Апартаменты, которые сейчас являются коммерческой недвижимостью, могут получить официальный статус жилья. В этом случае их девелоперам придется строить социальную инфраструктуру за свой счет.
В Петербурге набирает обороты строительство апарт — отелей — жилых домов, где можно купить или арендовать квартиры, но нельзя прописаться из — за их статуса коммерческой недвижимости. Только за прошлый год на рынок города вышло пять таких проектов на 1,5 тыс. квартир, и сегмент удвоился. Но замедлить его бурное развитие может инициатива Смольного, который планирует приравнять апартаменты к обычному жилью и обязать их застройщиков инвестировать в создание социальной инфраструктуры. Стоимость апартаментов в этом случае вырастет на 20 — 25%, и продукт потеряет конкурентные преимущества, говорят эксперты.
Активный стартап
Петербургский рынок апартаментов зародился в 2013 году и растет не так стремительно, как московский. Доля апартаментов в общем объеме предложения жилья Петербурга, по данным Knight Frank, не превышает 1,5% (для сравнения: в Москве она составляет уже 30%).
Но сегмент динамично развивается. Продукт предлагают около 20 девелоперских компаний. По данным Astera, в городе заявлено около 10 проектов апарт — отелей, которые выведут на рынок более 2 тыс. апартаментов общей площадью около 120 тыс. м2.
Большинство проектов пока находится на стадии проектирования и строительства. В эксплуатацию в январе этого года введен только один апарт — отель — YE’S от ГК «Пионер». «Но уже в 2014 — 2016 годах ожидается серьезный всплеск ввода. За 2 года объем предложения может вырасти в 3 раза», — считает Анна Калинина из Astera.
Дешевле жилья
Апарт — отели официально не имеют статуса жилья. Их строят на участках, где разрешено коммерческое строительство. Но, по данным начальника отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер» в Петербурге Светланы Лежневой, около 20% покупателей апартаментов приобретают их для собственного проживания, остальные — для сдачи в аренду.
«Кроме отсутствия прописки, у формата есть и другие ограничения: более высокий налог, высокие тарифы на коммунальные услуги, сложности в получении ипотечного кредита», — перечисляют эксперты Maris |CBRE.
Но, по словам Елизаветы Конвей из Colliers International, у таких проектов есть уникальности, которые обеспечивают им спрос. Обычно это статусное место и отсутствие альтернативных вариантов для покупки в той же локации. Апартаменты, по ее данным, продаются неплохо: в некоторых проектах темпы продаж составляют 10 — 20 апартаментов в месяц.
Средняя стоимость квадратного метра апартаментов в Петербурге, по данным управляющего директора PM NAI Becar Натальи Скаландис, составляет 120 — 170 тыс. рублей.
«Опыт свидетельствует, что апартаменты на 15 — 20% дешевле обычного жилья в тех же локациях. Экономия получается в том числе за счет того, что застройщик не тратится на строительство социальной инфраструктуры», — говорит гендиректор компании «Новый Петербург» Андрей Вересов.
Инициатива сверху
Неудивительно, что информация о том, что скоро апартаменты могут приравнять к жилью и их девелоперам придется вкладываться в строительство социальной инфраструктуры, всколыхнула рынок. Эту идею в конце 2013 года озвучил вице — губернатор Петербурга Марат Оганесян.
По его словам, инвесторы проектов апарт — отелей, где продаются квартиры, должны так же, как и обычные застройщики жилья, инвестировать в строительство детсадов и школ.
Как именно чиновники будут регулировать этот вопрос, пока неясно. В аппарате Марата Оганесяна на запрос dp.ru по этому поводу не ответили. Но эксперты уже обсуждают возможные последствия этого шага.
«Эта инициатива не отразится на проектах премиум — класса, зато затронет масс — маркет. Стоимость апартаментов может вырасти на 20%», — говорят в Astera.
«Строить объекты социальной инфраструктуры будет целесообразно лишь для крупных апарт — отелей на 200 и больше квартир. Иначе они так подорожают, что не будут пользоваться спросом», — согласны в NAI Becar.
Повод снизить планку
Девелоперы говорят, что социальная нагрузка вряд ли заставит их массово отказаться от проектов апарт — отелей. Но призывают не стричь всех под одну гребенку. «Если речь идет о суррогатном жилье, где в итоге будут жить семьи с детьми, то инициатива власти понятна и я сам ее поддержу. Но если речь все — таки о цивилизованном рынке апартаментов как жилья, сдаваемого в аренду на время, то получается бессмыслица, которая может разрушить рынок в зачатке. Нужен анализ проектов и различный подход к ним», — уверен гендиректор «БестЪ» Георгий Рыков.
Пока обязанность застройщиков возводить социальные объекты не закреплена законодательно. Хотя есть соответствующие требования в новых градостроительных документах. «Строительство апартаментов, большинство из которых оформлены как нежилые помещения, может стать способом искусственного занижения количества требуемых социальных объектов», — беспокоится старший юрист компании Rightmark group Вера Рябова.
Мнение: Инициатива власти, конечно, не разрушит рынок апартаментов, но порядком затормозит. Для частных инвесторов доходность подобного бизнеса и так сомнительна. С одной стороны, апартаменты более надежны, чем жилье, поскольку риски, связанные со сдачей их в аренду, минимизированы. С другой стороны, прибыль от сдачи обычных квартир — в среднем 6% годовых от их стоимости (иногда — 8 — 10%), а здесь реальная доходность пока непонятна. Зато очевидны расходы — управляющая компания берет за услуги до 10% от арендной платы плюс подоходный налог и налог на имущество. А тут еще из — за социалки продукт может подорожать на 10 — 20%. Невесело.
Тарас Кручинин
Автор: Наталья Ковтун
Источник: «Деловой Петербург»
Фото: Яндолин Роман
Оригинал фото http://www.dp.ru/a/2014/02/06/ZHile_s_ogovorkoj/