На рынке недвижимости сложилось много мифов, касающихся самых разных юридических вопросов. Особенно много заблуждений связано с налоговыми последствиями при покупке и продаже жилья. Граждане не очень хорошо разбираются в том, когда они должны платить налоги (и сколько), а когда могут вернуть уплаченные средства
Мы собрали в этом обзоре несколько типичных мифов и заблуждений, существующих на рынке. Некоторые из них активно тиражируются риэлторами, склонными к тому, чтобы упрощать для клиентов «картину мира».
Первая часть мифов связана с уплатой налогов при продаже жилья. Напомним: согласно Налоговому кодексу, если квартира находится в собственности менее трех лет, то при ее реализации гражданин должен уплатить налог в виде 13% с чистого дохода (если, например, гражданин приобрел квартиру за 2 млн рублей, а через год продал за 3,5 млн рублей, то он должен заплатить налог с 1,5 млн рублей). Эта необходимость отпадает, если квартира оценена не более чем в 1 млн рублей. На такую сумму гражданам РФ положен вычет.
Учитывая эту норму, многие продавцы указывают в договорах купли-продажи заниженную цену, чтобы уйти от налогов. Но это чревато рисками для обеих сторон. Например, широкое распространение получила следующая схема: в договоре стороны указывают сумму 1 млн рублей (если даже квартира стоит 3 млн), а остальные деньги продавец получает под расписку, в которой, например, говорится, что покупатель оплачивает произведенные в квартире неотделимые улучшения. Но здесь возникают свои нюансы.
Как отмечают юристы Rightmark Group, если по какой-то причине сделка сорвется, то расписка не дает покупателю гарантий возврата всех денег. Покупателю придется доказывать факт занижения стоимости квартиры в суде.
Другие юристы отмечают, что стоимость ремонта вообще-то тоже может считаться частью стоимости квартиры, и его оплата — доходом продавца, с которого также необходимо платить налог. Фактически у покупателя будет на руках доказательство, что продавец ушел от налогов.
Учитывая все эти нюансы, многие граждане, купившие квартиру в новостройке, стараются перепродать ее до сдачи дома — по переуступке. Существует следующий миф.
Миф №1
Если ты продаешь недостроенную квартиру по переуступке, то платить налоги не нужно.
Это ошибочное утверждение. Данный стереотип зародился еще в те времена, когда не действовал 214-ФЗ (о долевом участии в строительстве). Застройщики заключали с гражданами инвестдоговоры, которые не требовали регистрации, а значит, налоговые органы могли и не узнать о переуступке права требования по данному договору. Но это не значит, что в этом случае граждане не должны платить подоходный налог.
«По закону при переуступке физическое лицо также обязано продекларировать полученный доход», — однозначно заявляют эксперты по налоговой практики компании «Пепеляев Групп».
Если налоговой службе становится известно о совершенной переуступке, то гражданину предъявляют претензию. Причем за неуплату налога его могут привлечь к ответственности, а помимо основной суммы долга обяжут заплатить неустойку.
В 2005 году вступил в силу 214-ФЗ. Согласно этому закону застройщики имеют право продавать квартиры только по договорам долевого участия (ДДУ), которые подлежат обязательной регистрации в Росреестре.
Общее правило для переуступки прав по ДДУ устанавливает 11-я статья 214-го ФЗ. В законе сказано, что договор цессии подлежит регистрации, как и первоначальный ДДУ. «Когда сведения внесены в реестры, налоговым органам проще получить информацию о сделке, хотя надо отметить, что сведения о регистрации ДДУ автоматически в инспекцию не поступают в отличие от информации о регистрации прав на недвижимость», — уточняют юристы.
Если человек приобрел квартиру на этапе котлована за 4 млн рублей, а перепродал на завершающем этапе (по договору цессии, подлежащем регистрации) за 5 млн рублей и не задекларировал доход, то он серьезно рискует. Зафиксировав регистрацию прав конечного покупателя, налоговая может выйти «по цепочке» на того дольщика, который перепродал ему квартиру «с наваром» и не заплатил налог.
Резюмируя все вышесказанное, отметим: если вы продаете квартиру по переуступке, то шансов попасть в поле зрение налоговой службы, конечно, меньше, чем при продаже квартиры, оформленной в собственность. Но эти риски существуют. И практика знает немало примеров, когда фискальные органы взыскивали долги через суд, да еще с учетом штрафов и пени.
Если же гражданин зарегистрировал квартиру и хочет ее перепродать, не платя налоги, то помимо варианта с занижением стоимости некоторые предприимчивые риээлторы предлагают один способ. О нем пойдет речь в следующем мифе.
Миф №2
Если ты продаешь квартиру, находящуюся в собственности менее трех лет, и сразу вкладываешь деньги в покупку другой недвижимости, то платить налог с продажи не нужно.
В такой формулировке это абсолютно ошибочный стереотип. Продажа одного объекта и покупка другого — это два совершенно разных действия с точки зрения налогообложения. Никакого автоматического зачета не существует.
В то же время способ уменьшить налоговые отчисления (а в некоторых случаях свести их к нулю) действительно есть: если только гражданин, продавший квартиру, в тот же год вложил деньги в другую недвижимость и до сих пор не воспользовался налоговым вычетом, который полагается раз в жизни.
Напомним, что каждый гражданин РФ, купивший или построивший новое жилье и который при этом работает и получает «белую» зарплату, может потребовать вернуть 13% с максимальной стоимости объекта 2 млн рублей. То есть если гражданин приобрел квартиру за 2 млн рублей (если больше, это не играет роли), то налоговая служба выплатит ему 260 000 рублей в виде возврата подоходного налога. Например, если гражданин получает официальную зарплату 50 000 рублей, то за год у него набегает 78 000 рублей налогов. Значит, именно эту сумму ему вернут по итогам года. Через год — еще столько же. И так — пока он не получит все 260 000 рублей.
Юрист Татьяна Чекунова предлагает рассмотреть ситуацию с зачетом налогов на конкретном примере. Представим, что в 2011 году гражданин Иванов продал однокомнатную квартиру, находившуюся в его собственности менее трех лет, за 3,5 млн рублей. В этом же году он приобрел «двушку» за 5 млн рублей. Получается следующая схема.
За проданную квартиру он должен заплатить налог в виде 13% от суммы 2,5 млн рублей (один миллион ему скостят, приняв за имущественный вычет), то есть 325 000 рублей. А за покупку жилья ему причитается другой налоговый вычет (если, конечно, он не получал его раньше) в размере 260 000. Вычитаем из 325 000 рублей 260 000 и видим, что гражданину остается заплатить налогов только 65 000 рублей.
Множество мифов и заблуждений связано с самим налоговыми вычетами.
Вот один из примеров.
Миф №3
Получить налоговый вычет можно только после того, как квартира оформлена в собственность.
В большинстве случаев, это действительно так (например, если гражданин купил квартиру «на вторичке», то он сможет воспользоваться правом на вычет только после того, как получит новое свидетельство о собственности). Но есть одно исключение. Если гражданин приобрел квартиру по договору долевого участия с регистрацией в Росреестре, то он может подать заявление на вычет сразу после того, как подпишет акт приемки-передачи помещения. Дожидаться оформления собственности нет необходимости.
Миф №4
Получить налоговый вычет может только тот, на кого оформлена квартира.
Это правило действует не всегда. Если жилье приобретено в браке, то право на вычет имеют оба супруга, вне зависимости от того, на кого оформлена квартира. Граждане могут поделить вычет по своему усмотрению (в налоговую службу подается письменное заявление о распределении выплат). Например, неработающая жена может отказаться от вычета в пользу мужа. Есть только одно исключение: если квартира приобретена в долевую собственность и за каждым из супругов закреплена конкретная доля (например, за мужем — 60%, за женой — 40%), то в этом случае они получают вычет пропорционально долям, но не более 260 000 рублей на двоих.
Кстати, до недавнего времени существовала следующая проблема. Как бы супруги ни поделили вычет, в дальнейшем они лишались права претендовать на эту опцию при покупке другого жилья (чтобы каждый из них мог получить в итоге по 260 000 рублей). Но в этом году депутаты устранили эту несправедливость. Они внесли поправки в Налоговый кодекс, которые начнут действовать со следующего года. Теперь вычет будет привязан не к объекту недвижимости, а к налогоплательщику. Каждый гражданин сможет получать вычет при покупке нескольких объектов, пока не «выберет» максимальную сумму 260 000 рублей. Правда, закон не имеет обратной силы. Тот кто воспользовался своим правом на вычет, уже не сможет потребовать «добавки».
Кстати, сейчас обсуждается идея повысить максимальную сумму вычета для жителей Петербурга и Москвы. Соответствующий законопроект внесен в Госдуму.
Миф №5
При получении налогового вычета главное — подтвердить факт оплаты квартиры. Кто платил, не важно.
Это заблуждение чревато проблемами при получении вычета. Для получения вычета необходимо, чтобы средства по договору (например, долевого участия) вносил сам покупатель, за исключением тех случаев, когда используется банковский кредит.
Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, данный вычет не применяется, если жилое помещение приобретено гражданином за счет средств работодателя или иных лиц. Дольщик, который самостоятельно не произвел оплату, теряет право на вычет. Если только он не предоставит подтверждение, что денежные средства (вне зависимости от того, кто их внес) были перечислены из его доходов.
Однако это требование не распространяется на супругов. В письме Минфина №?03 — 04 — 05/5 — 83 сказано: «Не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении».
А вот просить других родственников или друзей внести за тебя оплату — рискованно.
Миф №6
Если ты оформил налоговый вычет, то нельзя продавать квартиру до того, как получишь от государства всю положенную сумму.
Это не так. Если гражданин уже получил одобрение налоговой службы на вычет (подтвердив, что оплатил жилье), то ничто не мешает ему перепродать квартиру. Такую позицию неоднократно высказывал Минфин РФ.
Автор: Роман Денисов
Источник: журнал «Квартиры в строящихся домах»