Принятия Региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП) в Петербурге ожидают не первый год. Городские власти неоднократно откладывали внесение этого документа в ЗС. В количестве редакций путались даже эксперты. Сегодня вроде бы появилась окончательная версия документа. К ней тоже есть уйма претензий, но девелоперы ратуют за скорейшее принятие: лучше плохие правила, чем никаких. О том, как РНГП скажутся на первичном рынке, пытались разобраться участники «круглого стола», организованного редакцией «НП».
Андрей Некрасов:
— Кирилл Валерьевич, вы участвовали в рабочей группе, которая готовила поправки к этому документу. Каковы основные претензии застройщиков?
Кирилл Вязовский:
— Мы в течение последних 2,5 лет обсуждали с представителями власти и с депутатами предложения относительно РНГП. Действующие Правила землепользования и застройки говорят, что Региональные нормативы надо принять до 1 января 2014 года. Есть угроза, что без этого документа не будут утверждать проекты планировки. Однако в нем есть несколько моментов, которые мы считаем экономически нецелесообразными.
Например, нас смущают требования к транспортной доступности школ. Проект РНГП предполагает, что от дома до ближайшей школы должно быть не более 500 метров по прямой. Получается, что школы должны стоять друг от друга не более чем в километре. При этом не учитывается существующая сеть школ. Многие родители выбирают для своих детей школы не по принципу их транспортной доступности, а исходя из направленности образования: математические, гуманитарные. Кроме того, предложенная сеть школ — это огромная нагрузка на бюджет.
Строительство «лишних» скажется на себестоимости, в конечном счете платить будет покупатель жилья. Фактически это требование РНГП ни строителям, ни бюджету будет не соблюсти. Мы предлагаем вернуться к принципу пешеходно-транспортной доступности, который существовал последние 30 лет. Он позволяет администрации района и Комитету по образованию достаточно гибко регулировать число мест в школах и определять их реальный дефицит.
Второй немаловажный вопрос — увеличение на 60% норматива по числу мест в детских садах. Сейчас норма — на тысячу жителей 35 мест в детсадах и 115 мест в школах. Проект РНГП предполагает увеличить показатель с 35 до 55. Специалисты Комитета по образованию не отвечают нам, откуда взялся такой рост. По-видимому, предполагается, что у нас на 60% подскочила рождаемость. Но тогда почему число мест в школах подросло всего до 120?
Третий момент — норма обеспеченности горожан квадратными метрами. Сейчас — 30 кв.м на человека. В Генплане после 2015 года предусмотрено увеличение до 35 кв. м. Проект РНГП содержит аналогичные нормы — 30 — 35 кв.м, но уже после 2020?го. Мы проанализировали данные по домам, сданным за последние пять лет: в среднем получается порядка 40 кв.м на одного человека. Предлагаем провести независимую оценку, если власти считают, что мы ошиблись. Думаю, что норматив 35 кв.м на человека надо ввести с момента вступления РНГП в силу и больше к этому вопросу не возвращаться.
Дмитрий Ходкевич:
— У нас совокупно, если учитывать центр и спальные районы, получается не меньше 35 кв. м.
Дмитрий Синочкин:
— Полагаю, если мы будем брать статистику компаний, работающих в комфорт- и бизнес-классе, то получится 40 кв.м на человека. А если специализирующихся на «экономе» — то 25 кв. м.
Кирилл Вязовский:
— Мы предлагали ввести ранжирование в зависимости от класса жилья. Нам ответили, что это сложно описать в документе. Дело и в методике подсчета. Если город считает «среднюю температуру по больнице», то мы — как раз жилищную обеспеченность в новостройках. Норма в 30 кв.м на человека также приведет к необходимости строить избыточную социальную инфраструктуру. Эти объекты будут запроектированы, возможно, даже построены, но не будут полноценно использоваться.
Александр Карпов:
— А сколько у вас вводится квартир площадью более 140 метров?
Кирилл Вязовский:
— Таких вариантов немного — не более 5%. Но у нас вообще-то жилье довольно просторное. Однокомнатные — 40 — 45 кв.м, двухкомнатные — 75 — 89 кв. м.
Алексей Шаскольский:
— Недавно мы выявили поразительную ситуацию. В элитном сегменте средний размер квартиры превышает те самые 140 кв. м. При этом в среднем в квартире прописано, как правило, полчеловека. Дети сидят с гувернанткой, не ходят в районный детский сад или уезжают учиться за границу. Вся статистика, которая для масс-маркета годится, для элитных сегментов совсем не подходит. Эта ситуация требует решения.
Кирилл Вязовский:
— Кроме того, в РНГП появляется совершенно непонятная для нас норма, требующая в проектах комплексного освоения применять немыслимый коэффициент озеленения — 18 кв.м на человека. Что разработчики понимают под комплексным освоением, не описано. И у нас есть подозрения, что эту норму смогут применять для всех новых кварталов. Хотя Градкодекс под комплексным освоением подразумевает только специальный участок, взятый у государства в аренду именно для этих целей. Нам непонятно, как будет применяться этот норматив при сохранении требований закона «О зеленых насаждениях общего пользования».
Есть еще совершенно непродуманный транспортный раздел. Например, въезды в квартал не могут быть ближе 150 метров друг от друга. Эта норма распространяется на все районы города. А как быть с кварталами в историческом центре, где въезды во дворы могут располагаться всего в нескольких метрах друг от друга? Получится, что ни один проект планировки в зоне уже сложившейся застройки не может быть утвержден.
Дмитрий Синочкин:
— Давайте послушаем рассказ об опыте соседнего региона: с какими трудностями приходилось сталкиваться, возникали ли подобные проблемы и как удается приходить к компромиссу?
Евгений Домрачев:
— Разработка Региональных нормативов в Ленобласти шла непросто. Сначала мы доверили эту работу по контракту сторонним организациям. Но через полтора года увидели, что в предложенном документе не отражена специфика субъекта. Затем еще три года готовили новую редакцию. Предложили зонирование в зависимости от местоположения тех или иных населенных пунктов.
На территории Ленобласти свыше 200 муниципальных образований, из них около 140 сельских, что тоже накладывает свою специфику. Утвержденные в 2012 году нормативы вызвали шквал недовольства. Мы ведь в принудительном порядке понизили плотность застройки, опираясь на федеральные нормы. Базисное значение для области — это 4000 кв.м на 1 га, при реконструкции максимум 12 000 кв.м — это уже повышенная плотность застройки.
Затем понадобились еще поправки. Например, несколько поселений имеют статус сельских, но в них много свободных территорий, которые застраиваются новыми комплексами. При условии наличия всей градостроительной документации мы разрешили здесь застройку по городским нормативам. Затем изменили ограничения по этажности. Федеральное законодательство регламентирует только плотность застройки на единицу территории.
У нас также были большие разногласия по норме обеспеченности социальными объектами. Некоторые недобросовестные застройщики проектировали дома с плотностью и высотностью по нормам городских поселений, а объекты социальной инфраструктуры — по сельским. В октябре мы приняли поправки в РНГП, которые не позволят этого делать.
Сегодня пришли к некоему консенсусу или компромиссу между застройщиками и органами власти. Вопрос по социальной инфраструктуре спорный. Мое мнение: надо резервировать для нее территорию. Потом будет понятно, сколько нужно мест в социальных объектах.
Кирилл Вязовский:
— Если бы речь шла только о резервации участков, мы бы не спорили столь горячо, хотя земля тоже стоит денег. Речь идет о том, что в Петербурге в отличие от Ленобласти от нас требуют построить эти объекты за свой счет, причем одновременно с вводом домов.
Евгений Домрачев:
— Я не хочу комментировать. Есть сомнения в законности этих требований, но это уже отдельная тема.
Наши региональные нормативы опирались, в первую очередь, на федеральное законодательство. Что касается 18 кв.м озеленения на одного жителя — не представляю, где найдутся такие территории. По сути, в каждом микрорайоне нужен гигантский парк. У нас, если память не изменяет, предусмотрено от 5 до 7 кв.м общей площади озеленения на одного жителя. И то застройщики жалуются, что это много.
РНГП должны учитывать специфику субъекта. Мы попытались выделить различные зоны с учетом статуса городского или сельского поселения, численности населения. Я считаю, что достаточно дифференцированно к этому подошли.
Алексей Белоусов:
— Насколько может возрасти стоимость жилья, если застройщик будет сам строить социальные объекты?
Дмитрий Ходкевич:
— От 4500 до 6000 рублей за 1 кв.м — это без оборудования школ и садиков. С оснащением — 8000 — 9000 рублей. А транспортная инфраструктура, которую на сегодня тоже возложили на плечи застройщика, удорожит «квадрат» еще на 3500 — 4500 рублей. Причем мы не учитываем стоимость заемных средств и т. д.
Дмитрий Синочкин:
— По московским расчетам, в эконом-сегменте увеличение цены на 10% приводит к сокращению спроса на 20 — 30%. То есть застройщик при этих условиях рискует потерять самого массового покупателя.
Александр Карпов:
— Я хочу немножко снизить накал. Строители обозначили много проблемных точек в проекте петербургских РНГП, но не сказали про одно его достоинство — это очень высокая доходность. Там нет ни одного точного определения. Любое действие будет нуждаться в толковании чиновников, что ведет к коррупции. Я обращу ваше внимание на некоторые «шедевры», которые содержатся в этом законопроекте. Например, определение «радиуса обслуживания социальных объектов» сводится к тому, что надо обеспечить их доступность.
Доступность — это возможность пользоваться объектами, а обеспечивается она при помощи градостроительного проектирования за счет размещения этих объектов с радиусами обслуживания. И это — юридический документ, которым нам придется пользоваться! Это все равно что искать значение слова «сепулька» в «Космической энциклопедии» у Станислава Лема.
Есть и другие перлы. Оказывается, в Петербурге зоны дворцово?парковых комплексов должны составлять минимум 4000 га… А вы о детских садиках беспокоитесь. В документе говорится, что производственные зоны надо обеспечить транспортными связями, о чем, конечно, никто раньше не догадывался. И это практически единственная норма, касающаяся проектирования производственных зон.
А квартал теперь — это исторически сложившийся элемент планировочной структуры. Все объекты в городе можно подогнать под это определение! И есть микрорайон — оказывается, это территория внутри квартала или группы кварталов, а не наоборот. Вводится уйма понятий, которым не дается никаких определений.
Теперь про жилищную обеспеченность — у меня другая точка зрения. Мы исследовали существующее распределение квартир по их метражу. Проанализировали данные по 1,83 млн квартир. Площадь 10% из них не превышает 33 кв.м, четверти — не больше 42 кв.м и 50% — меньше 51 кв. м. По сравнению с тем, что вводят строители, это пока еще доминирующая масса. Если у нас норма жилищной обеспеченности 18 кв.м на человека, то квартиры площадью 33 кв.м — это для одиноких, меньше 42 кв.м — для малосемейных, а у нас в 65 кв.м «влезают» четыре человека. Эти квартиры никуда не исчезают, хоть и строятся новые.
А если взять норму в 35 кв.м, то семья из четырех человек должна жить в квартире площадью 140 кв.м! Я поэтому и спросил, много ли таких на рынке. Нам надо считать обеспеченность социальными объектами исходя из числа квартир на 1 га (как это делается в Европе), а не 1 кв.м на 1 га. Но этот подход не реализован.
Нет и никакой зависимости плотности застройки от размера территории. Мы расставили существующие кварталы, муниципалитеты, районы по плотности квартир на 1 га. Если пользоваться нормой не более 450 человек на 1 га, то свыше половины существующих кварталов незаконны: они уже переуплотнены. Самым плотно застроенным в городе будет квартал на углу Московского проспекта и Обводного канала. Здесь три 6 — 7?этажных дома на 182 квартиры — получается 2,38 кв.м жилья на 1 кв.м земли.
Это супернагрузка, но она приходится на маленькую территорию, и ничего страшного в этом нет. Так что нельзя устанавливать нормативы плотности для всех территорий без учета их площади. Большие кварталы включают больше функций: дороги, проезды, социальные объекты.
Дмитрий Синочкин:
— Вы скептически оцениваете работоспособность этого документа? Он не будет по факту выполняться или будет вредить?
Александр Карпов:
— Если его примут в нынешнем виде, это просто напрочь убьет градостроительную деятельность. Есть взаимоисключающие параграфы, противоречащие ПЗЗ, федеральным сводам правил, нечеткие определения, которые просто нельзя применять. Но если выкинуть все противоречия, то просто ничего не останется.
Кирилл Вязовский:
— Для нас очень важно, чтобы нормативы были приняты. Иначе повторится ситуация прошлого года, когда правительство не сможет утверждать проекты планировки, которых и так скопилось очень много. Получается, что из двух зол мы выбираем меньшее. Разработчики должным образом не оценили последствия. В итоге это может существенно усложнить жизнь застройщикам, уменьшить прибыльность проектов, а значит, и доходы бюджета. С другой стороны, это приведет к необъективному увеличению мест в социальных объектах и как следствие — к дополнительным нагрузкам на бюджет.
Реплика из зала:
— Нельзя упустить требования к обеспеченности парковочными местами. Подход к их расчету очень грубый, не соответствует платежеспособному спросу, особенно в новых районах. Надо принять во внимание перспективы развития общественного транспорта, которые нуждаются в самом пристальном внимании.
Александр Карпов:
— Комфортность транспорта зависит от доступности остановок. Если до остановки далеко, люди садятся в автомобиль. В обсуждаемых нормативах плотность улиц, по которым может идти общественный транспорт, — 2,2 км на 1 кв.м. А доступность остановок — 500 метров. Получается, что для половины квартала остановки не будут доступны. То есть изначально создается некомфортная для общественного транспорта среда.
Сергей Кравцов:
— Сейчас не осталось легких с точки зрения инженерных коммуникаций участков. Это касается и Петербурга, и Ленобласти. Вложения в сети очень велики, и ни о какой сверхприбыли застройщиков говорить не приходится. В РНГП должна быть отражена экономическая составляющая строительства таких сетей. Нужна возможность увеличения норматива по высотности или плотности, иначе из-за цен на инженерию проекты станут нерентабельны и территории останутся неосвоенными.
Вера Рябова:
— Не забывайте про нюансы вступления в силу РНГП.?Важно, чтобы закон об их утверждении четко определял действие нормативов во времени: его принятие не должно отменять или ограничивать применение документов, выданных ранее. В противном случае, как показала ситуация с РНГП Ленобласти, неизбежны споры застройщиков с органами власти о возможности реализации проектов по ранее утвержденным документам.
Андрей Некрасов:
— И все же, если РНГП примут в этой редакции, как это скажется на цене жилья в новостройках?
Кирилл Вязовский:
— Стоимость будет расти. Федеральные власти по-своему определяют понятие доступности жилья для разных городов и регионов. Это некая политическая тенденция. Правительство города предъявляет довольно высокие требования к будущему Петербурга. Каждые 500 метров — школа, в каждом квартале — сквер или даже парк, огромное количество машиномест. За такие требования придется платить дороговизной жилья.
Алексей Белоусов:
— Есть миф о том, что квартиры в Петербурге в основном покупают приезжие. Мы специально проанализировали данные от многих застройщиков. Получилось, что 75% жилья приобретают петербуржцы, еще 18% — жители Ленобласти и Северо-Запада и только 8% — из других регионов.
Дмитрий Колосов:
— У властей довольно смутное представление о том, что должен представлять собой город в отдаленной перспективе. Последние два года я живу и работаю в Сочи — там тоже нет такого представления.
От сегодняшнего разговора складывается впечатление, что идет жесткое противостояние. Есть хищные девелоперы, для которых главное — все застроить и «срубить капусту», и власть, которая старается их всячески ограничивать. В разговоре мы почти не коснулись емкости инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства, а это очень важно.
Философия «зеленого строительства» — это не только больше озеленения, это, прежде всего, рациональное использование ресурсов. Мы представляем рыночных игроков — поставщиков технологий и материалов для строительного рынка, которые позволяют экономить ресурсы. Если у государства нет и, очевидно, не предвидится внятной политики в области «зеленого строительства», то мы должны работать в рыночных условиях. Полагаю, что, пока не появится более или менее ясный бизнес-план развития города, мы продолжим ковыряться в частностях, а говорить о комплексном регулировании на этом рынке будет проблематично.
Андрей Некрасов:
— Как думаете, удастся изменить проект РНГП?
Кирилл Вязовский:
— Мы предлагаем изменения, не требующие кардинальной переделки. Выявленные в документе неологизмы для нас не представляют угрозы. Угроза в некоторых конкретных цифрах, которые можно изменить за полчаса, если будет политическая воля.
Дмитрий Ходкевич:
— Лучше пусть документ примут. Лучше ужасный конец, чем ужас без конца… Без него действительно градостроительная деятельность остановится. РНГП даст возможность развиваться, хоть у него есть уйма недостатков.
Ирина Мошнякова:
— Генплан и ПЗЗ тоже вызывали нарекания и неоднозначную реакцию, но позволили упорядочить основные градостроительные отношения. Без РНГП «лоскутная» корректировка Генплана приводит к множеству противоречий, связанных не только с размещением конкретных объектов, но и с адекватной оценкой потребностей развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Так что скорейшее принятие нормативов уже не просто важно, а жизненно необходимо для дальнейшего гармоничного развития Петербурга невзирая на все недоработки такого закона.
Дмитрий Синочкин:
— Итак, мы выяснили, что в РНГП предусмотрены избыточные нормы для социальных объектов и озеленения, нет дифференциации норм в зависимости от площади осваиваемой территории, зато есть двусмысленности и неясные термины, которые позволяют толковать документ по-разному.
Будем надеяться на здравый смысл, поскольку альтернатива неприятная: или процесс остановится, или снова расцветут «серые» схемы с незаконными мансардами, полулегальными апартаментами, работой без разрешения на строительство и т. д.
Участники «круглого стола»
Алексей Белоусов,
вице-президент НП «Объединение строителей СПб»
Дмитрий Ходкевич,
управляющий бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»
Кирилл Вязовский,
заместитель генерального директора ЗАО «Управляющая компания «Эталон»
Евгений Домрачев,
председатель КАГ Ленобласти, главный архитектор
Александр Карпов,
директор Центра экспертиз ЭКОМ
Сергей Кравцов,
генеральный директор «Элемент-Бетон»
Ирина Мошнякова,
руководитель отдела недвижимости и инвестиций Института проблем предпринимательства
Дмитрий Колосов,
региональный директор RUGBC
Вера Рябова,
старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group
Алексей Шаскольский,
зам. руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства
Дмитрий Синочкин,
модератор, шеф-редактор «НП»
Андрей Некрасов,
модератор, редактор отдела «НП»
Подготовил Андрей Некрасов
Источник: «Недвижимость и строительство Петербурга»