Любая строительная деятельность связана с рисками, особенно когда она сопряжена с привлечением средств дольщиков. Прежде всего, это риск понести убытки при нарушении застройщиком условий договора долевого участия. Однако не всегда причина в недобросовестности самого застройщика.
На разных этапах реализации проекта требуется привлечение третьих лиц. Это могут быть как подрядные организации, так и органы исполнительной власти, в чью компетенцию входит, например, выдача разрешительной документации, включая разрешения на ввод в эксплуатацию. От того, насколько добросовестными будут действия всех лиц, вовлечённых в этот процесс, напрямую зависит надлежащее исполнение застройщиком обязательств перед дольщиками.Застройщик, который нередко становится лишь звеном в этой цепочке, имеет право потребовать возмещения убытков в порядке регресса. Такое требование он может предъявить лицу, чьи действия или бездействие привели к нарушению застройщиком условий договора с дольщиком и стали причиной взыскания штрафных санкций.
Нужны доказательства!
Однако при рассмотрении таких споров в судах застройщик должен доказать совокупность обстоятельств: факт причинения убытков и их размер, противоправное поведение третьего лица, наличие причинно-следственной связи между действиями указанного лица и возникшими убытками, а также вину ответчика в произошедшем. В подавляющем большинстве подобных исков ответчиком выступает подрядчик, который сорвал сроки выполнения работ. При этом результат рассмотрения таких дел в суде зависит от последовательных действий самого застройщика.При рассмотрении одного из таких споров Арбитражный суд оставил в силе судебные акты нижестоящих судебных инстанций, указав, что ответственность подрядчика за нарушение срока окончания работ установлена положениями договора подряда в виде взыскания неустойки. Однако требования о её взыскании по данному основанию заказчик не предъявлял, нарушение подрядчиком сроков выполнения работ не доказывал. По мнению суда, это указывало на отсутствие причинно-следственной связи между действиями подрядчика и убытками застройщика в виде начисления неустойки за несвоевременную передачу объекта дольщикам.
При рассмотрении аналогичного спора с подрядчика в пользу застройщика было взыскано более 13 млн рублей. Суд установил, что в случае своевременного исполнения ответчиком обязательств по договору генерального подряда у истца не возникли бы убытки в виде неустоек, подлежащих уплате дольщикам. Более того, заявленные истцом убытки не были покрыты взысканной ранее неустойкой за нарушение сроков выполнения работ.
Таким образом, для удовлетворения требования о взыскании с подрядчика убытков в порядке регресса необходимо доказать не только их наличие, но и обусловленность их возникновения противоправным поведением подрядчика. Наилучший способ сделать это — предоставить суду вступивший в силу акт по иску о взыскании с подрядчика неустойки и иных санкций, предусмотренных договором подряда. При этом сам факт нарушения сроков выполнения работ, скорее всего, не будет признан судом достаточным основанием для взыскания в пользу застройщика убытков в порядке регресса.
Чиновники в ответе
Органы исполнительной власти тоже нередко становятся ответчиками по подобным делам, например, из-за неправомерного отказа в выдаче застройщику разрешения на ввод дома в эксплуатацию, который стал причиной срыва сроков передачи объектов дольщикам.Поскольку подобные отказы оспариваются в основном в судебном порядке, при обращении застройщика к уполномоченному органу с иском о возмещении убытков в порядке регресса, уже имеется вступивший в законную силу судебный акт о признании такого отказа неправомерным. Поэтому суды в подавляющем большинстве случаев удовлетворяют требования застройщика.
Так, например, Арбитражный суд взыскал с администрации городского округа Химки Московской области в пользу застройщика 15,7 млн рублей убытков. Основанием для удовлетворения иска стал незаконный отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. Суд установил, что именно это стало причиной взыскания с общества в пользу дольщиков неустоек за нарушение срока передачи им помещений. При этом незаконность действий ответчика была установлена вступившим в законную силу судебным актом.
Однако застройщику стоит понимать, что не все убытки, возникшие в результате предъявления к нему требований дольщиков, могут быть взысканы с третьих лиц в порядке регресса. Так, например, застройщик не вправе требовать компенсации штрафа за неисполнение им в добровольном порядке требования дольщика об уплате неустойки за нарушение срока передачи последнему объекта строительства (санкция предусмотрена ч. 6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей»). Подобная позиция неоднократно подтверждалась судебными актами.