Как на участке появляются зоны с особыми условиями использования, какие риски они несут и что с ними делать, рассуждает старший юрист корпоративной практики, слияния и поглощения Rightmark Group Олег Лодянов.
В выписках из ЕГРН на земельных участках иногда неожиданно могут появиться зоны с особыми условиями использования: охранные зоны электрических сетей, сетей связи, железных дорог, нефте- и газопроводов, санитарно-защитные зоны и другие. Сведения о них размещены в разделе в конце выписки, на который меньше обращают внимание, чем на раздел об аренде, залогах и других «обременениях и ограничениях права собственности». Между тем многие из зон создают такие же, если не более серьезные ограничения, например, невозможность застройки, хозяйственного использования участка и сооружений на нем.В 2018 году был принят единый порядок регулирования зон (глава XIX Земельного кодекса РФ), но из-за различных причин государство до сих пор не ввело его в силу в большей своей части, установив массу переходных положений. Поэтому сейчас действует множество старых правил установления и прекращения действия таких зон, что значительно усложняет правоприменение.
Новый порядок, хоть и не безупречен, но отличается предсказуемостью и логикой. О создании зоны должно быть принято решение государственного органа либо она устанавливается непосредственно в силу закона. Но в любом случае зона считается установленной только после внесения в ЕГРН сведений о ее границах. Однако в соответствии с прежними правилами, которые отчасти действуют до 2025 — 2028 годов, множество зон считаются существующими без внесения их границ в ЕГРН. Так, охранные зоны электрических сетей всех видов (в том числе скрытые — подземные), построенные до 17.03.2009, считаются существующими просто в силу наличия такой сети, без утверждения границ. На практике их собственники могут сами подготовить проект границ и внести зону в ЕГРН.
Что делать при обнаружении зон в выписке из ЕГРН?
Во-первых, необходимо определить существо ограничений и то, мешают ли они хозяйственной деятельности (сейчас или в перспективе). Важное значение имеют площадь и место, накрываемое зоной (это будет видно из чертежа ее границ в выписке из ЕГРН). Вполне возможно, что она затрагивает лишь небольшой уголок участка или само ограничение несущественно.
Если зона грозит проблемами, можно попытаться проверить обоснованность ее установления.
В большинстве случаев правомерность зон не подлежит сомнению, но некоторые можно оспорить в суде или даже прекратить в административном порядке.
Первый шаг — выявление объекта, в связи с которым установлена зона, решений или иных оснований для ее создания. Предполагается, что эти сведения должны содержаться в выписке из ЕГРН, но так происходит далеко не всегда. Вполне возможно, что придется запросить из ЕГРН документы — основания установления зоны. В них должны быть указаны не только объект, послуживший причиной ее появления, и его собственник, но и иные обстоятельства создания зоны. Правда, и здесь возможны сложности: документы могут отсутствовать или из них совершенно неясно, кто собственник или что за объект послужил причиной появления зоны. Здесь может помочь кадастровый инженер.
Затем, после сбора первичной информации, следует проверить, существует ли данный объект в натуре. Иногда в ЕГРН сохраняются зоны давно снесенных объектов. В таких случаях можно либо обратиться к собственнику объекта с просьбой удалить зону из ЕГРН, либо, при его бездействии, предъявить иск об обязании это сделать.
Иногда зоны дублируют друг друга. Вопиющим примером является практика Роскадастра «плодить» зоны при корректировке границ: ведомство вносит зону с измененными границами (например, уменьшенными или просто уточненными) как новую, оставляя при этом старую.
В такой ситуации может помочь обращение в Роскадастр с просьбой удалить дублирующие зоны с приложением доказательств «дублирования». (Ими могут быть ссылки на решения об установлении зон.) Также такие доказательства может помочь собрать кадастровый инженер.
После получения сведений об основаниях зоны могут обнаружиться и другие причины для ее оспаривания (нарушения порядка установления, истечение срока действия зоны и др.).
На случай, если зона установлена без нарушений, а ограничения серьезные, собственник может обязать инициатора установления зоны либо выкупить его имущество по рыночной цене (п. 7 ст. 107 ЗК РФ), либо потребовать возместить убытки (ст. 57.1 ЗК РФ). Но не то и другое одновременно. Выкуп возможен в случае, если зона приводит к невозможности использования недвижимости в соответствии с ее разрешенным использованием. Возмещение убытков должно происходить в «полном объеме с учетом упущенной выгоды». При этом возможны сложности с реализацией обоих способов, как из-за того, что они обставлены сложными условиями, так и по причине инертности судебной практики. Например, выкуп или возмещение убытков порой обусловливают приобретением недвижимости пострадавшим истцом до момента установления зоны. Все это осложняется многочисленными переходными положениями.
В целом можно сказать, что при обнаружении зоны на своем участке не следует опускать руки. В конечном счете дорогу осилит идущий.