Апартаменты набирают популярность. В Москве едва ли не половина нового предложения — апарт-комплексы. В Петербурге завершает проект ГК «Пионер» (комплекс YE’S), успешно идут продажи в комплексе Salut! от компании «СоюзИнвест Девелопмент», реализует интересный проект на Московском проспекте NAI Becar, на Петроградской стороне развивает объект с апартаментами группа «БестЪ»…
Уже понятно, что здания с апартаментами строить можно и что такие объекты пользуются спросом. Теперь важно решить несколько принципиальных вопросов, связанных с управлением, регламентом проживания, регистрацией и т. д. Именно об этом мы и попросили порассуждать наших ньюсмейкеров.
Наталья Вениаминова,
генеральный директор компании «СоюзИнвест Девелопмент»:
— Один из ключевых факторов при покупке жилья — цена. В последние полтора года правительство города настойчиво стремится переложить на застройщиков все заботы по возведению социальной инфраструктуры. Это означает, что в цену квадратного метра будут заложены и школа, и садик, и поликлиника. «Традиционное» жилье при такой политике будет неизбежно дорожать. Увеличение цен отсекает от рынка огромную группу граждан со средним достатком. Концепция апартаментов позволяет строителям держать цены на 10 — 15% ниже квартирных аналогов.
Недавно Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, разрешающий гражданам регистрироваться в домах на садовых и дачных участках. Ранее Конституционный суд решил, что положения закона, исключающие возможность регистрации граждан по месту жительства (хоть бы и в дачном доме, если он пригоден для постоянного проживания), противоречат Конституции. Российское право — весьма динамичная система. С одной стороны, правительство собирается ввести меры, ужесточающие регистрационный режим (в основном они направлены против незаконной миграции), с другой — «отвязывает» институт регистрации от привычно связанных с ним форматов (многоквартирных домов и ИЖС).
Можно предполагать, что следующий шаг законодателя — разрешить постоянную регистрацию в апартаментах.
Привычный институт «прописки» связан с традиционным же семейным и трудовым укладом, когда несколько поколений семьи жили в одном доме и работали на одном заводе. Этот образ жизни и сейчас остается весьма почтенным, но вряд ли может считаться массовым. И уж точно он не подходит для молодых профессионалов, пока еще не обремененных собственной семьей и готовых ехать за интересной и важной работой хоть в другой город, хоть в другой регион. А ведь именно им предстоит создавать постиндустриальную экономику.
Наша компания строит комплекс апартаментов Salut! у пересечения Дунайского проспекта и Пулковского шоссе. Начиная проект, мы старались максимально точно представлять будущих обитателей комплекса. Это люди, живущие между Москвой и Петербургом, это ключевые специалисты стартап-проектов, это, в конце концов, амбициозные жители регионов, приехавшие покорять столицу.
Все особенности и ограничения, связанные с форматом апартаментов, для них важны, но не первостепенны. А на первом месте — сервис, логистика, приемлемая цена. Именно это мы им и постараемся предоставить.
Александр Рассудов,
генеральный директор юридической компании Rightmark group:
— Недорогие апартаменты пользуются повышенным спросом в Москве и, по мере насыщения рынка, в Петербурге. В дорогом сегменте обычно обещают гостиничный сервис; проверить, как выполняются эти обещания в ходе длительной эксплуатации, у клиентов пока не было возможности.
Тем важнее заранее — до принятия решения о покупке — учесть юридические нюансы.
Особенности правового режима апартаментов определяются их назначением. Хотя граждане используют их для постоянного проживания, с точки зрения права они относятся к нежилым помещениям.
Покупатель еще на стадии оформления сделки может столкнуться с тем, что выбор ипотечных программ для приобретения такой недвижимости менее разнообразен (по сравнению с жилым фондом), а проценты по кредиту рассчитываются из ставок для коммерческой недвижимости. В приобретение или строительство апартаментов нельзя вложить средства материнского капитала; при такой покупке гражданин не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом.
Что касается налога на имущество физических лиц, налоговая ставка для нежилых помещений больше, чем для жилья. Размер налога на имущество зависит не только от инвентаризационной стоимости объекта, но и от его назначения (статья 3 закона Санкт-Петербурга № 625 — 93 «Об отдельных вопросах налогообложения…» от 11.11.2003). И если инвентаризационная стоимость объекта превышает 500 000 рублей, то ставка для жилого помещения будет 0,3%, а для нежилого — 2%.
Эксплуатация апартаментов дороже, чем квартир, поскольку расчет коммунальных платежей будет производиться по тарифам, установленным для нежилых помещений.
Если об этих особенностях покупатель осведомлен заранее, если он заключает сделку, будучи полностью информированным, это вполне легальная операция, и можно только порадоваться увеличившемуся разнообразию выбора.
Если нет — тогда нас ждет очередная волна конфликтов.
Петр Войчинский,
генеральный директор компании «Мир квартир. Элит»:
— Сегодня не так просто разграничить апартаменты и квартиры: различия размыты. Я полагаю, что апартаменты (в силу статуса) должны быть существенно дешевле, а их обитатели — получать услуги и сервис на уровне отеля. Тогда с точки зрения потребителя они имеют явные преимущества.
Наша компания продает апартаменты в комплексе «Ландскрона Хаус» в Зеленогорске. Подавляющее большинство потенциальных клиентов обращается к нам с желанием приобрести «вторую квартиру», а не объект для дальнейшего коммерческого использования. Их устраивают месторасположение, будущий сервис и наличие парковки, бассейна и spa-зоны. Они устали от содержания дачных домов и хотят переложить хозяйственные проблемы на управляющую компанию.
Для состоятельных клиентов меньше значения имеют регистрация, налоги, возможность использования субсидий. А для небогатых граждан главный приоритет — цена, и тут апартаменты тоже могут оказаться в выигрыше. Пока это не массовый продукт, а, скорее, локальное решение, привязанное к конкретному месту и определенным ограничениям по использованию земли. Но это перспективный формат, абсолютно легитимный, и я не сомневаюсь, что он будет востребован.
Тем более что недавно Смольный отклонил почти все поправки в Генплан, которые предполагали перепрофилирование деловых и производственных зон под жилье. Это означает, что в ближайшем будущем дефицит «обычного» жилья по нормальной цене горожанам практически гарантирован. В таких условиях апартаменты станут едва ли не единственной альтернативой, позволяющей смягчить ситуацию.
Дмитрий Южик,
руководитель проекта «Платинум»:
— Апартаменты — порождение сурового аскетизма существующих недоношенных ПЗЗ и российского градостроительного нормирования.
Они рождаются там, где было бы единственно правильным и обоснованным решением построить жилой дом, но по непонятным причинам муниципальная власть сохраняет иной режим использования земли.
И тут нужно четко разделять две абсолютно разные идеологии использования такой возможности застройщиком.
Первая — когда застройщик, используя возможность обойти законодательство, строит «муравейник» и продает его с дисконтом к ценам окружающего жилья, перегружая инфраструктуру и создавая социальную напряженность. Это нужно пресекать жестко и решительно.
Вторая — когда создается продукт, используемый именно для временного пребывания и ориентированный на платежеспособного пользователя по сути гостиничных услуг. Это должно поддерживаться и развиваться как формат, существующий только и исключительно в городах, стремящихся создавать максимально комфортную среду для внутреннего и международного туризма.
Все ограничения, о которых говорят противники апартаментов, имеют место: специфика финансирования и налогообложения, социально-инфраструктурная незакрепленность. И это говорит только об одном — апартаменты (в их российском понимании) должны быть настолько хороши и комфортны по месту и качеству исполнения, чтобы приобретатель мог с чистой душой закрыть глаза на существующие минусы.
Будут или нет уравнены в правах владельцы квартир и апартаментов, сказать сложно. Но общий тренд ощутим, и думаю, что в ближайшем будущем мы увидим уравнивание налоговой нагрузки на владение второй-третьей квартирой и апартаментами.
Материал основан на репликах дискуссии, развернувшейся в разделе «Спор-клуб» на портале nsp.ru. Тема будет продолжена на «круглом столе» по проблемам апартаментов, который пройдет завтра, 24 сентября, в Зале инвестпроектов на пл. Островского, 11.
Автор: Дмитрий Синочкин
Источник: «Недвижимость и строительство Петербурга»