Смольный обязывает застройщиков возводить школы и детские сады, но не спешит брать эти объекты на баланс города. В этой ситуации участники рынка максимально сокращают расходы на социальную инфраструктуру. Или переходят на строительство коммерческих образовательных учреждений.
БН уже писал о том, в каких районах Петербурга и Ленобласти должны появиться школы и детские сады, построенные за счет бюджетных средств. Как мы выяснили, еще свыше 50 социальных объектов в городе и его окрестностях планируют возвести сами застройщики (см. табл.). Правда, в большинстве опрошенных нами компаний затруднились сообщить, когда точно будут построены заявленные объекты: в лучшем случае через два-три года после ввода в эксплуатацию жилых комплексов.
Упреждающие меры
Администрация Петербурга пока не определилась с механизмом передачи на баланс города построенных за счет инвесторов социальных объектов. Тем не менее курс Смольного остается прежним — строить «социалку» в городе должны сами застройщики. Однако в городе не принят нормативный акт, по которому школы и детские сады, в случае их отсутствия, обязан возводить именно инвестор. К тому же неясно, в каких объемах нужно строить «социалку». Соответствующие нормы должны появиться после того, как правительство Петербурга, наконец, утвердит региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП). Обновленный вариант этого документа на днях представил Комитет по градостроительству и архитектуре. Согласно законопроекту, работа над которым велась без малого пять лет, на каждую тысячу жителей должно приходиться 55 мест в детских садах и 120 — в школах.
«Пока же, в отсутствие РНГП, строительство социальных объектов предусматривается лишь проектами планировки территории», — поясняет старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова. И при этом, по ее словам, власти не могут запретить построить жилой дом в квартале, где отсутствуют социальные учреждения, а проект планировки их не предусматривает.
Впрочем, на деле уже иначе. Как рассказала БН исполнительный директор компании «Зенит-Строй-Инвест» (входит в ГК «БФА-Девелопмент») Елена Гутман, если в районе существует потребность в детских садах и школах, строительная компания должна подтвердить возведение «социалки» — в противном случае она просто не получит разрешение на строительство. С ней согласна руководитель департамента аналитики «НДВ СПб» Марина Никишова: «РНГП пока не приняты, однако строителей уже обязали возводить социальные объекты. Правда, лишь в том случае, если в соседних со стройкой школах и детских садах не хватает мест, либо — социальные объекты отсутствуют вовсе».
Тенденция вполне очевидна: власти вынуждают инвесторов строить социальные объекты за свой счет. Но при этом не дают ответа на вопрос о том, кто потом их будет содержать — город или застройщик?
Конкурентные преимущества
Наличие «социалки» от застройщика уже давно стало отличной маркетинговой приманкой для покупателей. «Конкуренция в сфере жилищного строительства проявляется все острее. В Петербурге и пригородах запускают много проектов, жилье в которых не пользуется спросом, — во многом, именно из-за отсутствия социальной инфраструктуры. Так что ее наличие является безусловным преимуществом, которое сказывается на ликвидности проекта», — уверен генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко.
Более того, как утверждает генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова, в рамках одного проекта некоторые компании стараются строить сразу несколько школ и детских садов — дабы привлечь больше покупателей. Впрочем, эта тенденция относится главным образом к проектам комплексного освоения территорий (КОТ). Застройщики утверждают: с экономической точки зрения «социалку» оправданно возводить именно в крупных проектах. «К примеру, если речь идет о комплексе жилой площадью более 200 тыс. кв. м, затраты на социальную инфраструктуру составят порядка 10% от бюджета всего проекта. Чем меньше жилая площадь объекта, тем, соответственно, больше расходов на строительство школ и детских садов относительно себестоимости ЖК», — говорит генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
Впрочем, застройщики уже начали возводить «социалку» и при реализации небольших жилых комплексов — так называемых проектов «точечной» застройки.
К примеру, на днях фирма «Строительный трест» открыла детский сад рядом с недавно построенным ЖК «Невский стиль». В компании уверены, что их примеру последуют и другие застройщики Петербурга. «Мы продолжим открывать частные садики и школы в рамках своих объектов — причем этот механизм оправдан не только в Петербурге, но и в Ленобласти. К примеру, школу мы построим быстрее, чем накопим налогов для участия в областной программе «Социальные объекты в обмен на налоги», — считает заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
Подчеркнем, что в большинстве таких случаев речь идет о строительстве объектов коммерческой «социалки», в которых услуги жителям будут оказываться исключительно на платной основе.
Непрофильный бизнес
В условиях, когда город обязывает застройщиков строить социальные объекты, но не обещает брать их на свой баланс, участники рынка будут всеми силами минимизировать свои расходы. Впрочем, как считают эксперты, далеко не все компании станут перекладывать на плечи покупателей свои затраты и включать их в стоимость «квадрата». «При существующей, довольно высокой, конкуренции это может привести к снижению продаж. Остается придумывать другие варианты — к примеру, размещать детсады на первых этажах построенных домов и эксплуатировать их самостоятельно», — говорит директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева.
В рекламе многих новостроек заявлено о том, что рядом с будущим домом планируется возвести все необходимые объекты инфраструктуры. Но при этом в большинстве случаев застройщики не уточняют, когда именно они будут построены.
БН составил перечень объектов жилищного строительства в Петербурге и Ленобласти, в составе которых застройщики планируют возвести школы и детские сады. Сроки окончания их строительства большинство компаний не называют.
Тем не менее картина вполне очевидна: возводить «социалку» в основном готовы лишь компании, работающие на территории Ленобласти. В 47-м регионе механизмы реализации таких проектов понятны (администрация региона будет компенсировать расходы инвесторов на создание социальных объектов). А вот петербургским участникам рынка остается лишь надеяться, что возведенные ими школы и детские сады попадут в число тех, что город согласится взять на свой баланс.
Объекты социальной инфраструктуры, запроектированные застройщиками в проектах жилищного строительства на территории Петербурга и ближайших пригородов http://www.bn.ru/articles/2013/09/18/125154.html
Автор: Сергей Бардин
Источник: BN.ru