Наш журнал продолжает сравнивать риски покупки жилья на первичном и вторичном рынках. Чтобы обезопасить граждан, покупающих квартиры в готовых домах, государство вновь озадачилось идеей обязательного нотариата. Некоторые нотариусы предлагают также заверять сделки и на «первичке», хотя польза от этого вообще сомнительна.
Тема обязательного нотариата на вторичном рынке жилья стала активно обсуждаться в 2012-м, когда депутаты готовили поправки в Гражданский кодекс. Предполагалось, что они отменят регистрацию договоров купли-продажи, но введут обязательное нотариальное сопровождение сделок. По задумке именно нотариусы должны проверять комплектность документов, передавать их на регистрацию и т.?д.
Но в итоге решено было принимать поправки частями. Первый пакет вступил в силу еще весной. Регистрацию договоров отменили (оставив только регистрацию прав, о чем наш журнал подробно писал в №?23/2013), но обязательный нотариат не ввели. Это требует изменения многих законов, и депутаты пообещали вернуться к вопросу позднее.
Недавно «Российская газета» написала о том, что в будущем году стартует эксперимент: в отдельных регионах РФ будут оформлять жилье только через нотариуса. Старт проекта намечен на 1 февраля. Сейчас Росреестр выбирает места, где будет опробована предлагаемая схема.
Кроме того, Минюст подготовил новый вариант закона о нотариате (чтобы сделать услуги нотариусов более привлекательными даже в том случае, если обращение к ним так и останется делом добровольным). Например, проект предусматривает, что нотариусы и их помощники получат доступ ко всей информации Росреестра. Документы, поданные на регистрацию обычным путем, должны проходить правовую экспертизу. А если их подает нотариус — она не нужна. Из-за этого для «нотариальной подачи» предлагается сократить срок регистрации с 20 дней до трех.
Фильтр грубой очистки
Пока это лишь планы. Сейчас можно заключить договор купли-продажи в простой письменной форме. Оформлять договор у нотариуса не обязательно (покупателям и продавцам приходится заверять у него лишь отдельные бумаги или копии документов, которые понадобятся для Росреестра: например, согласие супруги на продажу жилья).
Несмотря на это, многие граждане прибегают к их услугам по собственной инициативе.
Штамп нотариуса на договоре — это дополнительная гарантия. Нотариус удостоверяет личности тех, кто подписывает документ, подтверждает, что имущество оформлено на продавца должным образом, и продавец отдает себе отчет в том, какую сделку заключает. Это, конечно, уменьшает риски явного мошенничества. Но по мнению опрошенных юристов, преувеличивать ответственность нотариуса тоже не стоит. Так, некоторые граждане слишком широко трактуют положение закона о том, что нотариус отвечает за негативные последствия заверенной сделки собственным имуществом.
«Вся гарантия нотариуса может заключаться в том, что он на взгляд определит, дееспособен ли гражданин или нет. Со всем остальным (проверкой истории квартиры и документов) прекрасно справляются эскрослужбы приличных агентств недвижимости, — считает адвокат Алексей Люкшин. — Гарантии нотариуса ограничены размером его страховки». К тому же нотариус будет отвечать лишь в том случае, если, допустим, не заметил явного подлога или неточностей в документах. Но сделка может быть оспорена по самым разным причинам (не по вине нотариуса).
Предположим, гражданин получил квартиру в наследство и продает ее через год после того, как оформил собственность. В течение трех лет (срок исковой давности) на квартиру могут объявиться и другие претенденты. Нотариус, конечно, подтвердит, что гражданин получил жилье на законных основаниях, но это не дает покупателю 100% гарантии, что сделка не будет оспорена иными наследниками, о которых нотариус не знал.
При этом услуги нотариуса обходятся недешево. В среднем они берут 1% от стоимости договора. Если ты покупаешь квартиру за 3 млн рублей, то за нотариальное оформление сделки придется выложить порядка 30 000 рублей. Стоимость услуг разных нотариусов отличается, хотя не столь существенно. Есть разные данные о том, какая часть сделок на «вторичке» проходит через них. Например, член Нотариальной палаты СПб Петр Герасименко называл цифру — 40 — 45% сделок. Некоторые считают эту оценку завышенной.
«В моей судебной практике было немного дел об оспаривании сделок, заверенных нотариусом. Конечно, суд относится к такой сделке с большим доверием, — отмечает Алексей Люкшин. — Это как бы еще один промежуточный фильтр для очистки сделки от всяких примесей. Но я против обязательного нотариата. Каждый вправе сам выбирать, желает ли он подстраховать сделку через нотариуса или довериться контрагенту. Другое дело: если нотариусам предоставят сокращенные сроки для регистрации сделок (как предлагает Минюст), то для определенных клиентов это будет значимым фактором».
Первичный нотариат
Некоторые юристы говорят, что не совсем корректно прямо сравнивать функции нотариуса и юриста. Первый проверяет законность совершаемой сделки, тогда как юрист действует исключительно в интересах своего клиента и его задачи шире.
Адвокат Екатерина Зернова не видит острой необходимости идти к нотариусу и считает, что достаточно обратиться к услугам грамотного юриста, который поможет сопроводить сделку. Ведь рисков покупки жилья на «вторичке» предостаточно.
Приобретая жилье в новом доме (напрямую у застройщика), можно быть уверенным хотя бы в том, что у квартиры нет сомнительного прошлого. На вторичном рынке такой гарантии никто не даст, и, чтобы минимизировать риски, необходимо собрать и оценить множество документов.
Обычно в сделке участвуют два физлица, а иногда и больше. Чем длиннее цепочка, тем больше возникает сложностей. Не так просто выяснить всю информацию о частнике, который продает квартиру. Например, нужно выяснить, есть ли у продавца иные близкие родственники, которые могут претендовать на помещение. Возможно, доля в квартире выделена несовершеннолетнему ребенку, и в этом случае возникнут свои проблемы. Любой нюанс может разрушить цепочку.
Заблуждаются люди, которые априори считают, что на вторичном рынке покупать квартиру безопаснее, чем в строящихся домах. Риски есть и там и там. Вопрос, как их минимизировать. Не секрет, что на «первичке» есть много компаний, которые работают по «серым» схемам, начинают строить без разрешения и предлагают клиентам невыгодные договоры. Но есть и другие застройщики, которые работают по 214-ФЗ, заключают договоры долевого участия (ДДУ) с их обязательной регистрацией, четко устанавливают сроки исполнения обязательств и предусматривают санкции за невыполнение условий. Задача покупателя — правильно выбрать объект и застройщика и заключить договор, который бы учитывал его интересы.
Некоторые граждане спрашивают: а есть ли смысл обращаться к нотариусу при покупке квартиры в новостройке?
Вопрос специфический. Не каждый нотариус даже предлагает такие услуги, как, например, заверение ДДУ. Согласно 214-му закону застройщик не имеет права привлекать деньги граждан до регистрации договора. А после получения штампа Росреестра граждане и так будут в значительной степени защищены (например, от двойных продаж). Если же компания изначально работает по «серой» схеме и продает квартиры, например, по предварительным договорам (за что ей вообще-то полагается штраф), то заверять подобный договор вообще абсурдно.
В то же время некоторые нотариусы активно продвигают свои услуги и на этом рынке. Например, нотариус Алексей Комаров подробно расписывает на своем сайте, в чем преимущество заверенных ДДУ. Нотариус проверит наличие у компании всех разрешительных документов, подтвердит, что представитель фирмы вправе подписать договор от имени юрлица, проверит договор на соответствие 214-ФЗ. Это не лишнее, но подобные услуги оказывают юристы и без лицензии нотариуса. А за его штамп приходится переплачивать. К тому же не каждый застройщик согласится направлять своего представителя к нотариусу с кипой необходимых бумаг.
Помощник Алексея Комарова говорит, что примеры нотариата «на первичке» все же не единичны. Некоторые граждане доверяют нотариусам больше, чем юристам. Другой вопрос, что большинство проблем на «первичке» связано вовсе не с оспариванием сделок, а с нарушением сроков стройки, с качеством жилья и многими другими моментами, возникающими по ходу работ. И никакой нотариус не даст гарантии, что дом будет сдан вовремя и без замечаний. Тут важнее оценить послужной список компании, узнать, какие объекты она до этого строила, какие там возникали проблемы и т.?д.
Мнение
Карина Зыкова, юрист практики судебных споров компании Rightmark group:
— Функции адвоката (юриста) отличаются от функций, возложенных на нотариат.
Юрист нацелен на защиту интересов конкретного лица. Он заинтересован, чтобы условия договора не только соответствовали закону, но были максимально выгодны для клиента. Грамотный юрист не ограничится проверкой исключительно тех документов, которые подтверждают права продавца на недвижимость, он изучит всю историю сделок с объектом в пределах срока исковой давности. Если же квартиру покупают на первичном рынке, юрист предостережет от подписания невыгодного договора.
На нотариуса же возложены публичные функции, он действует, скорее, в общественных интересах, а не в интересах конкретного лица. Он совершает ряд действий, которые впоследствии предотвратят или, по крайней мере, снизят риск оспаривания сделки. В частности, он устанавливает личность граждан и их представителей, проверяет их дееспособность. Нотариус также проверяет представленные ему документы и оценивает договор на соответствие закону, однако такая проверка зачастую носит сугубо формальный характер. Тем не менее нужно учитывать, что оспаривать в суде удостоверенный нотариусом договор значительно сложнее.
По закону нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу лица в результате совершения незаконных нотариальных действий; к тому же нотариус обязан застраховать свою ответственность. Однако если нотариус действовал в соответствии с законом, но сам был обманут (к примеру, ему представили высококачественно подделанные документы), он не подлежит привлечению к ответственности.
Необходимо отметить, что обращение и к юристу, и к нотариусу не гарантирует, что договор впоследствии не будет оспорен. Тем не менее это позволяет существенно снизить соответствующие риски.
Вопрос о том, к кому именно обращаться, должен решать сам покупатель, с учетом конкретных обстоятельств, связанных с приобретением той или иной недвижимости.
Автор: Роман Денисов
Источник: журнал «Квартиры в строящихся домах»