Фирма «ЭнСиСи Недвижимость» навязывает дольщикам условия договоров, которые ущемляют их права, констатировал апелляционный суд. В частности, он признал незаконным взимание комиссии за переуступку прав.
С жалобой в Роспотребнадзор обратилось несколько дольщиков с объектов «ЭнСиСи» на Фермском шоссе, 22 и во Всеволожском районе. Граждане сетовали на то, что отдельные пункты договоров противоречат 214?ФЗ и закону о защите прав потребителей. Весной надзорный орган признал вину застройщика и привлек его к административной ответственности. Инвестор не согласился с обвинениями и обратился за защитой в арбитраж. Однако на днях потерпел фиаско во второй инстанции. Решение считается вступившим в силу.
Некоторые нарушения весьма стандартны для питерских компаний. Например, многих застройщиков уже наказывали за то, что при обнаружении недоделок в квартире они обещают лишь «безвозмездно устранить их в разумный срок», тогда как 214?ФЗ позволяет покупателям требовать денежную компенсацию или настаивать на уменьшении цены (история с аммиаком доказывает, насколько важен этот вопрос).
Некоторых дольщиков «ЭнСиСи» больше всего смутил пункт договора о том, что покупатель, даже полностью оплатив квартиру, обязуется не переуступать свои права без согласия застройщика. При этом компания может и отказать в переуступке. А за свое согласие (которое оформляется трехсторонним соглашением) взимает плату в размере 1% от суммы сделки.
Юристы отмечают, что общее правило для переуступки прав по ДДУ устанавливает 11?я статья 214?ФЗ. Из ее положений следует: если цена по договору выплачена в полном объеме, уступка права требования осуществляется без согласия, а лишь с уведомлением застройщика. Такую трактовку считают правильной юристы компании Rightmark group: «Письменное согласие застройщика необходимо лишь в случае, если на момент уступки дольщик не оплатил квартиру в полном объеме». Апелляционный суд подтвердил, что «ЭнСиСи» нарушила закон.
Еще один пункт ограничивал права дольщиков при расторжении договоров. За это предусмотрен обязательный штраф. Однако служители Фемиды напомнили, что в 214?ФЗ прописаны ситуации, при которых дольщик может отказаться от сделки (например, если фирма не выполнила своих обязательств, не передала квартиру надлежащего качества и т. д.). В законе также сказано, что договор можно расторгнуть по инициативе дольщика в судебном порядке. Но о взыскании конкретной неустойки ничего не говорится.
Ссылаясь на свободу договорных отношений, многие застройщики предусматривают штрафные санкции. Причем после кризиса 2008?го некоторые фирмы увеличили размер неустойки. Тогда, напомним, цены на жилье резко упали, и отдельные граждане решили, что им будет выгоднее расторгнуть договоры, заключенные годом ранее (даже заплатив штраф в 10%), чтобы приобрести квартиру с дисконтом. После этого некоторые застройщики увеличили неустойку до 30%.
Роспотребнадзор считает такие требования незаконными. Суд оказался с ним солидарен, указав, что в соответствии с законом «О защите прав потребителей» покупатель вправе «отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору». То есть свои убытки застройщик должен обосновать в суде.
Каждый год Роспотребнадзор привлекает к ответственности десятки строительных компаний. Штрафы небольшие — от 10 000 до 20 000 рублей. Но важен сам факт нарушения, которое предписано устранить.
В «ЭнСиСи» на вопрос «НП» о том, собирается ли компания корректировать договоры, заявили, что будут обжаловать постановление в вышестоящих инстанциях.
Автор: Роман Денисов
Источник: «Недвижимость и строительство Петербурга»