После окончания «золотой эпохи» льготной ипотеки застройщикам приготовили утешительный приз от властей — закон, который в разы снизит размер взысканий за некачественные квартиры.
На прошлой неделе Госдума приняла и направила в Совет Федерации законопроект с поправками в 214 — ФЗ (об участии в долевом строительстве многоквартирных домов).Он «призван обеспечить единообразный подход к определению размера и пределов ответственности по договору участия в долевом строительстве», — говорится в пояснительной записке. Другими словами, речь идёт о ситуациях, когда у дольщика возникают претензии к застройщику.
Среди авторов — депутаты от «Единой России», двое сенаторов. Как минимум один из них — первый заместитель главы комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Роман Лябихов — слушал предложения участников рынка в феврале на Российской строительной неделе.
Что можно взыскать с застройщика сейчас
Проблема, которую призван урегулировать законопроект, достаточно стара. В среде девелоперов она известна как потребительский экстремизм — это ситуация, когда дольщик выискивает недостатки в новой квартире, с тем чтобы взыскать с застройщика максимально возможные компенсации.Известны случаи, когда такие компенсации превышали цену самой квартиры.
По данным судебного департамента ВС РФ, споры, касающиеся участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, велись в 2023 году по всей стране на общую сумму 26,3 млрд рублей.
При этом суды общей юрисдикции удовлетворили претензии на 5,7 млрд.
Это деньги, которые зарабатывают не только дольщики, но и специалисты по приёмке квартир, а также юристы, выстроившие свой бизнес на претензиях к застройщикам. В регионах известны случаи, когда в только что сданной новостройке по всем почтовым ящикам разбросали листовки с предложением взыскать деньги с застройщика.
Девелоперы не остаются в долгу, отказываясь впускать на приёмку квартир «посторонних лиц», такие примеры были уже в Петербурге.
Чтобы добиться максимальных выплат, дольщики используют сразу два закона — о долевом участии (214 — ФЗ) и о защите прав потребителей. В данный момент это общая практика, первый закон содержит прямые отсылки на второй. Обычно в иск включают стоимость расходов на устранение недостатков в квартире, неустойку в размере от 1 до 3% от суммы устранения недостатков за каждый день просрочки, штраф в размере 50% от суммы иска, компенсацию за морально — нравственные страдания, а также расходы на проведение экспертизы, юриста, оплату госпошлины и т. д.
Нетрудно подсчитать, что за месяц с небольшим одна только неустойка может превысить стоимость ремонта.
Перемены с 1 сентября
Принятый Госдумой законопроект фактически лишает возможности истцов ссылаться на закон о защите прав потребителей и прописывает все санкции внутри 214 — го закона. Так, например, неустойка за просрочку исполнения требований устанавливается в размере 1 / 150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Сейчас ставка равна 18%, соответственно, начисляться будет по 0,12% в день.Если же квартира приобретена в целях предпринимательской деятельности, то процент будет ещё меньше — 1 / 300 от ставки ЦБ (ровно такие же санкции в действующем законе предусмотрены за задержку передачи квартир дольщикам).
Кроме того, согласно законопроекту, общая сумма неустойки не должна превышать стоимости ремонта.
Штраф за неисполнение требований в добровольном порядке снижается с 50 до 5% от присуждённой суммы. Наконец, гарантийный срок, в течение которого дольщик может предъявить застройщику претензии по качеству квартиры, снижается с 5 до 3 лет.
Закон, в случае его подписания президентом, вступит в силу уже с 1 сентября этого года.
Интерес снизится
Данная инициатива — не первая попытка властей облегчить застройщикам споры с дольщиками. Так, в конце прошлого года правительство РФ выпустило постановление № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».В нём регламентировались некоторые вопросы приёмки квартир. Но строительное сообщество документ не удовлетворил — целый ряд вопросов был оставлен на согласование сторон, а договориться сторонам удаётся далеко не всегда.
Кроме того, ещё в 2020 году правительство ввело мораторий на начисление неустоек за задержку передачи квартир дольщикам. Он завершился в июле прошлого года, но с 22 марта был снова введён — на этот раз до конца 2024 года.
Характерно, что очередные послабления для отрасли вводятся как раз по окончании действия программы льготной ипотеки, позволившей строителям удвоить цены за 4 года.
Новый законопроект застройщики приветствуют.
«Проблема последних лет была в том, что после сдачи каждого дома у дольщика разрывался телефон от звонков юристов, которые предлагали заработать на застройщике, — говорит генеральный директор агентства недвижимости “КВС” Анжелика Альшаева. — Насколько это помогало исправить недостатки? Нинасколько. Вопрос был только в зарабатывании денег. Новые поправки снизят остроту и переведут диалог в цивилизованное, рабочее русло, без шантажа и других инструментов».
Интерес к подобным делам со стороны «профессиональных юристов — вымогателей» снизится, соглашаются в пресс — службе «Группы ЛСР».
«Новый закон не исключает полностью применения закона о защите прав потребителей к отношениям по ДДУ (договорам долевого участия. — Ред.), но меры ответственности застройщика определяются теперь только 214 — ФЗ и ДДУ», — отмечает старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group Вера Рябова. По её мнению, существенного снижения количества исков к застройщикам ожидать не стоит.
Необходимо отметить, что жалобы на качество квартир в Петербурге и Ленобласти не редкость, просто подавляющее большинство из них не доходит до суда. Обычно дольщики договариваются с застройщиком об устранении выявленных при приёмке недостатков.
«Самым действенным способом урегулирования споров были и остаются досудебные переговоры, — уверен директор по правовым вопросам ГК “А101” Павел Антонов. — По моим оценкам, в досудебном порядке удаётся решить 99% возникающих между застройщиками и дольщиками разногласий. Чаще всего и покупатель понимает, что у него претензии завышенные, и застройщик делает всё, чтобы не доводить дело до суда».
Никита Стасишин
Заместитель Министра Строительства И Жилищно — Коммунального Хозяйства Рф
Те поправки, которые вступят в силу в случае принятия закона, направлены исключительно на одно — унифицировать законодательство, убрав двоякость прочтения двух законов: «О защите прав потребителей» и 214 — ФЗ «О долевом строительстве». Теперь есть чёткое понимание правил, что должен сделать застройщик для устранения недостатков в сданной квартире в случае их наличия. До последнего времени ситуация была такова: после сдачи дома дольщикам звонили юристы и предлагали свои услуги. Как это влияло на сроки и качество устранения недостатков? Никак. Это влияло на обогащение таких юридических компаний, вот и всё.
Анна Горбенко
Адвокат Коллегии Адвокатов «Юридический Центр “Лекс”», Эксперт Конкурса «Доверие потребителя»
Уменьшение гарантийного срока, на мой взгляд, это ещё один вариант ухода застройщика от ответственности за производственные недостатки. Так как МКД строится не на год и даже не на пять лет, непонятно, для каких целей необходимо освобождать застройщика от ответственности за производственные недостатки и перекладывать на потребителей обязанность производить ремонт за свой счёт. Имеется судебная практика, которая свидетельствует, что часть производственных недостатков проявляется через несколько лет, и уменьшение срока может фактически привести к невозможности привлечь застройщика к исполнению гарантийных обязательств. Что касается того, отвечает ли застройщик за дом по истечении гарантийного срока, то это вопрос судебного разбирательства. На практике, если срок истёк, застройщик отказывает в гарантии и остаётся единственный вариант — это суд. Но как известно, суд — это далеко не гарантия, что права потребителей будут защищены. Не стоит забывать, что в отношениях дольщик — застройщик более сильной и защищённой стороной является именно застройщик, так как дольщик отдал деньги (а может, и оформил ипотеку) и просто ждёт и наблюдает за строительством. В случае выявления недостатков дольщику приходится доказывать их наличие, и чаще всего — в суде. Для этого ему необходимо понести расходы на экспертизу, на адвоката для правовой помощи и т. п. Эти расходы являются существенными. Кроме того, не стоит забывать, что суды в большинстве случаев снижают суммы штрафов, неустоек, морального вреда, расходов. Поэтому часто застройщику просто выгодно судиться с потребителем.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК «ПСК»
Были случаи, и их немало, при которых покупатели, пользуясь нюансами применяемого законодательства, стремились к получению максимально возможной финансовой компенсации через суд. И это не тот случай, когда целью является устранение всех замечаний застройщиком, поскольку компенсация могла значительно превышать объёмы доделок в финансовом выражении. С учётом того, что большая часть покупателей стремится к тому, чтобы застройщик устранил все выявленные при приёмке замечания, для них, по сути, ничего не меняется. Не думаю, что это снизит качество строительства, поскольку мы живём в информационный век. И если компания строит откровенно плохо, об этом так или иначе все узнают. У покупателей всегда есть возможность предметного изучения девелоперской компании и истории её работы, в том числе по открытым и независимым рейтингам.
Дмитрий Некрестьянов
партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнёры»
Принятые поправки устраняют искажённые меры защиты прав дольщиков, снижая уровень финансовых санкций с несоразмерного до среднерыночного. Следует признать, что сложившаяся судебная практика нестабильна: долгие годы суды массово снижали неустойки до смешных цифр и застройщики чувствовали себя безнаказанными, а потом стали делать прямо противоположное и взыскивать гигантские суммы. С учётом денег на эскроу, если потребитель не готов ждать исправления недостатков, он может забрать эти деньги, и в целом логично, что его потери должны измеряться через соразмерную процентной ставке величину.