Госдума продолжает вносить поправки в Гражданский кодекс. Еще весной изменились правила оформления сделок на «вторичке». Некоторые граждане опасаются, что в переходный период возникнут дополнительные риски при покупке готового жилья. Юристы их обнадеживают, хотя и советуют не терять бдительности.
О грядущих изменениях в ГК наш журнал подробно рассказывал в декабре 2012-го. На тот момент предполагалось, что депутаты отменят регистрацию договоров купли-продажи, но введут обязательное нотариальное сопровождение сделок. По задумке именно нотариусы должны проверять комплектность документов, передавать их на регистрацию и т.?д., гарантируя тем самым безопасность сделки.
Однако в итоге решено было принимать поправки частями. Первый пакет вступил в силу 1 марта. Регистрацию договоров отменили (оставив только регистрацию права собственности), но обязательный нотариат пока не ввели. Это требует изменения многих законов, и депутаты пообещали вернуться к вопросу позднее.
Некоторые граждане стали интересоваться, чем чревата отмена регистрации договоров. Эксперты и чиновники разъяснили: принципиально ничего не изменилось, хотя и появились новые требования к пакету документов, который нужно подавать в Росреестр. При этом на выходе участники сделки получают документы с меньшим числом печатей.
Экономия на печатях
Поясним наглядно. Раньше оформление сделок проходило следующим образом. Продавец и покупатель договаривались о цене объекта и порядке оплаты и заключали договор купли-продажи в простой письменной форме (в принципе, они могли обратиться за помощью нотариуса, но это было их добровольное решение). В Росреестр подавали следующий пакет документов: свидетельство о собственности на квартиру (продавца), кадастровый паспорт, договор купли-продажи, заверенное согласие супругов на сделку (причем как покупателя, так и продавца) плюс квитанцию об оплате пошлины за регистрацию договора и оформление собственности (2000 рублей). Если проблем не возникало, то Управление Росреестра ставило печати на договор и выдавало покупателю новое свидетельство о собственности. После этого стороны обычно подписывали акт приема-передачи квартиры, передавали ключи и проводили окончательный расчет (например, продавец забирал деньги, заранее заложенные в банковскую ячейку).
Теперь Управление Росреестра не регистрирует договор, соответственно не берет за это деньги (госпошлина уменьшилась на 1000 рублей), хотя точно так же, как и раньше, обязано проверить законность его содержание.
Возникают различные нюансы. Например, если покупатель объекта недвижимости состоит в браке, то он больше не должен получать согласия супруги на покупку жилья (только на продажу). Ряд нововведений касается технической документации. Теперь закон требует предоставлять паспорт на квартиру лишь в том случае, если об объекте нет записи в государственном кадастре недвижимости либо когда на продажу выставлена часть помещения.
Но это детали. Главный вопрос, который возникает у многих граждан: нужно ли предпринимать какие-то дополнительные меры безопасности в связи отменой регистрации договоров?
Опрошенные юристы пока не видят серьезных поводов для опасений, хотя и не исключают, что какие-то подводные камни могут проявиться. «Не знаю, какую высокую мысль преследовал законодатель, отменяя регистрацию договоров, но, получив после первого марта договор купли-продажи из Росреестра (мой клиент выступал продавцом) без привычного штампа о государственной регистрации, я почувствовала себя некомфортно. Возникло ощущение некой «филькиной грамоты», — говорит адвокат Екатерина Зернова. — Регистрация права собственности есть, а договор — в простой письменной форме без каких-либо штампов. Но это, скорее, лирика… Впрочем, без штампа неудобно хотя бы потому, что надо заказывать отдельно выписку из ЕГРП, чтобы точно знать дату госрегистрации права собственности. Но это чисто практический момент. Другие подводные камни, возможно, появятся в ходе дальнейшей практики».
Кстати, риск мошенничества заставил депутатов сохранить регистрацию договоров аренды недвижимости, хотя изначально они собирались внести изменения и в этой сфере. Дело в том, что при отмене регистрации покупателям объектов недвижимости было бы сложнее выяснить, нет ли обременений в виде аренды. А этим могли воспользоваться недобросовестные продавцы.
«Вторичные» риски
Что касается нынешних нововведений, то эксперты пока не видят повода опасаться негативных последствий. Однако некоторые советы покупателям все же дают: например, обязательно забирать у продавца все документы, чтобы исключить с его стороны любые недобросовестные действия с этими бумагами.
«На мой взгляд, отмена госрегистрации сделок по отчуждению недвижимости не ставит участников гражданского оборота в более беззащитное положение, чем это было раньше, и не требует дополнительных мер предосторожности, — говорит Наталья Кузьмина, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group. — Другой вопрос, что в связи с правовой неграмотностью граждан обращение к услугам нотариуса несомненно даст покупателю дополнительную гарантию».
Основные опасения граждан связаны с тем, что недобросовестный продавец найдет повод оспорить заключенный договор.
За составление договора и визирование нотариусы обычно берут 1% от суммы сделки, что становится дополнительным обременением для покупателя. Екатерина Зернова не видит острой необходимости идти к нотариусу и считает, что достаточно обратиться к услугам грамотного юриста, который поможет сопроводить сделку. Ведь рисков покупки жилья на «вторичке» и так предостаточно.
Приобретая жилье в новом доме (напрямую у застройщика), можно быть уверенным хотя бы в том, что у квартиры нет сомнительного прошлого. На вторичном рынке такой гарантии никто не даст, и, чтобы минимизировать риски, необходимо собрать и проанализировать множество документов.
Обычно в сделке участвуют два физических лиц, а иногда и больше. И чем длиннее цепочка, тем больше возникает сложностей. Не так просто выяснить всю информацию о частнике, который продает квартиру. А знать следует многое: начиная с его здоровья (способен ли он самостоятельно распоряжаться имуществом) и кредитной истории и заканчивая обстоятельствами семейной жизни. Если даже квартира оформлена в единоличную собственность продавца, необходимо знать, женат ли человек или разведен, а если семейный союз расторгнут, то как давно? Если развод зарегистрирован менее трех лет назад, то стоит получить согласие супруга (супруги) на продажу жилья. Также нужно выяснить, есть ли у продавца иные близкие родственники, которые могут претендовать на помещение. Возможно, доля в квартире выделена несовершеннолетнему ребенку, и в этом случае его не удастся выписать до тех пор, пока ему не предоставят равнозначную долю в другой квартире. Любой подобный нюанс может разрушить сделку. Всегда есть определенные риски для покупателя, если квартиру продают люди в преклонном возрасте.
Если продавец владеет квартирой менее трех лет, то при заключении договора купли-продажи он наверняка захочет указать заниженную цену, чтобы уйти от налогов. А это рискованно для покупателя и даже экономически невыгодно (например, если он захочет воспользоваться налоговым вычетом за покупку жилья).
Еще одна категория рисков связана с проведением расчетов между участниками. Большинство сделок совершается с использованием банковских ячеек. А поскольку суммы исчисляются миллионами рублей, то безопасность операции — важный вопрос для покупателя. Чтобы обеспечить сохранность средств, необходимо уделить внимание всем нюансам: начиная с выбора банка и заканчивая порядком проведения расчетов. Продавец должен забрать деньги только после того, как покупатель зарегистрирует право собственности, квартира будет передана по акту приема-передачи и стороны распишутся в отсутствии взаимных финансовых претензий.
Учитывая все нюансы, которые требуют особых знаний, покупатели, как правило, обращаются к услугам риэлторов. Однако нужно помнить о том, что обязанностей у риэлтора много, но материальной ответственности он не несет. Поэтому к выбору риэлтора нужно подходить не менее ответственно, чем к выбору строительной компании на первичном рынке.
В мае президент подписал очередной пакет поправок в ГК. Большинство из них вступит в силу первого сентября 2013-го. Из важных изменений, которые могут коснуться обычных покупателей, можно выделить следующие моменты. Теперь можно получать предварительное согласие на совершение сделки от тех лиц, от которых оно требуется (например, от супруги или опекунов несовершеннолетних детей). Раньше продавец должен был сначала найти покупателя и, например, заключить с ним предварительный договор и только после этого шел за согласием той же супруги. Теперь его можно получить по факту реализации конкретного жилья независимо от того, кто станет покупателем.
Есть уточнения, связанные с возможностью регистрации сделок по решению суда. Например, гражданин заключил с застройщиком договор долевого участия (подчеркнем, что отмена регистрации не касается рынка строящегося жилья, и ДДУ по-прежнему нужно визировать в Росреестре), но фирма по какой-то причине отказалась передавать его на регистрацию. Покупатель может добиться этого через суд. Срок исковой давности составляет один год.
Некоторые новшества связаны с оспариванием сделок. Более конкретно прописаны основания, по которым они могут быть признаны недействительными (в их числе — нарушение судебного или иного запрета на распоряжение имуществом, совершение сделки без необходимого согласия третьего лица и т.?д.).
Автор: Роман Денисов
Источник: журнал «Квартиры в строящихся домах»