Суд кассации запретил несостоятельным застройщикам оформлять в собственность незавершенные объекты, расположенные на арендованных у города участках. Инвесторы могут пытаться взыскать с КУГИ неосновательное обогащение, но практика весьма противоречива.
В городе — десятки недостроенных коммерческих объектов, чья судьба остается под вопросом. Многие фирмы обанкротились (особенно подкосил кризис 2008-го), когда здания находились в высокой степени готовности. Если компания застраивала собственный участок, то судьба незавершенного объекта более-менее предсказуема. Арбитражный управляющий может оформить его в собственность банкрота, чтобы вместе с участком включить в конкурсную массу и в дальнейшем выставить на торги, направив вырученные средства на расчеты с кредиторами. Заниматься достройкой будет уже новый собственник.
Куда сложнее обстоит дело, если должник арендовал участок (на инвестиционных условиях) у города.
Незавершенная коллизия
Если фирма перестает исполнять свои обязательства по аренде или по срокам сдачи, КУГИ вправе расторгнуть договор. С другой стороны, инвестор к этому времени мог вложить в проект уйму средств, причем кредитных. Разумеется, ни банкрот, ни его кредиторы не захотят ставить крест на вложениях. А поскольку законодательство не запрещает оформлять в собственность «незавершенку», то несостоятельные инвесторы пытаются использовать этот механизм. Практика знает примеры, когда банкротам это удавалось сделать.
Например, одна из таких историй приключилась со зданием на ул. Благоева, 9. Оно перешло в частную собственность, несмотря на возражения КУГИ.
Стройка началась в 1990-е. Смольный разрешил фирме «Леноблжилкомхоз» возвести жилой дом в Петроградском районе. В качестве соцнагрузки фирма должна была возвести пристройку (1500 кв.м) к расположенному по соседству детдому №14 — под спортзал, медпункт и т. д.
В 2000-м фирма сдала дом, но пристройку соорудить не успела. В 2002-м «Леноблжилкомхоз» признали банкротом. Готовность объекта составляла 58%.
Управляющий пытался включить его в конкурсную массу. КУГИ возражал: недострой — собственность Петербурга. Тем не менее в 2004-м управляющий оформил паспорт на «незавершенку», и она вошла в перечень имущества должника. По неясным причинам комитет это решение не оспорил.
В 2005-м кредиторы договорились о реализации здания. Только спустя два года КУГИ обратился в арбитраж, чтобы признать эти сделки недействительными. Пока шла тяжба, ответчик был ликвидирован. Однако он успел перепродать здание компании Homent Trading. В 2009-м комитет подавал новый иск о признании прав города на «незавершенку», но проиграл. Homent Trading сумел оформить права на объект, чтобы достроить его и приспособить под собственные нужды. Чиновники сочли себя пострадавшими и решили больше не допускать подобных ситуаций.
Случай изменить практику скоро представился.
Фирма «Ньюлайн паркинг» возводила многоэтажный гараж на пересечении ул. Львовской и Маршала Тухачевского. Участок (4596 кв.м) она получила «целевкой» еще в 2003-м. Сроки неоднократно переносили. В 2010-м фирма оказалась в стадии банкротства. Через год кредиторы проголосовали за внешнее управление, чтобы должник завершил объект. Однако работы окончательно встали, когда готовность паркинга превышала 80%. В прошлом году КУГИ потребовал расторгнуть договор и выселить компанию с занимаемого участка. Чиновники заявили, что город намерен пустить надел с молотка, а недострой, возможно, придется снести.
Однако управляющий «Ньюлайн паркинг» сумел оформить незавершенный объект в собственность банкрота, хотя в договоре аренды говорилось, что инвестор обязуется не проводить регистрацию до сдачи гаража. Росреестр проигнорировал этот пункт. КУГИ подал иск, пытаясь оспорить оформление прав. Первая инстанция не нашла противоречий в действиях Росреестра. Регистрация нужна, чтобы включить объект в перечень имущества должника. При этом суд подчеркнул, что это не мешает достроить паркинг и не лишает КУГИ прав на участок. Ведь по Земельному кодексу, собственник недостроя не может приватизировать территорию, пока не сдаст объект.
Чиновников такая мотивировка не устроила. Постановление о строительстве отменено, и о завершении работ речь уже не идет. Если же недострой пустят с молотка, городу придется вести переговоры с новым собственником, а Смольный желает распорядиться пятном по своему усмотрению. КУГИ подал жалобу и добился пересмотра дела в кассации. Это своего рода прецедент. Впрочем, недавно управляющий обратился в Высший арбитраж. Его жалоба принята, однако определения о передаче дела в президиум пока нет.
Сомнительные улучшения
Позиция ВАС (если он выскажется по этому поводу) может повлиять на судьбу и других незавершенных зданий.
Например, давно тлеет конфликт вокруг недостроенного торгово-административного комплекса на пр. Энтузиастов, 32. В 2004-м Смольный передал участок 3475 кв.м в аренду ИСК «Новый дом». Работы встали, когда готовность объекта превысила 50%. В 2010-м застройщик оказался в стадии банкротства. В конце 2011-го суд открыл конкурсное производство. Недострой на Ржевке оказался единственным активом компании, за счет реализации которого кредиторы надеялись погасить долги.
КУГИ требует расторгнуть инвестдоговор. На заброшенный объект претендует, в частности, районная администрация, которая предложила завершить работы за бюджетные деньги и приспособить здание под культурно-досуговый центр.
Кредиторов такой вариант не устраивает. Недавно суд в очередной раз продлил конкурсное производство, чтобы дать управляющему шанс оформить права на недострой.
Тем временем КУГИ добился решения арбитража о выселении арендатора. Вердикт пока не вступил в силу.
Если оформить права на недострой не удается, кредиторы могут пытаться взыскать с города неосновательное обогащение. Но предсказать исход таких дел очень трудно.
Например, инвестор может добиться компенсации (вложенных средств), если докажет, что проект был сорван по вине города. Недавний случай: фирма «Автодом «Северный» взыскала с КУГИ 27 млн рублей, уплаченных за аренду участка на Северном проспекте, и неустойку 3,8 млн рублей.
В конце 2008-го фирма арендовала у города 0,5 га. Часть надела занимали гаражи. Договор аренды у кооператива истек, и застройщик полагал, что выселение гаражников — вопрос времени. Он благополучно подписал акт приемки участка и стал за него платить. Однако владельцы боксов не спешили покидать территорию. Договориться с ними инвестору не удалось. Пока велась подготовка к выселению, в городе объявили мораторий на снос гаражей. Тогда инвестор озаботился возвратом уплаченных денег.
КУГИ отказал, ссылаясь на то, что компания добровольно подписала акт приемки, хотя знала об обременениях. Но суд подтвердил, что инвестор не имел возможности завладеть участком и город необоснованно обогатился.
Сложнее обстоит дело, если стройка остановлена из-за проблем девелопера. Один из громких и показательных конфликтов возник из-за проекта реконструкции парка Екатерингоф. Фирма-банкрот пыталась взыскать со Смольного 158 млн рублей. Она выиграла процесс в арбитражном суде, но КУГИ добился пересмотра дела.
В первой половине «нулевых» компанию «Парк Екатерингоф» основал пул инвесторов, собиравшихся воссоздать исторические постройки на территории сада в Адмиралтейском районе. В 2005-м фирма заключила инвестдоговор с городом. Стороны оговорили, что после завершения благоустройства объекты (здания, скульптуры и т. д.) перейдут в собственность арендатора.
Во время кризиса у фирмы начались проблемы. Стартовал процесс банкротства. Когда долги фирмы перед городом достигли 700 000 рублей, чиновники через суд расторгли договор. Конкурсный управляющий потребовал возместить затраты на реставрацию (в пользу кредиторов). Объем выполненных за пять лет работ он оценил в 174 млн рублей.
Первая инстанция согласилась с тем, что, расторгнув договор, город получил неосновательное обогащение. Суд постановил взыскать 158,5 млн рублей.
КУГИ подал жалобу на это решение и одержал победу в вышестоящих инстанциях. Судьи сделали акцент на двух моментах: договор не был исполнен по вине инвестора, а факт того, что фирма произвела улучшение парка на указанную суму, не является бесспорным.
Опрошенные юристы подтверждают, что взыскать с города неосновательное обогащение крайне сложно. При этом некоторые эксперты подчеркивают, что чиновникам и судьям не следует категорически запрещать регистрацию недостроя в собственность банкротов, ведь зачастую это единственный шанс кредиторов получить хоть что-то.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры»:
— Ситуация неоднозначная. С одной стороны, недострой зачастую является единственным активом, который может хоть как-то компенсировать потери кредиторов. С другой, свобода в этом вопросе может привести к тому, что сомнительные застройщики будут сознательно возводить недострой и банкротить компанию при возникновении споров с КУГИ.
Что касается неосновательного обогащения, то здесь перспективы еще хуже: застройщику нужно доказать, что данный объект является «улучшением» участка, т.е. будет именно обогащением КУГИ, который может требовать его сноса, указывая на отсутствие потребительской ценности. Представляется, что должен быть разумный баланс, и права банкротов на недострой должны входить в конкурсную массу. Однако если банкротом не были выполнены инвестиционные условия, то они должны составить обременение этого объекта, таким образом, интересы государства будут учтены.
Евгения Станиславская, старший юрист практики разрешения споров компании Rightmark group:
— Я считаю, что допустимо оформлять недострой в собственность банкрота в случае, если у должника имеется разрешение на строительство и действующий договор аренды участка. Более того, это входит в обязанности конкурсного управляющего — совершить действия, необходимые для оформления прав должника на объект незавершенного строительства и реализации данного объекта с торгов.
Автор: Роман Денисов
Источник: KOMNED.RU