиков. Исходя из буквального толкования 214?ФЗ, чтобы застройщик считался исполнившим обязательства, ему надо просто передать квартиру по акту, а для этого достаточно разрешения на ввод.
Дмитрий Синочкин:
— Коллеги, кто из присутствующих в этом году вводил дома? Подавали на кадастровый учет?
Лариса Коковина:
— Мы строим в Ленобласти, без проблем совершенно. 18 января мы сдали дом, 18 февраля получили кадастровый паспорт на здание. Дольщикам просто дали методички, технические паспорта. Они ходили сами, потому что у нас не было заложено этих расходов, лишь технические паспорта мы сделали за свой счет. В Гатчине изготовление технического плана стоит 2000 рублей, и БТИ наше прекрасно справилось. С коммерческими помещениями мы немного зависли…
Алла Эккерман:
— В Ленинградской области переходный период завершился 1 сентября 2012 года. Мы всем застройщикам предлагаем в том числе и услуги по изготовлению кадастровых паспортов на квартиры и постановке на кадастровый учет. Часть работы люди делают самостоятельно, то есть они у нас получают подготовленные техпланы на здание и уходят. Почему они не заказывают у нас техпланы на квартиры — мы не понимаем.
Дмитрий Синочкин:
— В этом году дома сдавали Setl Group, «Квартира.ру», ГДСК, ЮИТ, «Ленстройтрест», RBI, «Норманн», «Зенит-Стройинвест» и некоторые другие. Почему они не пришли в Кадастровую палату с техпланами? Науке не известно. Вопрос прозвучал, ответа пока нет.
…Дальше началась свара. Участники засыпали президиум вопросами, иногда напрямую и не относящимися к делу.
Представительница СРО НП «Кадастровые инженеры» пыталась выяснить, почему в Общественном совете при Росреестре нет ни одного кадастрового инженера. Она же сообщила еще об одной проблеме: из Кадастровой палаты идут отказы, потому что петербургская РГИС и федеральный стандарт не совпадают и теперь сложно «вшить» межевой план в кадастровый план территорий. Значит, его надо изготавливать отдельно — еще месяц, еще затраты.
Даниил Пильдес настоятельно советовал подавать пакеты документов в электронном виде; ему возражали, говоря, что порталы тоже не всегда работают, «XML не читается». Отдельно обсуждали проблему терминалов: почему в МФЦ нет банкоматов, через которые можно было бы сразу оплатить госпошлину. Чиновники сообщили, что уже подготовлен законопроект, предусматривающий возможность пост-оплаты пошлины.
Отдельно поспорили о «потеряшках»: «Есть дом, право собственности зарегистрировано в 2006 году. Мы запрашиваем КП, нам отвечают: сведений об объекте нет…»
Даниил Пильдес уточнил: «Росреестр в 2012 году заключил госконтракт, в соответствии с которым должен был передать в Кадастровую палату все сведения об объектах учета, имеющиеся в БТИ. ГУП «ГУИОН» передал информацию о 800 000 объектов, которые были поставлены на учет, каждому был присвоен кадастровый номер, сохранен исходный номер.
Далее начались проблемы, связанные с ошибками, возникшими при перенесении данных в кадастр. Напишите письмо в КП, приложите копию свидетельства и просьбу разобраться. Отдельные проблемы возникают с объектами, которые зарегистрированы по дачной амнистии, в упрощенном порядке».
Из зала тут же прилетел следующий вопрос: есть объект, на который зарегистрировано право собственности, в нем несколько нежилых помещений. Собственник решил его продать, но Росреестр не проводит сделку, «потому что объект разделился» — у каждой «энки» появился собственный кадастровый номер…
Застройщики настойчиво интересовались: а нет ли возможности завести «отдельное окошко», чтобы и квартиры оптом подавать, и кадастровые паспорта получать не в общей очереди? Даниил Пильдес еще раз посоветовал: договариваться с грамотным кадастровым инженером и отправлять пакет на все квартиры через интернет-портал. Хотя получать бумажные паспорта все равно придется вместе с бабушками… «Можете заказать получение по почте», — предложил он. Зал оценил шутку.
Павел Рутенбург не менее настойчиво добивался от застройщиков ответа, есть ли утвержденный график сдачи объектов и кто контролирует его выполнение.
Из Сергея Никитина пытались вытянуть обещание информировать о реальных сроках прохождения документов в Росреестре. (А что можно услышать в Росреестре кроме фразы «Документы в работе»? — «Мы нарушим предписанные законом сроки на 12 дней»?)
Под занавес прозвучала фраза, пожалуй, подводящая итог: «Есть человеческий фактор, есть технические ошибки — просто мы хотим, чтобы вы были к этому готовы…»
Общий вывод: стремление к диалогу есть у обеих сторон. Технической готовности к конструктивному обсуждению — пока еще нет.
Еще один «круглый стол«по этой проблеме Росреестр пообещал организовать в сентябре.
Мнения экспертов
Елена Туркина,
заместитель директора СПб ГКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных услуг»:
— В списке услуг, которые оказывает МФЦ, постановка на кадастровый учет — лишь одна позиция из 230. Но услуги Росреестра и Кадастровой палаты очень востребованы и популярны. Пока наши специалисты справляются с объемом. Но мы, как и наши коллеги из Росреестра, обеспокоены тем, что застройщики и их клиенты не торопятся с подачей документов для оформления кадастровых паспортов. К концу года, когда юрлица будут закрывать годовые отчеты и в массовом порядке сдавать документы, может произойти пиковое увеличение нагрузки на МФЦ.
Это серьезный риск: в очереди встанут и дольщики, и строители, и граждане — получатели других наших услуг. Конечно, мы заинтересованы в том, чтобы оформление кадастровых документов началось как можно раньше и в плановом порядке. Сейчас мы проводим большую работу по подготовке персонала и открытию дополнительных окон приема.
Мы призываем компании максимально использовать возможности электронной подачи документов — так вы сможете сэкономить время, и свое, и наше, и петербуржцев. Получать результат нужно будет в наших центрах; с этим никаких проблем нет. МФЦ работают с 9.00 до 21.00, семь дней в неделю. Последний талон электронной очереди выдается в 20.30, чтобы гарантированно обслужить всех заявителей до закрытия центра.
Алексей Лебедев,
генеральный директор ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра»:
— 1 января 2013 года в Петербурге и Ленинградской области завершился переходный период и вступил в действие 221?ФЗ.
Однако многие игроки рынка пока не успели перестроиться под новые правила постановки строительных объектов на кадастровый учет. Им необходимо оценить изменившуюся ситуацию в законодательстве и оперативно выработать стратегию своего поведения.
Очевидно, что нынешняя ситуация к концу года неизбежно приведет к валовому спросу на услуги по подготовке документов для государственного кадастрового учета.
На рынке есть множество отдельных специалистов и небольших организаций. Вполне вероятно, что из-за большого количества обращений они не сумеют обеспечить должный контроль качества документов, а во многих случаях просто не смогут выполнить такой объем работы в сжатые сроки.
Как следствие в разы возрастет нецелевая нагрузка на МФЦ, ФКП и Росреестр, начнутся массовые возвраты бумаг из-за ошибок.
Оптимальный путь решения проблемы — обращение к организациям, которые обеспечивают большой объем работ, которые могут инвестировать в современное программное обеспечение, контроль качества и повышение квалификации сотрудников.
В итоге застройщикам следует понимать, что стоимость изготовления технического плана ничтожно мала по сравнению с временными, финансовыми и имиджевыми убытками, которые они рискуют понести, пустив ситуацию на самотек. При разрешении споров с дольщиками судебные издержки могут значительно превысить затраты на подготовку документов для кадастрового учета.
Участники «круглого стола»
Даниил Пильдес,
директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу
Денис Тимофеев,
начальник отдела кадастрового учета № 2 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу
Михаил Егоров,
руководитель «Управления Росреестра по Санкт-Петербургу»
Сергей Никитин,
заместитель руководителя «Управления Росреестра по Санкт-Петербургу»
Павел Рутенбург,
начальник организационно-контрольного отдела Управления Росреестра по Санкт-Петербургу
Алла Эккерман,
директор департамента по работе с заказчиком ГУП «ГУИОН»
Александр Рассудов,
генеральный директор Rightmark Group
Елена Туркина,
заместитель директора СПб ГКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных услуг»
Алексей Лебедев,
генеральный директор ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра»
Андрей Новиков,
заместитель генерального директора ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра»
Арсений Волков,
советник начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы СПб
Андрей Тетыш,
председатель совета директоров АРИН
Лариса Коковина,
начальник отдела ЗАО «Гатчинский ККЗ»
Дмитрий Синочкин,
модератор, шеф-редактор «НП»
Авторы: Дмитрий Синочкин и Евгения Иванова
Источник: «Недвижимость и строительство Петербурга»